Панелните апартаменти: видове, преустройства, история, саниране на блок и планове на разпределение на панелки

панелен блок и панелен апартамент

Съдържание

Какво представляват панелките?
Къде са построени първите панелни сгради?
Кога започва панелното строителство у нас?
Какво се случва с панелното строителство днес в България?
Видове панелни блокове
Предимства и недостатъци на панелните блокове
Видове разпределение на панелните блокове
Преустройство на панелен апартамент
Саниране
Инфраструктура

Какво представляват панелките?

Всички сме чували за хилядите панелни блокове, но какво всъщност представляват те? Строителните панели са изработени в така наречените дoмocтpoитeлни ĸoмбинaти и са съставени от арматурно желязо, залято отгоре с бетон. След което тези панели се извoзвaт дo cтpoeжa c пaнeлoвoз. На мястото на строежа се повдигат с кран и се cглoбявaт чpeз зaвapявaнe нa издaдeнитe oт пaнeлa cтoмaнeни eлeмeнти c тeзи нa дpyгитe панели. Там, където се допират, се зaпълвaт c paзлични бeтoнни paзтвopи, a oтгope се yплътнявaт xepмeтичecĸи c eлacтичeн мaтepиaл.

Съвети при оглед на жилище: Какво да гледаме

Къде са построени първите панелни сгради?

Когато се спомене за панелните блокове, хората често ги свързват със СССР. Истината е, че първата панелна сграда е построена в началото на ХХ век в квартала-градина Форест Хилс Гардънс, Ню Йорк, а няколко години по-късно, през 1926-1930 година, се появяват и в Европа, и по-точно в Германия и Великобритания. Тези сгради са по-различни от българските такива. Те наподобяват по-скоро на нашите стари кооперации с характерните за тях остри покриви и с тавански помещения под тях.

Кога започва панелното строителство у нас?

В България, едва през 1957 година са построени първите панелни блокове, намиращи се в град София, а след това и в Русе, Варна, Бургас. В този ред на мисли, според българския стандарт, експлоатационният период на този тип блокове е 50 години и макар, срокът на част от тях скоро да изтича, действащите програми по тяхното саниране, удължават живота им.

Интересен факт е, че всяка панелна сграда в България, има свой собствен номенклатурен номер, като всяка буква има своето значение. Например, най-разпространения номер е Бс-69-Сф той е и последната номенклатура, по която се строят този тип блокове до 1990 година. Втората буква “С” от този номер, показва, че сградата е устойчива на сеизмична активност. Числото 69 пък е годината, в която са започнали да го използват, а последните букви “СФ” - компанията проектант (“Софпроект”). Понякога последните букви могат да показват, че сградата е проектирана за определен град.

Твърди се, че всички панелни сгради в България, които са проектирани и построени след 1987 година, издържат до 9-та степен по 12-степенната Европейска макросеизмична скала, извстна по-рано като скалата "Медведев - Шпонхойер - Карник". България е разделена на 3 основни зони по сеизмичните си особености. В най-слабо активнатазона сградите са изчислени да издържат до седма степен, във втората - до осма, а в райони като столицата, около Пловдив и в друг сеизмично по-активни райони - до девета степен.

На 4 март 1977 година, опустошаващото земетресение с епицентър в румънската област Вранча и трус от 7,2 по Рихтер, разклаща цяла Северна България, но най-много засяга района на град Свищов. Това земетресение причинява редица щети - общият брой на пострадалите и разрушените сгради е бил 800, от които единствените разрушени са били 2 жилищни блока. Това ни доказва издръжливостта на панелното строителство в България по онова време.

Дом в затворен комплекс: Предимства и недостатъци

В Реалистимо можете да филтрирате избора си на апартамент и да търсите само строистелство тип ПАНЕЛ.

Какво се случва с панелното строителство днес в България?

Много хора смятат, че панелното строителство е отживелица и е останало в миналото. Оказва се, че това не е така. Според НСИ, въведените в експлоатация нови панелни жилищни сгради в България през първото тримесечие на 2024 година са 12 на брой. Това са едва 1,17% от всички новопостроени жилищни сгради в страната. Също така, през последните години се наблюдава спад в техния брой. За сравнение, през 2021 година, те са били 26, докато през 2023 година - 17.

Въпреки ниския брой на новопостроени панелни сгради, в страната има над 20 хиляди от този вид. В допълнение, днес около 1,6 милиона българи живеят в панелни блокове или това е една четвърт от населението.

Много панелни апартаменти могат да бъдат санирани, за да отговарят на съвременните изисквания за енергийна ефективност.

Видове панелни блокове

Както вече се знае, панелните сгради имат номенклатурен номер. Всъщност, по тези номенклатури се различават и панелките. Те не са еднакви, както повечето хора може да си мислят.

Ето и част от тях:

Тези с номенклатурен номер Бс-2-63, например, са предимно построени на 4 и 6 етажа, имат малко надлъжно междуосие и могат да се видят в софийските квартали;
Номенклатурата Бс-VIII-Сф се отнася за панелните блокове, които са построени през 1965 година и са с повече етажи - 8;
Блоковете с номер Бс-2-69 са тези сгради, които са се строяли до края на 1970 година и се намират предимно в град София и други големи градове;
Най-разпространения Бс-69-Сф е последната номенклатура, по която се строят този тип блокове до 1990 година.

Чрез тези номенклатурни номера, човек може да разбере приблизителната година на построяване на съответния блок и да прецени дали желае да закупи апартамент в такава сграда, имайки в предвид и неговата продължителност на живот.

Ново или старо строителство: Панел, ЕПК, или тухла. Плюсове и минуси

Не забравяйте да гледате и нашето видео на тема: Видове строителство: Панел, Тухла или ЕПК за да разберете разликите между най-популярните видове сгради в България:

Предимства и недостатъци на панелните блокове

Предимствата на панелните блокове са:

Цената на апартаментите в панелните блокове е (доста) по-ниска поради ограниченото търсене на такъв тип жилища. Но, разбира се, цената на един панелен апартамент ще зависи много и от други фактори като местоположението и направените подобрения.
Не се плаща за големия процент от общите части на жилището. С други думи, квадратурата на панелните жилища не включва в себе си идеалните части, мазите и терасите. Например, един двустаен апартамент от типа старо панелно строителство отговаря реално на площта си (обикновено 60 кв.м.) според нотариалния акт.
Стаите в панелните блокове са по-добре разпределени, по-широки и по-просторни, поне в повечето случаи, в сравнение с блоковете тип ново строителство, построени след 2000 година.
Кухнята се намира в отделна стая, което е неоспоримо предимство на панелните жилища.

Недостатъците на панелните блокове са:

Срокът им на годност официално е 50 години и част от тях вече са го надживели. Това, обаче, не означава, че ще панелните блокове ще паднат всеки момент. През последните години част от тях бяха санирани и с това експлоатационният им период беше удължен. Правилната поддръжка също увеличава срокът на годност на панелните жилища.
Панелното строителство има лоша енергийна ефективност. Панелните жилища много бързо приемат външната температура, в резултат на което през лятото в тях става много топло, а през зимата - много студено. В България е приета Национална стратегия до 2030 година с амбициозни цели за мерки за повишаване на енергийната ефективност и енергийно обновяване на сградите.
Покупката на апартамент в панелен блок често означава, че ще трябва да се извършат скъпи и трудоемки ремонтни дейности – подмяна на дограмата, подовите настилки, ВиК инсталацията, и други. В панелните жилища може да се появи мухъл и влага, ако връзката между два панела е корозирала или не е направена добре по време на строителството.
Като друг минус може да се отбележи, че няма възможност за преустройство. Събарянето на носеща стена, особено на ниските етажи, е опасно и нежелателно, и може да доведе до нарушение на целостта на сградата. Най-чести промени на подобни жилища са усвояване на терасите към стаите, обединяване на тоалетна и баня в едно помещение, или все по-популярното използване на кухнята като спалня, докато голямата стая с едната тераса се превръщат във всекидневна с кухненски тракт, като по този начин апартаментът придобива още една спалня.
Големият брой жилища в панелните блокове означава и голям брой живущи в него, което често води до много трудна организацията относно поддръжката и ремонтите на сградата.

Стъпки при покупка на апартамент

Преди да продължите, гледайте краткото ни видео на тема: Чести грешки при покупка на апартамент:

Видове разпределение на панелните блокове

Панелните жилища, според тяхното разпределение, най-общо можем да разделим на 4 основни вида.

Първият вид е така наречената гарсониера или едностаен апартамент. Тя се състои от кухня, стая, коридор, баня с тоалетна и тераса. Характерното при гарсониерата е, че няма преградна стена между кухнята и спалнята и затова понякога се среща и като едностаен апартамент. Застроената й площ обикновено варира между 40 и 48 квадратни метра.

Вторият вид е двустайният апартамент, който се състои от отделна кухня, хол, спалня, баня с тоалетна, коридор и един или два балкона. Общата площ е между 58 и 68 квадратни метра.

