Предварителен договор за покупка на имот

Съдържание

Какво представлява предварителният договор?
Защо е нужно да се сключва предварителен договор?
Какво трябва да съдържа предварителния договор?

Първата стъпка при сключване на сделка за покупко-продажба на недвижим имот е подписването на предварителен договор.

Подписването на предварителен договор е първата стъпка от имотната сделка. Предварителният договор е първият официален документ, който предшества реалната имотната сделка. Той цели защита на интересите и на купувача и на продавача в сложния и рискован процес по прехвърляне на собствеността на имот и гарантира безпрепятственото сключване на сделката.

Договорът се нарича предварителен, но това далеч не означава, че няма правна тежест - той обвързва и двете страни с конкретни срокове, суми, и условия и е задължителен за изпълнение.

От изключителна важност е страните по сделката да са отлично запознати с предварителния договор и с правата и задълженията, които възникват с неговото подписване.

Преди да платите капаро, проучете процеса по кандидатстване за ипотека с чуждестранен доход и поискайте предварително одобрение.

Какво представлява предварителният договор?

Нека първо да уточним какво означава терминът „предварителен договор за покупко-продажба на имот“ и по какво този договор се различава от окончателния договор, с който се финализира имотната сделка.

Ключовата разлика между двата договора е в ефекта, който те постигат.

Предварителният договор е официалният документ, с който двете страни се съгласяват да сключат сделка при определени условия. В него се уточняват всички аспекти на сделката - цената, начина на плащане, сроковете в които ще се осъществи сделката, специфични условия за конкретния случай, задълженията на страните, и т.н. Всичко това трябва да е добре осмислено и ясно изложено в договора. Той е един вид застраховка, защитаваща интересите и на двете страни.

Окончателният договор, от своя страна, е документът, с който официално се прехвърля собствеността върху имота от продавача на купувача. При подписване на окончателния договор продавачът трябва да докаже своето законово право да продава имота, обект на сделка.

Важно е да се отбележи, че предварителният договор има тежест само когато е в писмена форма.

Регистрация на имот в нова сграда като първи собственици: Варианти и процедури

Защо е нужно да се сключва предварителен договор?

Подписването на предварителен договор за покупка на имот носи сигурност както на продавача, така и на купувача.

При сключване на предварителен договор за покупко-продажба, имотът се сваля от имотния пазар и двете страни се задължават да сключат сделка в конкретни срокове и при конкретни условия.

Преди да се впуснете в търсене на имот, научете как да различите реалните оферти от измамните. Прочетете съветите ни за фалшивите обяви, за да избегнете капани и да направите информиран избор.

Всички видове имотни измами и как да се предпазим - Ето и видео версията:

Тоест, чрез предварителния договор купувачът „си запазва“ имота, който е харесал, и се задължава да го закупи в договорения срок и срещу договерената цена, а продавачът се задължава да му прехвърли собствеността върху имота в определения срок и при договорените условия.

Предварителният договор защитава интересите и на продавача, и на купувача. Продавачът получава определена сума (капаро в размер на около 10 процента от продажната цена) като гаранция, че купувачът няма да се откаже от намеренията си, и сваля обявата за продажба на имота.

Как да купим имот в България, ако живеем в чужбина

Сключването на предварителен договор за продажба на имот играе двойна роля:

От една страна, купувачът се задължава да закупи имота в конкретен, посочен в договора срок. Ако не успее да осигури договорената сума в описания срок, той губи своя депозит;
От друга страна, продавачът се задължава да не показва имота на други потенциални продавачи и да осигури всички необходими за изповядването на сделката документи в посочения срок. Ако продавачът не осигури необходимата документация в сроковете, описани в договора, то той дължи компенсация (неустойки) на купувача в предварително уточнен размер.

При нормални обстоятелства, и двете страни по сделката изпълняват поетите с подписването на предварителния договор задължения и се стига до логичния завършек - сключване на договор за покупко-продажба и смяна на собствеността на имота.

При неизпълнение на поетите задължения пред ощетената страна има няколко възможности:

Първата опция е предявяване на съдебен иск за обявяване на предварителния договор за окончателен - и двете страни могат да прибегнат до този ход. Член 19 от ЗЗД гласи, че всяка страна може да предяви иск за обявяване на предварителния договор за окончателен, при положение, че е изпълнила задълженията си произтичащи от него;
Втората опция е разваляне на предварителния договор. При този вариант, след развалянето на договора, ощетената страна има право на обезщетение за неизпълнение на договора, като компенсацията е в размера, посочен в предварителния договор. Точно затова е много важно неустойките и сроковете, в които те са дължими, да са точно и ясно описани в предварителния договор.

Безплатна консултация с кредитен специалист препоръчан от Реалистимо.

Какво трябва да съдържа предварителния договор?

Предварителният договор за имот трябва да включва всички детайли по сделката:

Пълните лични данни на двете страни по сделката;
Подробни данни за имота, обект на сделката - точен адрес, детайлно описани граници, квадратура, помещения, идеални части от сградата, етажност, предназначение, обзавеждане, статут, и т.н.;
Продажна цена и начин на плащане, както и размер на капарото;
Декларация за липса или наличие на тежести (от изключителна важност е да се направи проверка за тежести върху имота преди сключване на предварителния договор);
Задължения на страните - осигуряване на необходимата документация, осигуряване на останалата сума от продажната цена, и всички други договорени задължения;
Краен срок за финализиране на сделката и дата на която ще бъде подписан окончателния договор;
Нотариус, при когото ще се изповяда сделката;
Срок за въвод във владение на купувача;
Неустойки при неизпълнение на договора и срокове, в които те са дължими.

Важно! Има няколко вида неустойки, за които страните могат да се договарят: Добре изготвеният предварителен договор обиновено води до успешен завършек на сделката.

Неустойка за забава – ако окончателният договор не се сключи в предвидените срокове;
Неустойка за пълно неизпълнение – ако сделката не се осъществи;
Неустойка при разваляне – ако предварителният договор се развали поради виновното неизпъление на поетите задължения от страна на ответника.

Имайте предвид, че купувачът има право само на тези неустойки, която са включени в договора - тоест ако е уговорена само неустойка за пълно неизпълнение, купувачът не може да търси неустойка за забава.

Предварителният договор се издава в два екземпляра, собственоръчно подписани от двете страни по сделката.

Подписване на предварителен договор по правило предшества всяка имотна сделка и е важна предпоставка за успешното осъществяване на сделката.

А останалите необходими документи при покупка на имот ще откриете тук.

Независимо дали купувате или продавате имот, сключването на предварителен договор ще намали в голяма степен рисковете, свързани със сделката. Само се уверете, че договорът е правилно изготвен и добре защитава интересите ви - четете внимателно клаузите и сроковете, проверете всеки детайл по сделката, и се уверете, че всичко е точно така, както искате да бъде. Добра идея е да се консултирате с правен специалист, професионален брокер или агенция, за да избегнете недоразумения и неприятни изненади.