Покупка на бизнес имот: кредит, комисиона и правила

Офис площи и документи за банков кредит върху маса

Покупка на офис, магазин или склад с кредит не върви по същите потребителски правила като жилищен ипотечен кредит. Комисионата също се уговаря иначе. Ако купувате за бизнеса си, очаквайте договорни и банкови правила, а не потребителския щит при жилище.

Как се продава бизнес имот е отделна тема: продажба на бизнес имот. За регулации и предназначение вижте регулиране и регулаторни изисквания. Тук фокусът е кредитът и комисионата. По-долу: кога не сте потребител по Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители (ЗКНИП), мерките 85/50/30 на Българската народна банка (БНБ), комисионата, данък върху добавената стойност (ДДС) и какво да проверите преди депозит.

Когато не сте потребител по ЗКНИП

Потребител по ЗКНИП е физическо лице, което действа извън своята търговска или професионална дейност. Дружество или лице, което купува за бизнеса си, е извън този закон. Тогава няма Европейски стандартизиран информационен лист (ЕСИС), няма таван по чл. 41 за предсрочно погасяване в потребителския смисъл и няма 14-дневния преддоговорен срок като потребителско право. За контраст при жилищен потребителски кредит вижте 14 дни за размисъл и ЕСИС и предсрочното погасяване при ипотека.

Банката все пак прави кредитна оценка. Липсата на потребителска защита не означава лесен кредит: означава, че правилата са договорни и банкови, не тези на ЗКНИП за жилищен потребител. Четете общите условия и индивидуалния договор ред по ред. Ако купувате като физическо лице за лична инвестиция, но банката третира кредита като бизнес, поискайте писмено обяснение кой режим прилага.

Мерките 85/50/30

Мерките на БНБ 85/50/30 (съотношение кредит към стойност, LTV, до 85 на сто, дългово обслужване до 50 на сто, срок до 30 години) важат за домакински кредити, обезпечени с жилищни имоти. Офис, магазин или склад като бизнес обезпечение са извън тези тавани.

Банката си поставя собствени лимити за LTV, собствен дял и срок. Не пренасяйте автоматично 85 на сто към магазин. За жилищната проверка вижте какво проверява банката преди ипотека. Очаквайте по-висок собствен дял и по-кратък срок, отколкото при жилище: точните числа са оферта на банката, не законен таван. Ако част от сградата е жилище, а част е магазин, уточнете с банката кое обезпечение влиза в коя рамка. Сравнете две или три банки: при бизнес обезпечение разликите в собствен дял и такси често са по-големи, отколкото при жилище.

Комисиона при търговски имот

Няма законов таван на комисионата при сделка с търговски имот. Процентът е това, което договорите. Статията за комисиона на брокер описва обичайната жилищна практика. Бизнес сделката може да се ценообразува различно.

Не приемайте за закон три на сто или пет на сто. Запишете в договора кой плаща, върху каква база се смята комисионата и кога става дължима: при предварителен договор, при нотариус или при вписване. При сложни обекти с наематели комисионата понякога се връзва с успешен due diligence: уговорете го писмено. Ако работите с двама брокери, уточнете изрично кой получава какво.

ДДС при търговски обект

При търговски обект често се начислява ДДС. Магазинът не е жилище и картата на освобождаванията е различна. За новия апартамент вижте ДДС при нов апартамент, с уговорката че правилата за жилище не се пренасят едно към едно към магазин.

Тук не е изложен подробен режим за ДДС при търговски обект. Четете текста на фактурата и предварителния договор: с ДДС или без ДДС, коя основа, кой е регистриран. При съмнение питайте данъчен консултант по конкретния обект. Банката може да иска яснота по ДДС, защото то влияе на цената и на паричния поток. Ако продавачът обещава цена без ДДС, а после се появява ДДС върху фактурата, спрете и преизчислете бюджета преди да платите депозит.

Какво да проверите преди депозит

Предназначението по регулация и разрешението за ползване влияят на кредита и на ДДС. Банката гледа дали обектът може да се ползва както пише в бизнес плана. Наемите, ако купувате с наемател, трябва да минат през проверка: договори, срокове, депозити, право на отказ. Това е търговска проверка, не само нотариална.

Сравнете офертите на банките по собствен дял, лихва, такси, право на предсрочно погасяване, обезпечения извън имота. Без потребителския щит на ЗКНИП текстът на договора тежи повече. Преди депозит поискайте индикативна банкова оферта. Проверете и комуналните задължения, етажната собственост и евентуални тежести. Ако купувате чрез фирма, подгответе ЕИК, актуално състояние и решение на компетентния орган за покупката.

Практически график: първо индикативна банкова оферта, после due diligence на обекта и наемите, после предварителен договор с ясни условия за кредита и ДДС, после нотариус. Запишете в предварителния договор какво става, ако банката откаже кредита. След подписа следете вписването на ипотеката и евентуалното заличаване на стари тежести. Сравнете и застраховките, които банката изисква върху бизнес обекта: те често са по-скъпи от жилищните и влияят на месечния паричен поток. Пазете всички оферти и кореспонденция с банката до вписването на ипотеката. Не пренасяйте жилищни навици към бизнес сделката: липсата на ЕСИС и на 14-дневния срок означава, че трябва сами да си дадете време за четене на договора.

Какво да направите

Бизнес покупката често е извън ЗКНИП. Мерките 85/50/30 са за жилищни домакински кредити. Комисионата е свободна уговорка. ДДС при търговски обект често се дължи и не се чете като при жилище. Проверете регулацията, договорите и банковата оферта, преди да се обвържете с депозит.

Поискайте индикативна банкова оферта, преди да обвържете цена с депозит.
Проверете дали банката прилага ЗКНИП или бизнес режим и прочетете договора ред по ред.
Уговорете писмено комисионата: кой плаща, базата и моментът на дължимост.
Сверете ДДС в предварителния договор и фактурата с данъчен консултант при съмнение.
Направете due diligence на предназначението, наемите и тежестите, преди нотариуса.
Запишете в предварителния договор какво става при отказ на кредита.

Текстът е информативен и не замества нотариус, адвокат или данъчен консултант по конкретния случай.