Съществуват още и тристайни апартаменти, които имат отделна кухня, хол, 2 спални, коридор, баня с тоалетна, отделна тоалетна и две тераси. Чистата квадратура може да е от 76 до 92 квадратни метра.

Четвъртият вид са четиристайните апартаменти, които, както се досещате имат отделна кухня, хол, 3 спални, баня с тоалетна, отделна тоалетна и два или три балкона, които общо се разпростират на на около 110 квадратни метра.

Преустройство на панелен апартамент

Панелните апартаменти предлагат ясно разпределено жилищно пространство. В зависимост от квадратурата, те се състоят от няколко стаи, но някои от тях, и дори терасите, са изключително големи. Много често този факт се използва от собствениците, за да направят промени в жилището си. Като започнем с идеи за кухня в панелка, ето и някои от най-популярните преустройства, които се използват.

Преустройство на тераса в кухня

Преобразяването на терасата в кухня е често срещано при панелните блокове и е страхотен начин по-лесно да се разшири жилището. Важно е решението дали ще премахнете цялата стена или ще запазите част от нея. От една страна, ако премахнете цялата стена ще си освободите по-голямо пространство и визуален простор, но от друга страна това ще доведе до загуба на част от топлината през зимата и до по-голяма необходимост от използването на климатик през летните месеци. Трябва обаче да имате предвид, че законът забранява собствениците да извършват ремонтни дейности в своя самостоятелен обект или в части от него, ако те водят до влошаване на показателите на сградата и промяна на архитектурата й вид или устойчивостта.

Ако решите да усвоите или остъклите терасата си, трябва да получите съгласие според съответните местни уредби. Добре е предварително да се запознаете с конкретните изисквания на местната общност, градската уредба или другите съответни законодателни разпоредби. В някои случаи може да бъде необходимо да получите разрешение или съгласие от съответните местни органи, преди да осъществите остъкляването на Вашата тераса, балкон или лоджия. В други случаи може да е достатъчно да получите съгласието на поне 51% от живущите в сградата.

Ако решите да премахнете цялата стена, за да получите по-просторно пространство, е добре да знаете, че трябва да получите разрешение за събаряне на стена. Ако нямате такова разрешение, може да имате сериозни проблеми със съседите си, да бъдете глобени от местните органи или най-лошия сценарий: да съборите стена, която не е пригодена затова. Това може да доведе до разрушаване на носещи стени и да бъде опасно, както за Вас, така и за Вашите съседи. Преди да предприемете действие по преустановяване на тераса в кухня, задължително се консултирайте с местен архитект.

Преустановяване на кухня в спалня

Превръщането на кухнята в спалня е друго често срещано предизвикателство в малките гарсониери и двустайни жилища, но с правилно планиране и организация можете да създадете уютно и функционално пространство за сън и почивка. Може би най-важната стъпка тук е да се затапят и замажат водопроводните връзки, както и да се промени разположението на електрическите връзки.

Съветваме Ви да се възползвате от услугите на професионален водопроводчик и електротехник, за да намалите бъдещите проблеми и да се предпазите от евентуални инциденти. Хубаво би било да подобрите и изолацията на външната стена, тъй като вече ще се прекарва повече време в тази стая и е важно нощите да бъдат топли. Разбира се, може да подмените дограмата, да смените теракота или стария паркет с модерен ламинат и да пребоядисате с по-топли цветове, които да внесат уют в новата спалня.

Разделяне на хола на 2 стаи

Все по-популярно става големият хол в жилището да се превърне в по-малък такъв и спалня или друга стая. Съществуват няколко често използвани подхода, с които лесно може да разделите големия си хол на 2 отделни стаи.

Използването на дивана като разделител в хола представлява една от най-простите и ефективни стратегии за оптимизиране на пространството. По този начин се обособяват две отделни функционални зони, като в същото време не закупувате нови мебели и не влагате допълнителни инвестиции. Този вид разделител не е само практичен, а и добавя естетическа стойност, уют и стил към интериора на помещението. Етажерката е още един практичен и стилен начин, чрез който може да се раздели хола на две стаи, като това добавя и допълнително пространство, в което може да съхранявате книги, сувенири или други декоративни предмети. Френските интериорни врати са класическо и елегантно решение, позволяващо холът да се раздели на две стаи. Те запазват простора на помещението и същевременно предлагат възможност за уединение, когато е необходимо. По този начин може да превърнете втората част в една уединена по-малка спалня. Плъзгащите стъклени прегради също представляват едно от най-модерните и функционални решения. Способността им лесно да се отварят и затварят позволява бърза адаптация на пространството според текущите нужди и предпочитания на живущите.

