ДДС при сделки с апартамент

ДДС при покупка на имот

Данъчното облагане на сделките с недвижими имоти има своите тънкости и е много лесно да “се загубите” сред различните хипотези, предвидени в българското законодателство.

Ето защо ние от “Реалистимо” решихме да синтезираме на достъпен език най-важното, което трябва да знаете за ДДС върху апартаменти, закон за ДДС и ДДС при продажба на имот, както от гледна точка на физическо, така и на юридическо лице. Преди да започнем уточняваме, че тази статия е само с информационна цел и преди да пристъпите към сделка трябва да се консултирате със специалист (счетоводител или адвокат).

Плаща ли се ДДС при покупка на апартамент

Покупко-продажбата на апартамент е сделка, освободена от ДДС, когато се касае за стари сгради.

Като “стара” се възприема всяка сграда, за която са изтекли поне 5 години от датата, на която е излязло разрешението за ползване, предвидено в Закона за устройство на територията (ЗУТ).

По същата логика, ЗУТ третира като “нова” тази сграда, която:

към момента, в който данъкът за покупко-продажбата й (на части от нея) е станал изискуем е със завършен груб строеж;
или
към момента, в който данъкът за покупко-продажбата на сградата или части от нея е станал изискуем, не са минали 5 години от момента, в който е издадено разрешение за ползване по смисъла на ЗУТ.

Когато става дума за купуване на апартамент в нова сграда, ДДС се дължи.

Това значително оскъпяване на сделката води до появата на някои порочни практики на пазара на недвижими имоти. Пример тук е тази да се изповярва фиктивно сделка на данъчна оценка на имота вместо при реална пазарна, за да се дължи ДДС само върху тази значително по-малка сума. Останалите пари, за които страните са се споразумели, се дават “на ръка”, така, че да не подлежат на облагане.

В Реалистимо можете да намерите имоти и цели сгради ново строителство в големите градове на България. Добрите оферти много бързо се продават, за това оглеждайте редовно за новите ни обяви.

Гледайте и видеото ни на тема Рискове при покупка на имот, за да разберете тънкостите при сделките за които да внимавате:

ДДС при покупка на апартамент от фирма

Когато юридическо лице, регистрирано по ДДС, купува апартамент, то правото на данъчен кредит за сделката зависи от бъдещото предназначение на имота.

Тоест, ако дадена фирма закупи апартамент с цел предоставянето му впоследствие за услуги (като, например, краткосрочно отдаване под наем на принципа на AirBNB или хотелски услуги като цяло), които подлежат на облагане, има и право да ползва данъчен кредит.

Ако обаче последващото предназначение на апартаментите е освободено от облагане с ДДС, право на данъчен кредит няма. На същия принцип смесеното предназначение означава, че юридическото лице ще има право да ползва частичен данъчен кредит.

Данъчният кредит може да се използва тогава, когато по смисъла на Закона за данъка добавена стойност (ЗДДС) данъкът, подлежащ на приспадане, стане изискуем. Така възстановяването на ДДС при покупка на апартамент от страна на юридическо лице се оказва възможно при следните условия:

имотът да е в “нова” сграда по смисъла на ЗУТ, за да се окаже, че е необходимо плащането на ДДС при сключване на сделката;
юридическото лице да е регистрирано по ДДС;
да са минали 3 последователни отчетни периода, в които дължимият ДДС е по-малък от използвания данъчен кредит.

Когато фирмата отговаря на тези условия, може да се започне и процедура по връщане на ДДС за покупка на апартамент.

Самото закупуване на апартамент чрез фирма не се различава от това като физическо лице от гледна точка на хода на самата сделка. Нещо повече- заради правото на данъчен кредит и възможностите за възстановяване на ДДС се наблюдава практиката дори да се създава дружество с ограничена отговорност (ЕООД или ООД) именно с цел да се закупи недвижим имот. Особено когато той е с инвестиционна цел за дългосрочно или краткосрочно отдаване под наем.

С оглед особеностите на данъчното законодателство, действащо в България обаче, важно е, ако ще купувате имот от името на фирма, тя да е действаща. В случай, че юридическото лице няма дейност, задълженията по изплащането на имота могат да се разсрочват във времето с давност 5 години. След това те се считат за приход на фирмата, върху който се дължи 10% данък печалба.

Няма проблем фирмата да реши да продаде имота впоследствие на физическо лице, но е добре да се следи за някои особености. Особено когато става дума за закупуване на апартамент в току-що завършена сграда или “на зелено”, много често сделката се случва именно между физическо и юридическо лице (в повечето случаи новите сгради са собственост на инвеститори). На първо място, необходимо е да се провери чия е собствеността на съответното дружество и един и същи ли е собственикът на земята и на сградата, има ли право на строеж фирмата-собственик. Втората необходима проверка е дали апартаментът има тежести и, ако да, какви са те.

Ако фирмата, която притежава имота, има няколко съсобственици, всички те трябва да са съгласни апартаментът да бъде продаден. Когато става дума за препродажба на имот, както и за продажба на имот от дарение, юридическото лице заплаща и 10% данък печалба.

Когато става дума за покупко-продажба на апартамент, специфики възникват във всяка ситуация. Ето защо компетентните счетоводител, юрист и брокер са лицата, които е добре да имате наблизо, особено ако покупката се случва от името на фирма. Когато обаче се купува имот с инвестиционна цел, сключването на сделката чрез юридическо лице определено е по-изгодният вариант.

В нашата имотна платформа Реалистимо ще намерите голям избор от имоти, и някой от тях може да бъде Вашият.

Информацията в статията не е правен съвет и за актуална информация моля свържете се с адвокат или счетоводител.

Реалистимо не гарантира за актуалността на информацията в статията и не извършва консултантски, счетоводни или правни услуги.