Много сделки с апартаменти в строеж минават на две стъпки: първо прехвърляне след груб строеж, после довършване на документите след разрешение за ползване или въвеждане в експлоатация. Законът за устройство на територията (ЗУТ) урежда кога може да се прехвърля право на строеж и кога отделни обекти. Двата нотариални акта са пазарна и нотариална практика, не текст, който нарежда точно две сделки.
По-долу: право на строеж и прехвърляне след груб строеж, Акт 14 и документите за ползване, двата нотариални акта, рискът ако разрешението не дойде, разделянето на цената, както и ДДС, етапи и вписване.
Право на строеж и прехвърляне след груб строеж
ЗУТ, чл. 181: преди груб строеж се прехвърля право на строеж. След груб строеж може да се прехвърля сградата или отделни обекти в нея. Грубият етап на практика се удостоверява с Акт 14 и общински документи. Без яснота дали грубият строеж е приет по реда на строителните актове, първата сделка остава рискова.
Поискайте да видите Акт 14, разрешението за строеж и актуална скица преди да платите сериозен аванс. Ако обектът все още не е достигнал груб строеж, прехвърлянето е на ниво право на строеж, не на готов апартамент като самостоятелен обект.
За етапите на строителството вижте етапи на строителство на апартамент и общия материал покупка на апартамент в строеж.
Акт 14 и документи за ползване
Ползването е уредено в чл. 177 ЗУТ. Категории I до III получават разрешение за ползване през Акт 16 и ДНСК. Категории IV и V, типичното жилищно строителство, получават удостоверение за въвеждане в експлоатация. Хората все още казват Акт 16 и за двата режима. Разликата е реална: разрешение за ползване през Акт 16 при по-високите категории и удостоверение за въвеждане при IV и V.
Подробно: удостоверение за въвеждане в експлоатация и рисковете при апартамент без Акт 16. В предварителния договор запишете кой документ се очаква за вашата сграда и в какъв срок, а не само разговорното Акт 16.
Банките често искат документ за ползване преди да отпуснат ипотека върху жилището. Ако купувате на етап груб строеж с кредит, уточнете с банката дали финансира на този етап и при какви условия.
Два нотариални акта: практика, не закон
Първият акт след груб строеж обикновено прехвърля апартамента като самостоятелен обект, често заедно с идеална част от земята и общите части. Вие ставате собственик на недовършен обект. Довършването остава договорно задължение на строителя или инвеститора според предварителния и окончателния договор.
Вторият акт или допълнителен акт след разрешението за ползване или въвеждането в експлоатация варира според нотариуса и страните: уточняване на завършеност, плащане на остатъка от цената, отразяване на въвеждането. Няма единствен законов шаблон за съдържанието на втория документ. Затова четете конкретния проект на акт, не разчитайте на така се прави при всички.
Между двата акта следете изпълнението на довършителните работи, сроковете и качеството. Фотографирайте етапите. Ако има дефекти, сигнализирайте писмено преди да платите остатъка.
Ако разрешението за ползване не дойде
Ако разрешителният документ за ползване не бъде издаден, може да останете със собственост върху груб обект, в който не можете законно да живеете, да включите комуникации по нормален ред или да финансирате лесно. Средството е договорът срещу инвеститора или строителя: неустойки, разваляне, искове. Рискът е висок и зависи от конкретните клаузи, обезпечения и етап.
Не купувайте само с устни срокове. Поискайте в договора ясни срокове, неустойки, право на разваляне и евентуално банкова гаранция или друго обезпечение, ако е уговорено. Проверете дали инвеститорът има други обекти със закъсняло въвеждане. Историята на фирмата е част от риска, макар да не е правен документ.
Разделяне на цената
Разделянето на цената между двата акта е само практика. Няма законов процент. Не приемайте готови схеми от интернет като задължителни. Запишете в договорите колко се плаща на първи акт, колко след въвеждане, какво се случва при закъснение и кой държи гаранциите.
Ако плащате голяма част още при грубия строеж, прехвърляте повече риск върху себе си. Ако задържите значителен остатък за след ползване, имате по-силен лост, но продавачът може да иска по-висока обща цена. Това е търговски баланс, не законов норматив.
ДДС, етапи и вписване
ДДС при нов обект следва правилата за нова сграда. Вижте ДДС при нов апартамент. След като станете първи собственик, следете вписванията в Агенцията по вписванията: регистрация на имот за първи собственик. За техническата документация на сградата полезен е и техническият паспорт на сградата.
Преди първия нотариален акт проверете дали самостоятелният обект е индивидуализиран: номер, площ, идеални части. Разминаване между предварителен договор и проект на акт е повод да спрете. След първия акт впишете собствеността и пазете всички строителни актове, които ви дадат.
Ако ползвате кредит, съгласувайте с банката дали отпуска средства на етап груб строеж и дали изисква втори акт след ползване. Различните банки имат различна практика. Не подписвайте график за плащане към инвеститора, който противоречи на графика на банката.
Какво да направите
Преди груб строеж се прехвърля право на строеж. След груб строеж може да се прехвърли отделен обект. Ползването при жилищни категории IV и V е с удостоверение за въвеждане, а хората често го наричат Акт 16. Двата нотариални акта са практика. Ако ползването не дойде, оставате с груб обект и договорна защита. Процентното разделяне на цената не е уредено в закон. Синхронизирайте нотариуси, банка и строителни документи преди да платите втория транш.
- Поискайте Акт 14, разрешение за строеж и актуална скица преди сериозен аванс.
- Запишете в предварителния договор кой документ за ползване се очаква и в какъв срок.
- Проверете индивидуализацията на обекта: номер, площ, идеални части, преди първия нотариален акт.
- Запишете колко се плаща на първи акт, колко след въвеждане, неустойки и право на разваляне.
- Съгласувайте с банката дали финансира на етап груб строеж и дали изисква втори акт.
- Следете довършителните работи между двата акта и сигнализирайте писмено при дефекти.
- Впишете собствеността след първия акт и пазете строителните актове.
Текстът е информативен и не замества нотариус, адвокат или данъчен консултант по конкретния случай.
Още по темата
Строителен надзор при къща: кой го прави и защо ви трябва
Технически паспорт на сградата
Какво да знаем при покупка на апартамент в строеж
За какво да внимаваме при оглед на къща: Съвети при покупка на къща
Сподели в социални мрежи
Сподели във Facebook
Линк към тази страница
Споделяне
към приложение в телефона
Изпрати линк
Сподели чрез Viber
Линк към тази страница
Сподели чрез Messenger
Линк към тази страница
Сподели чрез Telegram
Линк към тази страница
Копирай линк
Натисни тук за копиране на линк към тази страница