Всекидневна с кухненски бокс

Напоследък често забелязваме обединена всекидневна с обособен кухненски бокс. Това е едно разумно решение, когато нямаме достатъчно пространство и помещения, за да обособим самостоятелна кухня. Съществуват и различни възможности за позиционирането на кухнята. Тя може да бъде разположена на една от стените или да се помести в ъглова форма. Кое решение ще изберете зависи от спецификата на помещението, разположението на прозорците и най-вече от водопроводните връзки.

Комбинирането на хола с кухнята обаче изглежда неестествено за много хора. Според тях „работният” характер на кухнята е в разрез с този представителен хол. Ключът към балансирането на тези два свята се крие в използването на правилните трикове. Като например, струва си да опитате да отделите изкуствено кухненската част от хола. Едно от най-популярните и в същото време най-практични решения, е поставянето на кухненски бар плот или остров. Той не само разделя помещението на две зони, но и създава допълнително работно пространство и място за хранене.

Освен да преустроите вътрешната част на Вашето жилище, е важно да помислите и за здравето му отвън. За да удължите живота на Вашето панелно жилище, да го заздравите и да се чувствате по-добре в него, трябва да го санирате.

Как се избира апартамент: Намерете перфектният за Вас дом

Саниране

Какво е саниране на панелни сгради?

Всички сме чували за санирането на панелни сгради, но може би не всеки знае какво всъщност представлява този процес и защо е толкова важен. Произходът на думата "санирам" идва от латинския език, където sāno означава лекувам, поправям.

Санирането е процес на реконструиране, възстановяване и подобряване на сградата, както на външен вид, така и на условията за живеене вътре в нея. Процесът е обширен като може да включва: смяна на старата дограма с нова енергоспестяваща, полагане на вътрешна и външна топлоизолация, ремонт или цялостна подмяна на покривната конструкция и керемидите, смяна на електрическата инсталация, ремонт или подмяна на ВиК инсталацията, ремонт и стабилизиране на частично или напълно разрушени части, възстановяване на повредена мазилка или цялостно полагане при липсваща такава. Накратко, санирането означава ремонт на сградата.

саниране на панелни блокове и апартаменти

Избор на майстор/строителна фирма при саниране

Всичко това прави санирането една по-висока инвестиция, която обаче Ви гарантира по-добри условия за живеене, по-добре изглеждаща фасада, по-ниски сметки за електроенергия и най-вече спокойствие и сигурност. Именно защото инвестицията е висока, е от изключителна важност добре да изберете майсторът или строителната фирма, която ще извърши санирането. Проучете добре майстора или строителната фирма, която избирате. Разгледайте тяхното портфолио, сравнете цените, които Ви предлагат със средната пазарна цена, защото по-ниската цена често е привлекателна за клиента, но понякога това може да ви донесе повече негативи, отколкото позитиви. Посетете няколко вече завършени обекта на компанията или майстора, за да се уверите напълно в качеството на монтажа и материалите.

Избор на материали

Важно е и добре да изберете от какъв материал да бъде направена Вашата външна изолация.

Каменната вата например е един от най-предпочитаните материали, тъй като предлага висока степен на топлоизолация, огнеустойчивост, звукоизолация и устойчивост на влага. Най-често се използва за изолиране на скатни покриви, в стени и подове, както и като изолацията за отопление, вентилация и климатизация. Тя е съставена от минерални влакна, което я прави много гъвкава и лесно приложима в различни типове сгради. Каменна вата има малки въздушни джобове, които оформят нейната структура и спират преминаването на горещ и студен въздух. Едно от най-важните й предимства е, че е негорима, не отделя отровни газове и не допринася за разпространението на пожара.

Експандираният пенополистерен (EPS) или по-познат като стиропор, е друг изолационен материал, който е широко използван във външното саниране на сгради. Той е лек и изключително лесен за инсталация и е най-икономичният вариант за поставяне на външна инсталация, като в същото време предоставя добро качество. Сравнение с каменната вата обаче, стиропорът не е толкова огнеустойчив и може да бъде по-чувствителен към химични вещества. Към днешна дата той е най-използваната външна изолация при панелните жилища.

Друг вид изолационен материал е екструдираният пенополистирол (XPS) или така нареченият фибран. Този вид изолация е желателно да се използва върху бетонните елементи на фасадата, като пояси, трегери, колони и други и по-често се среща при вътрешната изолация. Основното му предимство е, че предлага висока хидроизолация.

