Какво проверява банката преди да даде жилищна ипотека

Документи и оценка на имот при проверка за ипотечен кредит

Преди да ви отпусне ипотечен кредит, банката не решава на око. Законът за кредитите за недвижими имоти на потребители (ЗКНИП) задължава кредитора да провери дали можете да обслужвате заема. Точният пакет документи е банкова практика и се различава между институциите. Рамката обаче е една: кредитоспособност, Централен кредитен регистър, доходи, оценка на обезпечението и спазване на мерките на БНБ за жилищни кредити.

Ако търсите ориентир за оферти и условия, започнете от страницата Кредит на Realistimo. Паралелно си водете списък с въпроси към банковия служител: какво точно искат като документи, колко време отнема оценката, дали искат съдлъжник и дали искат запис на заповед. По-долу минаваме по реда на проверката: кредитоспособност, регистър, доходи, оценка на имота, запис на заповед, мерките 85/50/30 и случаят с бизнес обезпечение.

Кредитоспособност по ЗКНИП

Оценката на кредитоспособността е задължителна. ЗКНИП, членове 13 до 19, урежда как кредиторът събира и претегля информацията. Банката може да отпусне кредит само ако потребителят е в състояние да го изплаща. Това е изрично в чл. 14, ал. 1.

На практика банката иска доказателства за доход, задължения, семейно положение и други факти, които влияят на месечната ви тежест. Ако данните са непълни или противоречиви, процесът се удължава или искането се отхвърля. Не разчитайте на устни уверения от посредник, че ще мине. Официалната проверка е на кредитора.

Подайте искане само с параметри, които можете да издържите при по-висока вноска, ако лихвата се промени според договора. Банката оценява способността да плащате по представените факти, не по надеждата, че доходът ще нарасне следващата година. Ако вече имате потребителски кредити или лизинги, включете ги в сметката още преди да изберете апартамент.

Централен кредитен регистър

Банката проверява Централния кредитен регистър. Правната основа е ЗКНИП, чл. 14, ал. 2, т. 4, във връзка с Наредба № 22 на БНБ. Ако откажете проверката, кредиторът ви уведомява. Без тази проверка обикновено няма как да стигнете до одобрение.

В регистъра фигурират не само основният длъжник. Съдлъжници и поръчители също се отразяват. Закъснели вноски, активни кредити и гаранции влияят на картината. Ако планирате да включите втори доход или гаранция, прочетете съдлъжник или поръчител при ипотека. Ролята влияе и на регистъра, и на отговорността след подпис.

Преди да подадете искане, поискайте от банката какво точно виждат от регистъра и какво искат като обяснение при стари задължения. По-добре е да подготвите писмени обяснения предварително, отколкото да отговаряте набързо на гише.

Доходи и оценка на плащане

Доходът е част от задължителната оценка. Банката иска трудови договори, служебни бележки, данъчни декларации за свободни професии, извлечения за наеми или дивиденти, според вашия случай. Тук няма универсална формула, еднаква за всяка банка. Има обаче горна рамка от мерките на БНБ за съотношението дълг към доход при жилищни кредити, описана по-долу.

Подгответе документите за периода, който банката поиска. Липсващ месец или разминаване между бележка и банково извлечение спира преписката. Ако имате няколко източника на доход, масово се иска доказателство за всеки, който искате да се брои. Доход в брой без документи почти никога не влиза в оценката.

Ако сте на срочен договор, в изпитателен срок или с променлив доход, попитайте изрично как банката го тегли. Не приемайте общото „ще видим“. Запишете отговора в имейл.

Оценка на имота

Обезпечението се оценява по правилата на ЗКНИП, чл. 50. Оценката се прави от независим оценител, вписан в регистъра по закона за независимите оценители. Оценката е отделена от решението за отпускане на кредита: оценителят не решава дали да ви дадат заем, а каква е стойността на имота за обезпечение.

Пазарната цена в обявата и оценката за банката често не съвпадат. Ако има разлика, банката кредитира спрямо по-ниската база според своята политика и спрямо лимита за съотношение заем към стойност. Затова подписването на предварителен договор без резерва за оценка е риск. Впишете срок и условие за банков отказ заради оценка или LTV.

Дайте на оценителя пълен достъп до имота и документите: скица, акт, разрешение за строеж, документи за ползване, ако ги има. Скрити проблеми в документите излизат и при оценката, и при юридическата проверка.

Запис на заповед

Запис на заповед не е задължителен. ЗКНИП, чл. 26, ал. 1, забранява на кредитора да принуждава потребителя да подпише запис на заповед като условие за кредита. На практика банките често все още го искат. Имате право да откажете. Ако ви поставят ултиматум, поискайте писмено основание и се консултирайте с юрист преди да подпишете допълнителни инструменти извън ипотечния договор.

Не бъркайте записа на заповед с ипотеката. Ипотеката е вещно обезпечение върху имота. Записът на заповед е отделен инструмент. Законът не ви задължава да го давате за потребителски ипотечен кредит.

Мерки на БНБ: 85/50/30

От 1 октомври 2024 г. действат мерки на БНБ за домакински кредити, обезпечени с жилищни имоти в България. Решението е от 11 септември 2024 г. и е прието на основание на Закона за кредитните институции. Това не е номерирана наредба. Мерките важат за кредити на домакинства обезпечени с жилищни имоти в страната.

Лимитите са три и означават различни неща:

LTV-O най-много 85 на сто: съотношение на кредита към стойността на обезпечението.
DSTI-O най-много 50 на сто: съотношение на дълговото обслужване към дохода.
Срок най-много 30 години.

85/50/30 не означава три различни тавана за LTV. Това са заем към стойност, дълг към доход и години. До 5 на сто от новото кредитиране през предходното тримесечие може да се отклонява от тези лимити. На практика банката може да откаже одобрение и под тези тавани, ако собствените ѝ правила са по-строги.

Предсрочно погасяване, промяна на лихва и други условия след подпис са отделна тема. Вижте предсрочно погасяване на ипотека. За срока на сделката от оферта до нотариус полезен е и материалът колко време отнема покупка на имот.

Когато залогът е бизнес имот

Мерките 85/50/30 не покриват офис, магазин или склад, използвани като бизнес обезпечение. Там важат други банкови и регулаторни режими. Ако купувате търговски обект с кредит, започнете от покупка на бизнес имот с кредит. Не очаквайте жилищните тавани да се пренесат автоматично върху търговска ипотека.

Какво да направите

Банката проверява способността ви да плащате, историята в регистъра, дохода, стойността на имота и дали жилищният кредит влиза в мерките на БНБ. Документният пакет е практика на конкретната банка. Запис на заповед не може да ви бъде наложен по закон, макар често да се иска. За бизнес обезпечение тези жилищни тавани не важат. След проверката идва обвързваща оферта с проект на договор и 14 дни за решение; подробностите са в 14 дни за размисъл и ЕСИС преди ипотека.

Съберете лични документи, доказателства за доход, справка за други кредити и данни за имота преди да подадете искане.
Попитайте банката какво вижда от Централния кредитен регистър и подгответе писмени обяснения за стари задължения.
Впишете в предварителния договор срок и условие за банков отказ заради оценка или LTV.
Дайте на оценителя пълен достъп до имота и документите.
Синхронизирайте сроковете с продавача, за да не изтече капарото преди оценка и оферта.
Оставете буфер за оценка, юридическа проверка и евентуално втора оферта от друга банка.

Текстът е информативен и не замества нотариус, адвокат или данъчен консултант по конкретния случай.