Съдлъжник или поръчител по ипотека: какъв е рискът

Подписване на ипотечен договор с банкови документи на маса

Преди да подпишете като съдлъжник или поръчител по ипотека, прочетете ролята в договора, не само устното обещание, че ще помагате за одобрението. И двете роли могат да ви изправят пред плащане на цялата остатъчна сума, но правният път и защитите не са еднакви.

За самия кредит вижте кредитен ориентир в Realistimo, как се тегли ипотечен кредит за покупка и при доходи отвън - ипотечен кредит с доходи от чужбина. По-долу разглеждаме разликата между съдлъжник и поръчител, солидарността по Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), записа на заповед, Централния кредитен регистър и личната имуществена отговорност.

Съдлъжник и поръчител: две различни роли

Съдлъжникът влиза в кредита като длъжник. Поръчителят влиза като обезпечител на чужд дълг. Банките често ползват и двете фигури в един пакет документи. Вашата задача е да разберете коя страница подписвате и с какъв текст.

Съдлъжникът дължи кредита като свой

Съдлъжникът подписва заема като длъжник. Ако е уговорена солидарност по чл. 121 и чл. 122 от ЗЗД, кредиторът може да търси цялата сума от всеки от солидарните длъжници (чл. 122). Банката не е длъжна първо да раздели дълга поравно между съпрузите или да се насочи само към този, който живее в имота.

Просрочие при основния кредитополучател е просрочие и за вас като съдлъжник. Писмото за забава може да дойде и на вашия адрес. Ако платите повече от своя вътрешен дял спрямо другия длъжник, отношенията между вас двамата са отделен разговор. Към банката солидарността държи цялата сума.

Поръчителят обезпечава чужд дълг

Поръчителството е за чужд дълг. По чл. 138 от ЗЗД договорът е писмен. Солидарност с длъжника може да се уговори по чл. 141. Има и специална закрила по чл. 147: след падежа поръчителят остава обвързан само ако кредиторът е предявил иска срещу длъжника в шестмесечен срок. При спор дали банката е спазила срока, текстът на чл. 147 влиза в игра.

Поръчителят често чува, че това е само гаранция и няма да го пипат. Правната конструкция казва друго: при условията на договора банката може да се насочи и към вас. Разликата със съдлъжника е в характера на задължението и в тази шестмесечна логика след падежа, не в това, че рискът е нулев.

Етикетът в договора не винаги решава

Надписът „солидарен длъжник“ в шапката на договора не винаги съвпада с крайния правен резултат. Съдебната практика понякога третира като поръчител лице, посочено като солидарен длъжник, но не е получило заемната сума. Тогава може да се потърси закрилата по чл. 147. Обратното също се случва в спорове: текстът и фактическите отношения се четат заедно. Решава текстът на договора и доказателствата кой е получил парите, не устното обяснение на офиса.

Запис на заповед и какво банката не може да наложи

По чл. 26, ал. 1 от Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители (ЗКНИП) кредиторът не може да задължи потребителя да обезпечава кредита със запис на заповед. Записът на заповед е банкова практика в някои пакети, не законово изискване. Ако ви го слагат като условие без алтернатива, това е разговор за съответствие със ЗКНИП. Какво още гледа банката при одобрение описваме в какво проверява банката за ипотека.

Централен кредитен регистър

И съдлъжниците, и поръчителите се отчитат в Централния кредитен регистър по Наредба № 22 на Българската народна банка (БНБ). Правилото важи от 20.11.2019 г. Просрочието по кредита се вижда и при съдлъжника или поръчителя. Колко тежко ще претегли следващата банка този запис е въпрос на банкова практика, не на една фиксирана формула в наредбата. Следващ ваш личен кредит става по-труден, докато следата от чуждия проблем стои.

Ако планирате предсрочно погасяване на основния кредит, вижте и предсрочно погасяване и рефинансиране на ипотека. Погасяването намалява експозицията, но не заличава автоматично историята в регистъра за минали забавяния.

Имотът и личната отговорност

Съдлъжник, който не е собственик на ипотекирания имот, не губи този имот като собственик, защото никога не го е притежавал. Той обаче отговаря с собственото си имущество за дълга. Поръчителят е в същата логика на лична имуществена отговорност по договора за поръчителство. Ипотеката тежи върху имота на собственика длъжник. Личната отговорност на свързаните лица е отделен слой.

Ако вече сте подписали и искате излизане от ролята, това става само с нов договорен ред с банката и с останалите страни. Няма едностранен отказ. Докато дългът стои и договорът ви държи, рискът стои. Преговорите за освобождаване често минават през рефинансиране, продажба на имота или замяна с друго обезпечение. Това е практика на конкретната банка, не член, който ви освобождава по желание.

Какво да направите:

Преди подпис решете дали приемате ролята на длъжник или на поръчител, проверете солидарността и срока по чл. 147, ако сте поръчител, и преценете дали следващият ви кредитен доклад може да носи тази връзка.

Поискайте проектодоговора за кредит, договора за поръчителство или страницата за съдлъжници, Европейския стандартизиран информационен лист (ЕСИС) и графика; ако ви дават само последната страница за подпис, върнете пакета.
Проверете дали солидарността е изрично уговорена и какъв е размерът на кредита, срокът, лихвата и другите обезпечения.
Попитайте банката писмено дали ще ви отчитат в Централния кредитен регистър като съдлъжник или като поръчител и сверете отговора с ролята в договора.
Преценете какво става при развод, при напускане на работа от основния длъжник или при продажба на имота: ролята не изчезва автоматично при промяна на семейните отношения.
Откажете ролята сега, ако не можете да платите целия остатък с ваше имущество.
Дръжте копия от всичко подписано: при спор години по-късно решава договорът, не обяснението до гишето.

Текстът е информативен и не замества нотариус, адвокат или данъчен консултант по конкретния случай.