Ако си търсите или вече сте си закупили жилище, то със сигурност сте се сблъсквали с редица въпроси като - Сградата има ли вече акт 14, акт 15 , акт 16 и разрешение за ползване?
Ето какво трябва да знаете и кои са най-важните етапи от строителството на една сграда, без които тя не може да бъде завършена и въведена в експлоатация особено ако планирате да купите апартамент, жилище, гараж или бизнес имот в такава сграда.
Преди стартирането на строежа на жилищна или бизнес сграда, трябва да има създаден инвестиционен проект и идеен проект с всичките необходими допълнения.
Тази документация обикновено включва вида на обекта, който ще се строи, неговото разположение, облик, финансиране, съответствие с изискванията на закона, подробна оценка и планиране на всички елементи, необходими за изграждане на сградата.
Задължителна стъпка преди стартиране на строителството е съгласуването и одобряването на техническия- инвестиционен проект от главния архитект на съответната община. Това е необходимо за да се уверят властите, че проектът отговаря на всички изисквания и норми, свързани със строителството на жилищни сгради. Инвестиционните проекти подлежат на съгласуване и одобряване.
Ново строителство: Какво да знаем при покупка на апартамент в строеж
Необходимото разрешение за стартиране на строеж се издава едновременно с одобрението на инвестиционния проект. Разрешението за строеж е официален документ, който представлява разрешение от строителните и административните органи за започване на строителство на определен обект.
Сигурно често сте чували израза да купиш на зелено. Това означава да купиш апартамент който все още не съществува още преди да е открита строителната площадка, дори още преди да е взето разрешение за строеж - само разглеждайки идейния проект.
Риска е че той може да не бъде одобрен, и въпреки че се изготвя от опитни архитекти запознати с изисквания, често се налагат дребни промени. Разбира се има риск и строежа изобщо да не започне. Вече е много лесно да проучите инвеститорите и строителите и да вземете информирано решение какви са рисковете от работата с тях.
За започване на строителството се счита датата на издаване на протокол образец 2 - за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво.
Тук ще откриете всички актове и протоколи по Наредба 3.
Срокът на Разрешението за строеж изтича, ако строителството не е започнало до 3 години от издаването му или ако до 5 години не е завършен грубия строеж. А за завършен, грубият строеж се счита при подписан акт 14 и издаден протокол за степен на завършеност на етапа.
Етапите на строителство се документират с подписването на определени протоколи и така наречените актове, съгласно нормативните документи, удостоверяващи изпълнението на различните видове строително-монтажни работи.
В България отделните етапи, през които минава една жилищна сграда преди да бъде въведена в експлоатация и в нея да се нанесат новите собственици, се наричат Акт 14, Акт 15 и Акт 16.
Предварителен договор за покупка на недвижим имот
Нека да разгледаме Акт 14. Това е първият нормативен документ, който се издава след приемането на конструкцията на сградата. Етапът се нарича „груб строеж“ и включва полагане на основи, вдигане на ограждащи стени и наличие на покрив. АКТ 14 представлява упражняването на правото на строеж.
След получаването му може да се задейства процедурата по нотариално прехвърляне и получаването на нотариален акт за собственика. След съставянето и подписването на Акт 14 се издава удостоверение от общинската администрация. Точно от този момент нататък недвижимият имот може да се прехвърля с нотариален акт, в който изрично е отбелязано, че сградата е завършена на етап “груб строеж”.
Това означава, че например апартаментите в сградата могат да бъдат продавани, макар и да не могат да бъдат все още обитавани. Акт 14 се изготвя от упълномощен строителен контрол, който проверява дали строителството на жилищната сграда е изпълнено в съответствие с проекта и всички изисквания и нормативни документи. След одобрение на Акт 14, може да се продължи със строителството на жилищната сграда.
Преди да продължим, ако харесвате информацията в това видео моля ударете един лайк и се абонирайте за канала на Реалистимо в YouTube. Това помага тази информация да достигне до повече хора които търсят подобна информация. Ако пък активирате камбанката в YouTube ще получавате известяване за всяко ново наше видео.
Продължаваме и разглеждаме следващата основна стъпка в строителството на сградата, а именно Акт 15. След изпълнение на всички предходни процедури е време да преминете към следващия етап, който има за цел да установи годността за приемане на строежа.
Акт образец 15 е вторият от основните етапи за контрол по време на строителството. Това е „вътрешно ведомствен документ”, с който се установява, че сградата е напълно завършена и изпълнена съобразно одобрените инвестиционни проекти. Документът се изготвя от надзорната фирма или строителя и се подписва от всички възложители, като собствениците на обекти в сградата, технически правоспособните физически или юридически лица, отговарящи за отделните части на проекта.
С Акт 15 се удостоверява, че строежът е изпълнен съобразно:
Накратко, с Акт 15 строителят предава строежа и цялата строителна документация на възложителя. Въз основа на Акт 15 лицето, упражняващо строителен надзор съставя своя окончателен доклад. На етап Акт 15 строителните дейности са приключили, но все още не е издадено разрешение за ползването на сградата.
Макар да не могат да бъдат обитавани, жилища с Акт 15 подлежат на покупко-продажба и прехвърляне с нотариален акт, тъй като им предстои разрешение за ползване. С констативен Акт 15 се удостоверява, че строежът е завършен и е в съответствие с одобрените проекти и предстои въвеждане в експлоатация.
За да се случи това обаче е необходимо да се открият индивидуални партиди към експлоатационните дружества за електроснабдяване, топлофикация, водоснабдяване и т. н.). Това означава, че всеки собственик на обект или апартамент в сградата ще има своя партида за ток и вода.
