Какво да знаем при покупка на апартамент в строеж

Съдържание

Предимства при закупуване на имот в строеж
Недостатъци при закупуване на имот в строеж
Рискове при покупка на зелено
Рискове при строителството
Проблеми със собствеността на имота
Усложнения поради ипотекиране на имота
Риск на предварителните договори
Как се купува апартамент на зелено
Бъдете внимателни при сключване на предварителния договор
Финализирайте сделката с получаване на право на собственост върху имота

В наши дни закупуването на имот „на зелено“ - имот, който все още не е построен - е често срещано явление. Много хора решават да закупят апартамент в строеж, защото при закупуване на имот директно от строител, условията на сделката са значително по-изгодни.

Покупката на апартамент в строеж може да се окаже много изгодна сделка. Покупката на имот на зелено може да бъде много добра инвестиция, но може и да се окаже сериозна грешка. Ако не сте изключително внимателни, е възможно да попаднете в ситуация, в която не само да не получите мечтания си дом, но и да изгубите парите, които сте инвестирали в него.

Закупуването на непостроен имот крие много рискове - за да избегнете евентуални проблеми и финансови загуби, е необходимо да сте добре запознати с тези рискове и да знаете за какво да внимавате при покупка на апартамент в строеж.

Тук ще намерите цялата ви необходима информация за покупка на апартамент на зелено.

Регистрация на имот в нова сграда като първи собственици: Варианти и процедури

Предимства при закупуване на имот в строеж

Всеки купувач иска да закупи жилище с подходяща големина, удобно разпределение и отлично местоположение - и на изгодна цена.Много често обаче, във вече построените сгради, изборът на апартаменти е ограничен - жилищата на междинни етажи с южно изложение и красива гледка често са продадени още преди започване на строителството. Ако пък има такъв апартамент за продан, цената му е доста висока.

Етапи на строителство на апартамент: Какъв е процеса на построяване и какво означава всеки от тях

Ако се насочите към имот, който все още не е построен, ще имате много по-голям шанс да закупите идеалното за вас жилище на добра цена. Точно в това се крият основните предимства на закупуване на апартамент на зелено:

1. Изгодна цена

При закупуване на имот в строеж има много рискове, но точно по-тази причина цените на предлаганите апартаменти са много по-ниски от цените на готовите апартаменти с подобни характеристики в същия район. Когато купувате апартамент на зелено, ще можете да получите по-голяма площ, по-добро разпределение и по-удобно разположение на по-добра цена - и ще можете да си позволите жилище в проспериращ район, който иначе е извън възможностите ви.

Освен това, при покупка на апартамент от строител, плащането е разсрочено - при сключване на договора се плаща само част от сумата - което значително облекчава бюджета ви.

2. Богат избор

Когато строителството е в начален етап, повечето апартаменти в сградата са все още свободни. Това означава, че при закупуване на имот в строеж ще можете да изберете най-добрия за вас апартамент - жилище с нужната ви големина и най-удобното за вас разпределение, с изложение и изглед, които харесвате, и на предпочитания от вас етаж.

Ще имате възможност и да проследите цялото строителство - да видите какви материали се използват и какво е качеството на изпълнението.

3. Възможност за преустройство

Ако закупите апартамент преди завършване на сградата на етап груб строеж, ще можете да правите промени в проекта на новото си жилище - да обедините някои помещения или да обособите още една стая чрез построяване на допълнителни стени.

С други думи казано, ще имате уникалната възможност да създадете своя дом-мечта - новото ви жилище ще бъде завършено според вашите изисквания и предпочитания и ще бъде точно такова, каквото искате.

Недостатъци при закупуване на имот в строеж

Закупуването на апартамент на зелено, обаче, има и съществени минуси, които произтичат от факта, че имотът все още не съществува като самостоятелно изграден обект:

1. Невъзможност да се види реално имотът

Не е възможно да се направи оглед на обект, който все още не е построен - когато купувате апартамент на зелено, ще трябва да се ориентирате единствено по архитектурните планове и да разчитате на въображението си, за да си представите завършеното жилище. Твърде е възможно, обаче, картината, която изрисува въображението ви да не отговаря на реалността - и това може да доведе до много разочарования и излъгани надежди. Може да съжалите, че сте закупили апартамента.

