Технически паспорт на сградата: кога е задължителен

Технически паспорт на сграда с части А, Б и В

Техническият паспорт описва сградата: конструкция, инсталации, енергийни характеристики, мерки за поддръжка и указания за безопасна експлоатация. Уреден е с Наредба № 5 от 28.12.2006 г., с последна относима промяна в ДВ, бр. 68 от 2021 г. За купувача паспортът е практичен документ, не бюрократична формалност.

По-долу: трите части по наредбата, кога се изисква, липсата на общ срок за частни жилища, кой го изготвя, незаконните сгради и какво да четете преди сделка.

Наредба № 5 и трите части

Паспортът има три части:

Част А: идентификация, обеми, конструкция, системи, енергия, документи.
Част Б: мерки за поддръжка и срокове.
Част В: указания за безопасна експлоатация.

Част А показва какво е построено и с какви разрешителни. Част Б казва какво трябва да се поддържа и докога. Част В е за безопасна употреба. При покупка четете и трите, не само заглавната страница.

Ако в част Б има срокове за ремонти, които вече са изтекли, попитайте продавача какво е направено и поискайте доказателства. Просрочени мерки не правят автоматично сделката нищожна, но са сигнал за разходи и спорове след покупката.

Кога се изисква

За нова сграда паспортът се изисква преди въвеждане в експлоатация. За съществуваща сграда паспортът се изисква след обследване, когато строителни работи по цялата сграда изискват разрешение или когато работите засягат конструкцията. Не бъркайте паспорта със сертификата за енергийна ефективност. Те се допълват: вижте сертификат за енергийна ефективност.

За въвеждане в експлоатация и ролята на строителния надзор вижте удостоверение за въвеждане в експлоатация и строителен надзор при къща. При нова къща паспортът обикновено върви заедно с пакета за въвеждане, не като отделна по желание хартия.

Ако купувате апартамент в нова сграда, попитайте дали паспортът е изготвен и дали можете да видите копие преди нотариалния акт. Липсата му при вече въведена сграда е повод за въпроси към продавача и към общината.

Няма общ срок за частни жилища

Няма общ срок за частни жилища и обикновени частни сгради. Масовият срок беше премахнат през 2021 г. Останалият хоризонт е за публични държавни и публични общински сгради до 31.12.2032 г. Не казвайте на частен собственик, че е пропуснал 2022 или 2024. За частния жилищен фонд няма такъв общ краен срок в актуалната уредба след промяната от 2021 г.

Това не означава, че паспортът е безсмислен за частна къща. Той се изисква при новите сгради преди въвеждане и при определени строителни работи по съществуващи сгради. Липсата на масов краен срок не отменя тези случаи.

Ако брокер или фирма ви притиска с глоба, защото нямате паспорт до миналата година, за обикновено частно жилище без строеж, поискайте правно основание. Често става дума за остаряла информация след 2021 г.

Кой го изготвя

При нови сгради от категории I до IV паспортът се изготвя от консултанта заедно с окончателния доклад. При категория V го изготвя техническият ръководител. При съществуващи сгради: след обследване от лице, допуснато от наредбата. Попитайте кой е подписал паспорта и дали категорията в разрешението съвпада с тази в документа.

Запазете имената и правоспособностите на съставителите. При по-късен спор за конструкция или инсталации паспортът и приложенията към него са изходна точка. Ако паспортът е непълен, поискайте допълване преди да приемете сградата.

Незаконни сгради

Незаконните сгради не получават технически паспорт. Наредба № 5, чл. 2, ал. 3. Липсата на паспорт при строеж без документи не се оправя с късен печат. Първо се решава статутът на строежа. При покупка липсата на паспорт заедно с липса на въвеждане е сигнал за сериозен риск.

Не разчитайте на устни обещания, че паспортът ще се направи след сделката. Ако сградата е незаконна, паспортът не се дължи по наредбата. Купувате риск, не документ.

Какво чете купувачът

В паспорта търсете година, категория, бележки за конструкцията, инсталации, енергия, срокове за ремонти, разрешителни. Сверете с нотариалния акт и с документите за въвеждане. При покупка на два етапа по време на строежа паспортът обикновено идва около въвеждането, не при грубия строеж: вижте покупка на апартамент на две стъпки.

Сравнете енергийните данни в паспорта със сертификата за енергийна ефективност, ако и двата са налични. Разминаванията са повод за въпрос, не за паника. Поискайте обяснение от съставителя или от продавача.

При оглед носете списък: година, категория, носеща конструкция, покрив, инсталации, асансьор, ако има такъв,, срокове в част Б, приложени разрешителни. Отбелязвайте липсите. Липсата на страница или приложение е толкова важна, колкото и написаното.

При покупка на апартамент в етажна собственост паспортът е за сградата, не за отделния апартамент като самостоятелен малък паспорт. Все пак данните за инсталациите и конструкцията засягат и вашия обект. Попитайте управителя или продавача къде се съхранява екземплярът.

Ако планирате ремонт, който засяга конструкция или изисква разрешение за цялата сграда, очаквайте нужда от обследване и актуализация на паспорта според наредбата. Включете това в бюджета и в графика преди да започнете строителни работи.

Какво да направите

Техническият паспорт има части А, Б и В. За нова сграда е нужен преди въвеждане. За съществуваща се изисква след обследване при определени строителни работи. Няма общ краен срок за частни жилища след отмяната през 2021 г. Публичните сгради имат хоризонт до 31.12.2032 г. Изготвянето зависи от категорията. Незаконни сгради не получават паспорт.

Попитайте дали паспортът е изготвен и поискайте копие преди нотариалния акт.
Прочетете части А, Б и В, не само заглавната страница.
Сверете година, категория, конструкция, инсталации, енергия и срокове с акта и с документите за въвеждане.
Сравнете енергийните данни със сертификата за енергийна ефективност, ако и двата са налични.
Попитайте кой е подписал паспорта и дали категорията съвпада с разрешението.
При етажна собственост попитайте управителя или продавача къде се съхранява екземплярът.

Текстът е информативен и не замества нотариус, адвокат или данъчен консултант по конкретния случай.