Обектът обаче е годен да бъде въведен в експлоатация единствено след издаването на Акт 16. Това е последния етап с който се установява годността за ползване на сградата, като това се извършва от Държавна комисия. При Акт 16 строителните и монтажни работи са вече приключили. Това е дългоочакваният документ, който дава право да живеем в новопостроен имот.
От юридическа гледна точка обаче известният като „Акт 16“ документ е само един от актовете и протоколите, съставяни по време на строителството. Макар да се ползва като синоним, Акт 16 всъщност е само основание за издаването на Разрешение за ползване за сградите или Удостоверение за въвеждане в експлоатация, които всъщност представляват документите, с които завършва строителството и след това новата сграда може да бъде ползвана от нейните собственици.
В Реалистимо например можете да намерите много апартаменти ново строителство, като са отбелязани и етапите им на строителство. Например можете да намерите имоти на зелено, с акт 14, акт 15 или акт 16, както и завършени и обзаведени апартаменти готови за живеене. Влезте на Realistimo.com/novo за да разгледате всички имоти нови строителство в Реалистимо.
Необходими документи при покупка на жилище
Разрешението за ползване е документът, с който се въвеждат в експлоатация строежите от първа, втора и трета категория. Това са т.нар. по-големи и сериозни строежи, чието завършване респективно трябва да бъде удостоверено от органите на централната власт.
Строежи от първа, втора и трета категория са както автомагистралите, железопътните линии, електроцентралите, републиканските пътища, така и големите жилищни и смесени сгради с високо застрояване /с височина над 15 метра/ и други. Затова този документ се издава от ДНСК /Дирекцията за национален строителен контрол/, която е органът към Министерството на регионалното развитие и благоустройството, оправомощен да въвежда в експлоатация тези сериозни строителни проекти.
Не забравяйте да погледнете и епизода ни на тема покупка на имот ново строителство, където разглеждаме плюсове, минуси и рискове при покупка на апартаменти или къща в процес на строеж.
Удостоверението за въвеждане в експлоатация е документът, с който се въвеждат в експлоатация строежи от четвърта и пета категория. Това са по-масовите строежи като жилищни и смесени сгради със средно и ниско застрояване (къщи, вилни сгради, кооперации, хотели и т.н.), също така и производствени сгради с капацитет до 50 работни места и други.
Удостоверението за въвеждане в експлоатация се издава обикновено от кмета на общината или главния архитект на общината. Единствено строежите от шеста категория не подлежат на въвеждане в експлоатация: Това са басейни, огради, подпорни стени, временни строежи, строежи на допълващото застрояване. За всички останали строежи въвеждането в експлоатация е задължителна процедура.
Липсата на издадено Разрешение за ползване и респективно Удостоверение за въвеждане в експлоатация е знак, че в документацията на сградата съществува определен проблем, като например несъответствие между одобрени проекти и реално изпълненото строителство или строителство без предварително одобрен проект и неузаконяването му. Информация дали има издадено разрешение за ползване на дадена сграда може да бъде взета от Районната дирекция за национален и строителен контрол или от продавача на обекта.
Много от вас може би се питат какви са предизвикателствата с които може да се сблъскате при покупка на жилище без акт 16 и съответно без получено Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация.
На първо място без Акт 16 имотът няма легален статут и не е признат от компетентните органи. Това може да доведе до проблеми със застраховането на имота и да ограничи възможността за получаване на кредити или ипотеки.
Направете безплатна консултация с препоръчан кредитен специалист от Реалистимо
Можете ли да живеете в апартамент или къща без акт 16?
Гледайте и епизода ни на тема: Покупка на имот с ипотечен кредит, за да разберете повече около финансирането на жилища и имоти ново строителство и особенностите му.
Как се тегли ипотечен кредит за покупка на жилище
Липсата на акт 16 създава ограничения при продажбата. Жилище без Акт 16 може да бъде продадено, но това обикновено става на по-ниска цена и е по-трудно в сравнение със законно изградените и разрешени имоти.
Без Акт 16 няма официално потвърждение за качеството на строителството. Възможно е да има недостатъци в изпълнението на строителните норми и стандарти, което може да доведе до проблеми с възможни ремонти и подобрения. Акт 16 предвижда проверка на сигурността на сградата и наличието на необходимите средства за защита срещу пожари, електрически аварии и други рискове. Това е от решаващо значение за защитата на живота и имуществото на хората, които ще използват сградата.
Без Акт 16 също е възможно да има ограничения в достъпа до някои обществени услуги като водоснабдяване, електрозахранване, канализация и други.
Собствениците на жилище без Акт 16 са изложени на правни рискове. При проблеми със строителството или съседите може да възникнат правни спорове, които са по-трудни за решаване без официално признатия статут на имота. Всички тези аспекти правят Акт 16 от решаващо значение за сградата, тъй като той представлява официалното признание, че тя е изпълнена правилно, отговаря на нуждите и изискванията на потребителите и е съобразена със законодателството и стандартите за сигурност.
Всички видове документи за собственост на имот
Информацията в статията не е правен съвет и за актуална информация моля свържете се с адвокат.
Сподели във Facebook
Линк към тази страница
Споделяне
към приложение в телефона
Сподели чрез Viber
Линк към тази страница
Сподели чрез Messenger
Линк към тази страница
Сподели чрез Telegram
Линк към тази страница
Копирай линк
Натисни тук за копиране на линк към тази страница
Нека Realistimo да следи вместо теб
😃 Инсталирай приложението и ще те уведомим първи, когато се появи подходяща обява.
Така ще си в час с новото при имотите, статистики и новини от Реалистимо, без спам:
