Рискове при покупка на имот

Сделките с недвижими имоти крият много рискове и за двете страни, но несъмнено финансовият риск е най-голям за купувача.

Защо, обаче, покупката на недвижим имот е толкова рисковано начинание? Нали всичко минава през нотариус? Нали се правят проверки?

Проблемът е, че дори и сделката да е напълно редовна, е напълно възможно да се окаже, че трети лица да имат права върху имота. В такъв случай, купувачът може да загуби имота, въпреки че е платил за него и документацията по сделката е напълно изрядна.

Ето защо е много важно купувачът да е наясно с рисковете, свързани със закупуване на имот, и да знае какви мерки би могъл да предприеме, за да ги избегне.

Продължете да четете, за да разберете за какво трябва да внимавате при покупка на имот и как най-добре да защитите интересите си.

Допълнителна подготовка е необходима и когато купувачът кандидатства за ипотека с доказване на доход от друга държава.

Уточняване на правото на собственост

Всяка една сделка за покупко-продажба, без значение на какво, представлява промяна на правото на собственост. Съответно, най-голяма заплаха за интересите на купувача, е застрашаване на тези негови новопридобити права.

Затова най-първата и задължителна стъпка при сделка с недвижим имот е да се направи проверка в Имотния регистър дали лицето, което продава имота, реално има правото да прехвърля собствеността на имота.

За да станете собственик на имота, трябва да го закупите от лице, което притежава цялата собственост на имота.

Ето защо е нужно много внимателно да се проследи собствеността на имота за поне 10 години назад (желателно повече), за да се установи веригата на прехвърляне и да се провери дали продавачът наистина е придобил пълна собственост върху имота по предходна сделка.

Риск 1. Възможно е да има някакви нередности по сделките с имота, които да доведат до оспорване правото на собственост на продавача, при което новопридобитото право на собственост на купувача да се окаже недействително.

Риск 2. Възможно е продавачът да е в режим на съсобственост - това може да се случи, ако имотът е наследствен или придобит по време на брак:

• Казусът с наследствено придобит имот може да бъде разрешен с изискване на свидетелство за наследници;
• Ако имотът е придобит след сключване на брак, в повечето случаи съпрузите са равнопоставени собственици - освен ако съпрузите не са избрали различен вариант на имуществени отношения помежду си или имотът не е дарен лично на единия от двамата. При всички случаи, трябва да се провери семейното положение на продавача и да се установи дали собственик на имота е единият съпруг или и двамата. Имайте предвид, че дори и собственик на имота да е само единият съпруг, ако имотът е със  статут на „семейно жилище“, собственикът не може да го прехвърля без съгласието на другия съпруг.

Риск 3. Риск има и при покупка на имот от собственик, който е придобил имота чрез дарение. Законът дава право даренията да бъдат отменяни при определени условия - ако има иск за отмяна на дарението, който е вписана преди прехвърлянето на имота, и той бъде одобрен, имотът отново става собственост на дарителя, дори междувременно да е бил продаден.

За да избегнете всички горепосочени рискове, проверете обстойно историята на имота в Имотния регистър - помнете, че тази проверка трябва да обхваща минимум 10 годишен период.

Мога ли да живея в апартамент без акт 16?

Възможност за прехвърляне на имота

След като сте проверили собствеността на имота, трябва да се уверите, че самият имот може да бъде прехвърлен.

За да може собствеността на един имот да бъде променена, той трябва да отговаря на изискванията за самостоятелен обект.

Законовото определение за самостоятелен обект е етаж или част от етаж в сграда (апартамент, магазин, ателие, гараж и др.), който има самостоятелно функционално предназначение и собствеността върху него се удостоверява с документ за собственост или друго вещно право.

Не са самостоятелни обекти общите части и помещения в сградата, паркоместата, мазета, тавански, складови и други помещения - те имат само обслужващи функции за самостоятелните обекти в сградата и не могат да бъдат самостоятелни обекти на сделка.

Когато самостоятелен обект е обект на сделка, сделката задължително се отнася и за прилежащите към него обслужващи обекти.

Най-често подобни казуси възникват около паркоместата - подробности по тази тема можете да намерите тук.

Преди да направите първата крачка към покупка на имот, е важно да знаете как да се предпазите от измами. Прочетете как да разпознаете фалшиви обяви за имоти и спестете време, пари и стрес.

Тежести върху имота

Тежестите представляват ограничения на правото на собственост, в полза на трети лица, които не са собственици на имота – ипотеки, възбрани, ограничени вещни права и други. При прехвърляне на собствеността на имот тези ограничения се запазват и новият собственик трябва да се съобразява с тях.

