При строеж на къща строителният надзор не е допълнителна услуга за големи обекти. След промяната от 2019 г. договорът за надзор е задължителен и за категория V, тоест за типичното нискоетажно жилище. Без него обектът може да бъде спрян и въвеждането в експлоатация блокирано.
По-долу: какво се промени от 2019 г., категорията на типична къща, какво прави надзорът, кой го назначава, рисковете без него, разликата с авторския надзор и практическите стъпки преди старт.
От 2019 г.: надзор и за категория V
С изменението от 2019 г. (ДВ, бр. 25 от 2019 г.) Законът за устройство на територията (ЗУТ), чл. 168, ал. 2, изисква договор за строителен надзор за категории I до V, не само I до IV. Старата линия само до IV е остаряла. Ако някой ви каже, че за малка къща надзор не трябва, проверете датата на разрешението за строеж и актуалния текст на чл. 168.
Много оферти от по-стари години все още повтарят остарялото правило. Не ги копирайте в договора си. Работете с актуалния ЗУТ и с категорията, записана в разрешението за строеж.
Категория на типична къща
Типична къща с височина до 10 м е категория V (нискоетажно жилище). Категория IV е средноетажна застройка с височина до 15 м. Категорията е записана в разрешението за строеж. Обикновената къща е най-често V и въпреки това надзорът е задължителен.
Не гадайте категорията по броя етажи на око. Вижте разрешението. Ако надстроявате или променяте параметри, категорията и изискванията могат да се променят. За планиране на строежа вижте съвети за строеж на къща. При сглобяеми решения надзорът и разрешителният режим също важат: сглобяеми къщи.
Сглобяемата конструкция не отменя ЗУТ. Ако има разрешение за строеж в категории I до V, надзорът следва закона, не маркетинговия текст „монтаж за дни“.
Какво прави строителният надзор
Надзорът проверява законното започване на строежа, подписва актове и протоколи по Наредба № 3 от 2003 г., може да спира незаконни работи, следи здравето и безопасността на труда, пише в заповедната книга, уведомява регионалната ДНСК и изготвя окончателен доклад по чл. 168, ал. 6. Този доклад е част от пакета за въвеждане в експлоатация.
Надзорът не замества строителя. Той контролира съответствието със закона и проекта в рамките на правомощията си. Ако на обекта има отклонения, очаквайте записи в заповедната книга и евентуално спиране, докато се отстранят. Искайте редовни копия от записите. Не чакайте края на строежа, за да разберете, че има проблем.
При спор между вас и строителя записите на надзора са важен доказателствен материал. Затова избирайте надзор с ясен договор, срокове за присъствие и ред за уведомяване.
Кой го назначава
Възложителят е длъжен да наеме строителен надзор. ЗУТ, чл. 161, ал. 4, т. 2. Не оставяйте това на строителя да си го уреди, ако законът ви сочи като възложител. За ролите инвеститор, възложител и строител вижте разликата между инвеститор, възложител и строител.
В договора с надзора уточнете възнаграждение, обхват, кой плаща лабораторни изпитвания, ако са нужни, и как се документират посещенията. Евтиният надзор, който само подписва в края, е риск за въвеждането и за вашата защита при дефекти.
Строеж без задължителен надзор
Строеж без задължителен надзор може да доведе до спиране на обекта (чл. 224) и да блокира въвеждането в експлоатация. Незаконен строеж може да бъде премахнат (чл. 225). Цената на спестения договор за надзор често е нищожна спрямо спиране, глоби и невъзможност да ползвате къщата законно.
Ако сте започнали без надзор, спрете и оправете документите преди да продължите. Продължаването с надеждата, че няма да бъдете проверени, увеличава риска от премахване и от невъзможност за кредит или продажба по-късно.
Авторски надзор: другото задължение
Авторският надзор (чл. 162) е проверка от проектанта, че строежът следва проекта. Също е задължителен за категории I до V. Това е отделен договор. Нужни са и двата: строителен надзор и авторски надзор. Не ги смесвайте механично за икономия, ако законът и професионалните правила изискват разделение според вашия случай.
Авторският надзор гледа съответствието с проекта. Строителният надзор гледа законността и строителния процес по своите правомощия. И двата участват в документите около въвеждането. Липсата на единия блокира или затруднява пакета.
Какво да направите
От 2019 г. строителният надзор е задължителен за категории I до V. Типичната къща до 10 м най-често е категория V. Надзорът подписва актове, може да спира незаконни работи и дава окончателен доклад за въвеждане. Възложителят го назначава. Без надзор има риск от спиране и отказ за експлоатация. Авторският надзор е отделно задължение на проектанта. Планирайте двата договора преди да започнете. За техническата документация след строежа вижте технически паспорт на сградата.
- Проверете категорията в разрешението за строеж преди първа копка.
- Проверете дали фирмата или лицето има право да упражнява строителен надзор за съответната категория.
- Сключете договори за строителен и авторски надзор с ясен обхват и срокове за присъствие.
- Поискайте примерен договор и примерен окончателен доклад от предишен обект със замазани лични данни.
- Уточнете кой държи заповедната книга и как се викат актове по Наредба № 3.
- Осигурете достъп на надзора до проекта, разрешението за строеж и заповедната книга.
- Съгласувайте графика на надзора с графика на строителя, особено при скрити работи.
Текстът е информативен и не замества нотариус, адвокат или данъчен консултант по конкретния случай.
Още по темата
Технически паспорт на сградата
Какво да знаем при покупка на апартамент в строеж
За какво да внимаваме при оглед на къща: Съвети при покупка на къща
Сглобяеми къщи: Процеси, необходими документи, цени и избор на място
Сподели в социални мрежи
Сподели във Facebook
Линк към тази страница
Споделяне
към приложение в телефона
Изпрати линк
Сподели чрез Viber
Линк към тази страница
Сподели чрез Messenger
Линк към тази страница
Сподели чрез Telegram
Линк към тази страница
Копирай линк
Натисни тук за копиране на линк към тази страница