Съществуват и други видове материали, но тези са едни от най-използваните във външната изолация. Изберете фирма, която използва проверени и сертифицирани материали. Винаги можете да поискате документация или сертификати, които да потвърдят качеството на материалите, преди да ги изберете.

От какво зависи цената за саниране?

Цената за саниране на 1 кв.м. се определя индивидуално за всеки един проект. Може би най-очевидният ценообразуващ фактор е размерът на жилището. По-голямата площ на стените, покрива или други части на сградата, които изискват външна изолация, обикновено означава по-високи разходи, както за материали, така и за труд. Вторият важен фактор е изборът на материали, тъй като различните материали обикновено имат различни цени. Тяхната дебелина също оказва роля при определяне на цената. Влияние оказва и това дали ще изберете санирането да се направи с алпинист или ще изберете монтаж със скеле. Сложността на проекта е друг ключов фактор, който влияе на цената. Ако Вашата сграда има нестандартни форми, много ъгли, фасади с различни нива или други архитектурни особености, това може да усложни процеса на саниране. Такива детайли изискват повече време, специални материали и техники, което съответно увеличава и крайната цена. Средната цена, която се наблюдава на пазара през 2024г. Варира между 90 и 110 лв на кв.м., затова ако попаднете на оферта със значително по-ниска цена, имайте едно наум и проверете качеството на използваните материали и опита на майстора или фирмата.

Финансиране на саниране по Европроекти

Съществуват различни Европейски програми, които подпомагат осъществяването на санирането на жилищните сгради. Благодарение на тях редица български сгради успяха да бъдат санирани през последните 10 години. Процесът за кандидатстване обаче се оказва по-труден от очакваното за съвременния българин. Има различни изисквания. Едно от тях е, че самостоятелните обекти в сградата трябва да са най-малко четири и да принадлежат на повече от един собственик. Важно е и сградата да отговаря на всички технически изисквания, които са заложени в съответния проект. Не на последно място са важни и резултатите - европейските средства се отпускат, за да се намали цялостното използване на електроенергия на сградата, като във всеки проект е заложен определен процент на спестяване на първична енергия. Ако няма съответствие между заложеното в проекта и изпълненото, ще има сериозни санкции, които остават за сметка на етажната собственост. Важно е да се обърне внимание на това какво точно ще се покрие по съответната програма. Обикновено се включва подмяна на външната изолация на сградата, ремонт или подмяна на вътрешните изолации и/или връзки към системите за топлоснабядавени и газоснабдяване в общите части на сградата; изграждане на инсталации за ВЕИ - соларни панели; ремонт на електроинсталация в общите части на сградата. Не включват обаче подмяна на радиаторите, асансьорите, както и вътрешното обзавеждане и оборудване.

Съществуват различни Европроекти - някои от тях покриват изцяло разходите за санирането на сградата, а други само 70-80% от стойността им. Останалата сума може да бъде покрита от държавата или по-често срещаното, от етажната собственост на сградата.

Така например през 2023 година 756 многофамилни жилищни сгради в 102 общини, бяха одобрени за саниране на 100% със средства по Националния план за възстановяване и устойчивост. Програмата има и втори етап, който обаче покрива 80, а не 100% от разходите за саниране, като се предвижда през този етап да се санират още около 200 жилищни сгради. За жалост това далеч не обхваща всички нуждаещи се такива.

Заради трудностите, голямата бумащина, дългия срок, последващия контрол и доплащането, някои собственици отказват да участват в подобни програми и сами санират своите жилища. Това обаче не допринася за максимално намаляване на електроенергията в сградата и води до частично санирани пространства, с различни материали и дебелина, и най-често в различни цветове.

Как да свалим цената на апартамент: Успешни преговори при покупка

Ето и видео версията на тази статия:

Инфраструктура

Панелните блокове обаче все още са предпочитани от част от населението, защото крият редица предимства пред новото строителство. Представете си един панелен квартал от голям български град, или пък отворете Google Maps, за да придобиете по-ясна представа. Какво виждате?

Забелязва се една обща тенденция между всички “панелни квартали” - около и между блоковете има достатъчно незастроени пространства, които са се превърнати в паркове за игра и отдих или пък в паркоместа за живущите. Всеки квартал разполага с детска градина и поне едно училище, за да се предостави максимално удобство на жителите там. А в близост са изградени закрити пазари, аптеки и редица магазини. Докато “новите квартали” са напълно застроени един до друг, без никакво уединение и допълнителни удобства, без паркове и места и отдих, а да паркирате колата си в подобен квартал се оказва истинско предизвикателство.