По тази причина закупуването на имот с тежести крие голям риск за купувача:

• Ако има възбрана над имота, правото на собственика да се разпорежда с него е силно ограничено;
• При наличие на ипотека, имотът да послужи за погасяване на чужди дългове - Ипотеката обезпечава задължения към банка или други кредитори. Ако длъжникът по ипотеката (предишният собственик на имота) спре да плаща, кредиторът може да насочи претенциите си към ипотекирания имот - възможно е имотът може да бъде изнесен на публична продан и купувачът да остане с празни ръце.

Ето защо проверката на имота за тежести е задължителна стъпка предхождаща сделката. Ако имате намерение да закупите даден имот е препоръчително да направите две справки за наличие на тежести върху имота - една преди подписване на предварителния договор и една непосредствено преди подписването на нотариалния акт.

Повече информация за това как се проверява имот за тежести можете да намерите тук.

Важно!

• Ако продавачът няма възможност физически да присъства на сделката и е представен от упълномощено лице, уверете се, че пълномощникът има правото да прехвърли собствеността на конкретния имот. Запознайте се подробно с пълномощното и обхвата от права, които то осигурява на носителя му.
• Ако купувате имот „на зелено“, рисковете са много по-големи - обектът може да не бъде завършен или да не бъде въведен в експлоатация, инвеститорът-продавач може да работи с кредит срещу ипотека и да не успее да се издължи на финансиращата институция, възможно е да има сключени няколко предварителни договора за един и същ имот, и т.н. За да намалите риска от злоупотреби и нередности при закупуване на имот в строеж, при подписване на предварителния договор договорете неустойки в случай на неизпълнение на поетите ангажименти от страна на продавача. Проследете линка, за да научите всичко, което е необходимо да се знае при покупка на имот на зелено.

Това са основните моменти, на които трябва да обърнете внимание, преди пристъпване към подписване на предварителен договор и задвижване на процесите водещи към нотариално изповядване на сделката.

Не бива, обаче, да се забравя, че има и риск свързан с промяната на собственост - както и един изпитан и лесен начин да защитите парите си.

Най-популярните имотни измами в България - Ето и видео версията:

Промяна на собствеността на имота

Сюблимният момент при прехвърляне на имот е в интервала между плащането пред нотариус и внасянето на нотариалния акт в Агенцията по вписванията.

За колко време се прехвърля имот? Рискът произтича от срока необходим за вписване на сделката и реалната промяна на собственост. Целият процес по прехвърляне на собствеността зависи от натовареноостта на институциите. През първото тримесечие на годината е известно, че се сключват по-малко имотни сделки, което скъсавя процеса до приблизително до 7 -10 работни дни. При по-голяма натовареност и повече сделки времето може да се увеличи до 2-3 седмици.

До момента на вписване на сделката продавачът ще фигурира като настоящ собственик на имота - това означава, че на практика той може да продаде имота отново на друг купувач. Такива казуси се решават в последствие в съда, но вероятността да загубите парите си е голяма.

За щастие, има начин да защитите интереса си и в този сценарий - така наречената сметка под условие (известна още като „ескроу сметка“ или „доверителна сметка”).

При сключване на сметка под условие, лице, различно от двете страни по сделката (най-често нотариус или банка), съхранява сумата по сделката до изпълнение на конкретни условия.

Подписва се тристранен договор между страните по сделката и избрания от тях посредник, като се посочват условията, при които парите ще бъдат преведени на продавача.

Най-често трансферът се обвързва с вписване на нотариален акт на името на купувача и генериране на удостоверение за тежести на имота, на което купувача фигурира като собственик на имота и е видно, че не е имало действия свързани с имота, в интервала между подписването при нотариуса и реалната промяна на собствеността.

Това е един изключително ефикасен метод за защита на интересите и на двете страни.

Имайте предвид, обаче, че желанието на купувача да използва подобна форма на разплащане трябва да е уточнено още преди подписване на предварителния договор.

Когато знаете за какво да внимавате при закупуване на имот, рисковете за вас като купувач намаляват значително. За повече сигурност, обаче, е препоръчително да потърсите професионална помощ от адвокат - или още от самото начало да се доверите на добра агенция за недвижими имоти, която ще ви помогне да намерите перфектния за вас имот и ще вземе всички необходими мерки да защити интересите ви при закупуване на имот.

Сподели

Абонирай се за имотни новини във Вайбър тук >

Сподели

Скрий

Сподели в социални мрежи

Сподели във Facebook Линк към тази страница Споделяне към приложение в телефона

Изпрати линк

Сподели чрез Viber Линк към тази страница Сподели чрез Messenger Линк към тази страница Сподели чрез Telegram Линк към тази страница Копирай линк Натисни тук за копиране на линк към тази страница Скрий