За да добиете реална представа за апартамента, който имате намерение да закупите, и да избегнете разочарования, можете да поискате да разгледате идентичен, вече завършен апартамент в друга сграда, изградена от същия строител.

2. Невъзможност да се заживее веднага в жилището

Когато закупите готово жилище с разрешение за ползване, вие можете да се нанесете в новия си дом веднага. Дори и апартаментът да има нужда от ремонт, ремонтните дейности няма да отнемат повече от няколко месеца.

Ако закупите имот на зелено, обаче, ще трябва да чакате години да завърши строителството. Въпреки че сте платили част от цената за новото си жилище, вие реално няма да можете да го използвате.

Ако решите да купите имот в строеж, трябва да имате къде да живеете докато чакате апартамента да бъде завършен. Имайте предвид и че е напълно възможно сградата да не бъде готова в срок.

3. Риск от загуба

Най-големият недостатък при закупуване на апартамент в строеж е, че могат да възникнат проблеми от най-различно естество, поради които да не получите жилището и да изгубите всички пари, които вече сте инвестирали в него.

Рисковете при покупка на имот на зелено са много големи и няма никаква гаранция за успех.

Рискове при покупка на зелено

При сделка „на зелено“ има множество подводни камъни, които могат да доведат до сериозни проблеми и дори пълна загуба на инвестицията:

Рискове при строителството

Разбира се, най-големият риск при закупуване на непостроен имот е, че обектът може да не бъде завършен.

Началния период на строителство - преди получаване на Удостоверение за степен на завършеност „груб строеж“ - е най-рисков за купувачите. В случай, че по някаква причина строителят не достигне етап „груб строеж“, купувачите с предварителен договор не получават права върху реални части от строежа - и реално губят всички авансови платени средства.

Дори и да се подаде съдебен иск срещу инвеститора, често се оказва, че дружеството е изпразнено от съдържание и купувачите не могат да си възвърнат дори част от платените пари.

При закупуване на апартамент в сграда, която е завършена на етап груб строеж, рискът за купувачите е по-малък. Апартаментите в такава сграда са индивидуализирани и са обект на вещни права - тоест, дори инвеститорът да не успее да завърши напълно сградата, купувачите могат да придобият право на собственост върху своите незавършени апартаменти.

В този случай, обаче, са необходими допълнителни средства за завършване на сградата и това често води до конфликти между собствениците, които са платили различни части от стойността на имотите си.

Съществуват, разбира се, и рискове относно качественото изпълнение на строителството и въвеждането на обекта в експлоатация в договорените срокове - напълно е възможно имотът да не бъде завършен в срок или да не отговаря на очакванията да купувача.

Проблеми със собствеността на имота

Възможно е строежа да остане незавършен. Собствеността на парцела, върху който се строи сградата, може да се окаже сериозен проблем при закупуване на апартамент на зелено.

Историята на собствеността трябва да се проследи 10 години назад, тъй като предходните сделки с имота крият риск за последващите сделки - включително сделки на зелено. Необходимо е да се установи:

дали инвеститорът- продавач е собственик на земята и как е придобито правото на собственост;
дали за собственост върху имота биха могли да претендират трети лица - съпрузи, наследници, или съсобственици;
дали има тежести върху земята - искови молби, възбрани, ипотеки, и други.

Ако парцелът не е собственост на инвеститора, той трябва да има учредено в своя полза право на строеж върху него (суперфиция). В противен случай строежът - и всякакви сделки, свързани с него - е незаконен.

Ако има лице, имащо право на собственост върху имота, което не е участвало в сделката, същата се явява недействителна спрямо него, поради което следва да се върне владението върху имота на това лице. В такъв случай съществува риск от съдебно отстраняване на имота (евикция).

Ако има тежести върху земята, върху която се строи сградата, при учредяване на правото за строеж, те се прехвърлят и върху предстоящия строеж - тоест, върху закупения на зелено апартамент ще има тежести.

Усложнения поради ипотекиране на имота

Друг съществен риск при покупка на апартамент от строител е наличието на ипотека върху имота.

Ако собственикът на земята е учредил ипотека върху нея, то ипотеката се разпростира и върху всички новопостроени имоти върху тази земя - тоест, върху всеки един апартамент в сградата.

Ако инвеститорът-продавач работи с кредит срещу ипотека и прехвърли собствеността на новопостроените апартаменти без да се издължи на финансиращата го банка, купувачите стават собственици на ипотекиран имот.

Ако банковият кредит не се обслужва или не успее да покрие разходите по завършване на обекта, банката има право да продаде имота чрез публичен търг (с цел обектът да бъде закупен от друг инвеститор, който да завърши строежа). В такъв случай, хората, дали пари по предварителен договор за покупка на зелено, губят всичко платено до момента.

Разбира се, купувачите могат да изплатят ипотеката, но в този вариант крайната цена на закупените на зелено апартаментите става много по-висока.

Когато имотът в строеж е ипотекиран, правилното решение е да се уговори плащанията по предварителния договор да бъдат правени по специална сметка на банката-кредитор. Тогава заплатените средства ще отиват за заличаване на ипотеката.

Как се тегли ипотечен кредит за покупка на жилище

Имайте предвид, че е възможно освен ипотека, върху имота да има наложена и възбрана от частен съдия изпълнител (ЧСИ).

Риск на предварителните договори

Съществува риск и при сключването на предварителен договор за покупка на апартамент на зелено - предварителните договори не се вписват в Имотния регистър и, следователно, няма как да разберете дали вече няма и друг предварителен договор за същия имот.

За да намалите рисковете при покупка на апартамент в строеж, е препоръчително да се консултирате с адвокат, който има богат опит в сделките с недвижими имоти на зелено.

Как се купува апартамент на зелено

Ако независимо от рисковете решите да закупите апартамент в строеж, е препоръчително да сте добре запознати с процедурата за закупуване на имот на зелено и да вземете мерки за защита на интересите си.

Направете задълбочено проучване

Първото, което трябва да направите когато обмисляте покупка на апартамент от строител, е да съберете възможно най-много информация за проекта и внимателно да я анализирате:

Кой е инвеститорът и кой е строителят?

Инвеститорът и сторителят може да не са едно и също лице. Инвеститорът и строителят могат да бъдат едно и също юридическо лице, но много често фирмата-строител е наета като подизпълнител на фирмата-инвеститор.

Първо направете проучване на фирмата-инвеститор, защото това е фирмата, която носи пълната отговорност при неизпълнение на договора в уговорения срок. Проверете кога е регистрирано дружеството, дали има достатъчно капитал, за да завърши проекта, и дали няма открито производство по несъстоятелност или ликвидация. Проверка на фирмата- инвеститор можете да направите в Търговския регистър.

Тъй като много инвеститори сменят името на фирмата си след завършване на конкретен проект (за да бъде по-трудно на евентуални следващи клиенти да направят пълно проучване на компанията), е добре да се обърнете към опитен адвокат, който ще може да провери дали дружеството-инвеститор разполага с достатъчно парични ресурси, за да завърши строежа.

Ако фирмата-строител е различна от фирмата-инвеститор, потърсете информация и за нея:

Разберете колко опит има строителя и какво е качеството на работата му - проследете строителната история на компанията (какви строежи е реализирала, завършвани ли са по план, какво е качеството на реализираните обекти);
Проучете репутацията на строителя - потърсете отзиви за компанията и ако е възможно поговорете с предишни клиенти на фирмата, които живеят в построени от нея апартаменти (попитайте доволни ли са от качеството на жилищата, коректен ли е строителя, имало ли е неприятни изненади, и т.н.)

Разберете как ще се финансира строителния процес - с банков кредит, собствени средства на инвеститора, или средства на купувачите. Ако строежът се финансира от инвеститора с банков кредит, е препоръчително да се свържете с банката, за да проучите при какви условия ще се погаси ипотеката върху имота, който имате намерение да закупите.

Има ли инвеститорът разрешение за строеж?

Проверете дали инвеститорът-продавач има разрешение за строеж и се уверете, че проектната документация е пълна.

Проучете кога е учредено правото на строеж - разрешителното губи своето правно действие, ако в срок от 5 години от издаването му не бъде завършен грубият строеж (ако в срок от 5 години от издаването на разрешителното обектът не бъде снабден с Акт 14).

Поискайте информация за архитектурния план на сградата и за всички строителни книжа и протоколи.

Чия собственост е парцела, върху който се строи сградата, и има ли тежести върху земята и/или сградата?

Направете проверка за собствеността на земята и проверка за наличието на тежести върху нея (както беше споменато по-горе, тези въпроси са от изключително голяма важност при покупка на апартамент на зелено).

Тази справка можете да направите в Имотния регистър към Агенцията по вписванията по местонахождение на имота. Справката по имотна партида съдържа информация за всички вписвания - покупко-продажби, ипотеки, възбрани и т.н.

Какви са характеристиките на имота, който имате намерение да закупите?

Проучете точно каква е площта на имота, който възнамерявате да закупите, и какво влиза в нея. Намерете отговорите на следните важни въпроси:

Какъв идеален дял от общите части в сградата се пада на вашия апартамент? Какво точно се включва в тях?
Има ли към апартамента складови помещения?
Има ли към апартамента гараж?
Осигурени ли са паркоместа? Ако е така, ще станете ли собственик на идеални части от земята?

Какви са условията на продажба?

Запознайте се добре с условията на продажбата преди да подпишете предварителен договор за покупка на апартамент на зелено, за да избегнете неприятни изненади впоследствие:

Какъв е срока за получаване на Разрешение за ползване на сградата (Акт 16)? За да бъде въведена в експлоатация една новопостроена сграда, тя трябва да има Акт 16 - без този документ по закон сградата не може да се обитава, тъй като се счита за негодна за живеене. Затова е много важно да разберете какъв е крайният срок, който е предвиден за завършване на обекта, преди да се решите да вложите пари в непостроения имот.
В каква степен на завършеност ще получите апартамента?

Кога ще станете реално собственик на имота? По принцип това се случва или при достигане на етап „груб строеж“ (когато се издаде Акт 14) или когато изплатите цялата договорена сума за апартамента.

Каква е схемата на плащане?

Проверете внимателно схемата на плащане. При закупуване на имот „на зелено“ плащането се извършва на части - стоп-капаро, плащане при сключване на предварителен договор и поетапно плащане на процент от цената при достигане на определени етапи от строителството - и се договаря в индивидуални преговори с всеки купувач. Идеята на поетапното плащане през целия период на строителството е, че инвеститорът финансира проекта с вноските от купувачите.

По принцип, инвеститорите искат да получат колкото се може по-голяма сума в началните етапи на строителството (за да разполагат с повече средства за финансиране на строителните дейности), а купувачите се опитват да договорят възможно най-ниски плащания в ранните стадии на проекта (за да намалят риска при покупка на имот на зелено).

Обикновено 20% от крайната продажна цена се заплащат при сключване на предварителния договор, около 20-30% - при издаване на Акт 14, следващите 20%-30% - при получаване на Акт 15 и остатъкът от сумата - при въвеждане на сградата в експлоатация (Акт 16).

При уговарянето на схемата на плащане е препоръчително да се опитате да уговорите плащане на по-голяма част от продажната цена след получаване на Разрешение за ползване на сградата (Акт 16).

В никакъв случай не се съгласявайте на схеми за плащане, предвиждащи пълно заплащане на продажната цена, преди въвеждане в експлоатация на сградата.

Важно! Когато изготвяте бюджета си за закупуване на апартамент в строеж, имайте предвид, че ще трябва да направите първоначалните плащания със собствени средства - или да ползвате потребителски кредит - тъй като банките не отпускат ипотечни кредити преди достигане на етап „груб строеж“.

Бъдете внимателни при сключване на предварителния договор

Ето и нашето видео на тема: Всичко за предварителен договор за покупка на недвижим имот

След като сте проучили дружеството-продавач, запознали сте с документите за собственост на земята, прегледали сте строителните книжа, уверили сте се, че върху имота няма тежести, и сте разгледали условията за продажба, можете да пристъпите към сключване на предварителен договор.

Предварителният договор се сключва в писмена форма и трябва да съдържа всички съществени условия на сделката, като продажната цена, схемата за плащане, крайните срокове за завършване на отделните етапи на строителството, сроковете за сключване на окончателен договор и прехвърляне на собствеността, неустойки и други.

При изготвяне на предварителния договор изискайте всички допълнителни уговорки, които имате с продавача, да бъдат включени в него и се уверете, че задълженията на строителя са описани детайлно и обвързани с конкретни крайни срокове за всеки етап.

Имайте предвид, че предварителният договор не ви предоставя право на собственост и не гарантира достатъчна защита на правата ви. Предварителните договори не подлежат на вписване в Имотния регистър, което означава, че няма законова пречка продавачът да сключи предварителен договор за покупко-продажба на същия имот и с друг купувач и на етап завършване на строителството да прехвърли имота не на вас, а на другия купувач.

Можете да намалите риска от подобни злоупотреби и други нередности при закупуване на имот на зелено като договорите неустойки при неизпълнение на поетите ангажименти от страна на продавача. Неизпълнение може да е налице при незавършване на строителството в срок, неспазване на срока за нотариалното прехвърлянето на имота, наличие на права върху имота на трети лица и други.

Не забравяйте, обаче, че никакви клаузи за неустойки, уговорени в предварителния договор, не могат да ви предпазят при евентуална несъстоятелност на инвеститора-продавач.

Добра идея е да се консултирате с опитен адвокат преди да подпишете предварителен договор за покупка на апартамент на зелено. Професионалистът ще може да защити правата ви като заложи подходящи и юридически издържани гаранции в договора, които ще сведат рисковете за вас до минимум.

Такси и разходи при покупка на имот

Финализирайте сделката с получаване на право на собственост върху имота

Финализирайте сделката правилно. Последният етап от закупуването на апартамент на зелено е придобиването на правото на собственост върху имота чрез подписване на нотариален акт и окончателно заплащане на цената. Това може да случи най-рано след получаване на Акт 14.

Сделката се изповядва пред нотариус от района, в който се намира имота. Нотариусът изготвя нотариалния акт, проверява самоличността на явилите се пред него лица, проверява дали продавачът е собственик на имота, дали са изпълнени всички законови изисквания и дали всички документи са изрядни. Нотариалният акт се подписва от двете страни пред нотариуса и след предоставяне на банково бордеро, удостоверяващо заплащането на договорената цена, нотариусът вписва нотариалния акт в Имотния регистър.

От този момент купувачът става законен собственик на имота.

Процедурата по закупуване на имот в стоеж се улеснява значително - и повечето проблеми и рискове могат да се избегнат - когато работите с коректна агенция по недвижими имоти. Опитните брокери са добре запознати с работещите на пазара инвеститори и строителни компании и могат да ви насочат към дружества, които имат добра репутация, изрядна документация и успешно реализирани проекти.

Освен това, професионалистите ще могат да ви покажат вече завършени обекти на избрания от вас строител, за да знаете точно какво да очаквате от новото си жилище, ще ви окажат съдействие във всички етапи на процеса по закупуване на имот в строеж, ще ви помогнат с документацията и ще защитят правата ви.

Застраховка на недвижим имот (цени, при кредит, покритие)

Вашата сделка „на зелено“ ще бъде успешна и ще получите мечтания от вас дом при възможно най-добрите условия.

Информацията в статията не е правен съвет и за актуална информация моля свържете се с адвокат.

Какво да знаем при покупка на апартамент в строеж

Съдържание