Стоп-капарото и практиката за даването му са един от множеството примери за това как нуждите на определен пазар и търсенето на методи за задоволяването им изпреварват правната обосновка и законовата регулация. Това, че в правото липсва единна дефиниция за самото понятие стоп капаро обаче категорично не означава, че даването му е незаконно или че трябва да се обръща по-малко внимание на условията и обстоятелствата, при които се случва това.
Въвеждането на еврото може да промени стойността на депозитите и практиките при капаро – виж анализа за еврозоната и пазара на имоти
Депозит значение- по своята същност стоп-капарото е заявка от страна на потенциалния купувач към потенциалния продавач за сериозни намерения към съответния имот. Практиката съществува в България но няма данни за използване на такъв или подобен инструмент, включващ депозит, в търговията с недвижими имоти в чужбина.
Когато потенциалният купувач е много силно заинтересован от имота, но има нужда от време, за да направи някои проверки или да вземе решение, той дава на агенцията или на продавача определена сума (обикновено 1000 до 2000 евро за имоти с цени до около 80-100 хил. евро и правопропорционално нагоре за по-скъпи имоти).
Случаите са различни, но при даване на този депозит при покупка на имот обикновено потенциалният купувач получава необходимите документи за извършване на проверки във връзка с това дали имотът има тежести, проучване на възможностите за финансиране на сделката от банките или други пряко свързани с покупко-продажбата цели.
Как да купим имот в България, ако живеем в чужбина
При даването на стоп-капарото се сключва договор, в който обаче е възможно клаузите да са формулирани в ущърб на потенциалния купувач.
Тук има редица “подводни камъни”, за които потенциалният купувач трябва да следи много внимателно.
На първо място, това е срокът, за който се сключва договорът- той може да бъде както за определен брой дни (най-често 10 дни, в които потенциалният купувач да вземе своето решение) или да е в сила до сключване на предварителен или окончателен договор за покупко-продажба на имота.
Когато договорът за стоп-капаро се сключва не с продавача, а с агенция за недвижими имоти (с конкретен брокер дори) и агенцията/брокерът получава сумата, много важно за потенциалния купувач е да провери внимателно не само съдържанието на договора, но и чрез колко различни платформи и компании се предлага имотът.
Това е много важно, защото основната функция на стоп-капарото е имотът да бъде запазен за конкретния потенциален купувач, който депозира сумата. В този смисъл, задължително е в договора да фигурира клауза, която задължава продавача да свали рекламата за имота не само от конкретната платформа-посредник, но и от всички останали, където се предлага той.
Ако търсите Вашият мечтан дом- в Реалистимо имате възможността да разгледате хиляди такива.
Самият договор за депозит на покупка на имот може да е двустранен- между потенциалния купувач и продавача или да се сключи с агенцията за недвижими имоти-посредник, може да бъде и тристранен, между тримата изброени. Съдържанието му се определя свободно.
Капаро без оглед? Снимки от чужди сайтове? Вижте пълния списък на признаците на фалшивите обяви и се предпазете от често срещани измами.
Договорът за стоп-капаро за имот е напълно валиден без който и да е от другите- предварителен и за покупко-продажба, а обикновено престава да съществува, когато се сключи предварителен или окончателен договор, тъй като основанието за него също е отпаднало.
Какво е предварителен договор? Ще откриете повече за него във видеото ни:
В много голяма част от случаите потенциалният купувач при отказ от договор (освен ако имотът няма тежести или не се открият други скрити от потенциалния продавач или агенцията проблеми) губи стоп-капарото си. При сключване на предварителен договор обаче, където депозитът при покупка на имот е обикновено в размер на 10% от продажната цена на имота, е много ясно регламентирано, че това своеобразно капаро се губи само тогава, когато купувачът се откаже неправомерно от договора. Обратното- ако неправомерният отказ или нарушението на някоя от клаузите е от страна на продавача- той е задължен да върне получената сума, а често и в двоен размер като неустойка.
Възможно ли е връщане на капаро? Зависи изцяло от договора който агенцията Ви предоставя, затова е хубаво да се обърне специално внимание преди да се подпишете на него. Има случаи в които агенцията връща капарото без проблеми и е също много важно коя агенция ще изберете.
Предварителният договор може да има различна форма в зависимост от това дали имотът ще бъде купен с или без ипотечен/жилищен кредит, докато при договора за стоп-капаро финансирането на сделката няма отношение.
И двата договора обаче са вид гаранция, че продавачът ще запази за определено време и при определени условия имота за конкретен потенциален купувач.
Сключването на договор за стоп-капаро и предоставянето на такова на агенция, а не на продавача, може да се окаже опасно за потенциалния купувач. Една от вариациите на стоп-капарото е тази, при която то се дава на агенцията като гаранция за закупуването на даден имот и срещу съответната сума се сключва т.нар. “договор за обслужване на купувач”. В този документ потенциалният купувач описва при какви условия би желал да закупи съответния имот и възлага на агенцията да ги договори с продавача. Посредникът, от своя страна, има задължението да способства за постигане на съгласие между потенциалния купувач и потенциалния продавач за съдържанието на предварителния договор. В този случай, ако потенциалният купувач се откаже от сделката, въпреки постигнатото съгласие, той губи стоп-капарото като неустойка за усилията на агенцията.
Ако брокерите не успеят да постигнат съгласие между страните, трябва да върнат стоп-капарото. Междувременно обаче, договорът за обслужване на купувач не ги задължава да преустановят рекламата на имота, докато текат преговорите за условията на депозиралия клиент.
Въпреки че стоп-капарото е широко разпространен в практиката инструмент, няма закон в България, който да задължава потенциалния купувач да даде такова като условие за сключване на предварителен договор- ето защо, ако агенция или продавач Ви притискат да оставите такъв депозит, по-добре при следващата си среща се появете с юрист или се огледайте за друг имот.
В статията "Как да изберете перфектният дом за вас" ще ви помогне в изборът Ви.
Сподели във Facebook
Линк към тази страница
Споделяне
към приложение в телефона
Сподели чрез Viber
Линк към тази страница
Сподели чрез Messenger
Линк към тази страница
Сподели чрез Telegram
Линк към тази страница
Копирай линк
Натисни тук за копиране на линк към тази страница
Нека Realistimo да следи вместо теб
😃 Инсталирай приложението и ще те уведомим първи, когато се появи подходяща обява.
Така ще си в час с новото при имотите, статистики и новини от Реалистимо, без спам:
