Произход на парите при покупка на имот според ЗМИП

Проверка на произход на средствата при покупка на имот

При покупка на имот често чувате въпроса откъде са парите. Това не е любопитство на нотариуса или брокера. Законът за мерките срещу изпирането на пари (ЗМИП) ги прави задължени лица: нотариусите са в чл. 4, т. 14, а брокерите на недвижими имоти в чл. 4, т. 18. При наем брокерът също попада в режима, когато месечният наем е поне 10 000 EUR.

Целта е клиентска проверка: самоличност, действителен собственик (ако има), цел на сделката и произход на средствата. Ако откажете проверката, нотариусът или брокерът трябва да откаже сделката (чл. 17 ЗМИП). По-долу са праговете по чл. 11, как се доказва произходът, забраната за плащане в брой по отделен закон и границата с митническата декларация.

Кога се задейства проверката

По чл. 11 ЗМИП мерките се прилагат при установяване на делови отношения, при случайна операция на стойност от 15 000 EUR нагоре, при сделка в брой от 5 000 EUR нагоре и при всяко съмнение без долен праг. Цифрите в евро важат от 01.01.2026 г. Една покупка на жилище почти винаги минава през тези прагове. Затова въпросът за произхода не е изключение, а обичайна част от подготовката. За таксите около самата нотариална сделка вижте нотариалните такси и таксите по вписване през 2026.

Как се доказва произходът на средствата

По чл. 66 ЗМИП задълженото лице прилага поне два метода за установяване на произхода. Ако това не стигне, се ползва писмена декларация по образец (ППЗМИП, приложение № 4). Банкови извлечения, договори за дарение, договори за заем, документи за продажба на друг имот или за наследство са обичайна практика. Това не е фиксиран законен списък, който да замени преценката на нотариуса или брокера. Ако ви поискат допълнителен документ, това най-често е за да затворят проверката.

Данните се пазят 5 години. При съмнение информацията отива към финансовото разузнаване на ДАНС, което може да спре сделката до 5 работни дни. Ако парите идват от чужбина, банката може да поиска допълнителни документи за преводите и обяснения по собствените си правила, успоредно на ЗМИП при нотариуса. Подгответе път на парите: заплата, продажба, заем, дарение. При плащане от трето лице (родител, съдружник) нотариусът често иска връзка между плащащия и купувача. Договорът за заем или дарение между купувача и третото лице е обичайна практика, не задължителен формуляр от ЗМИП.

Брокерът също води досие. Ако работите с агенция, дайте документите рано, за да не се дублира проверката в последния ден при нотариуса. Ако ползвате кредитен посредник, уточнете кой събира ЗМИП пакета: банката, брокерът или нотариусът. Дублирането не вреди, липсата на един общ списък губи дни. Пазете копия на подадените извлечения. Ако сделката се отложи с месеци, банковите справки може да се наложи да се обновят. Това е обичайна практика, не срок по закон.

Забраната за плащане в брой по ЗОПБ

Не бъркайте ЗМИП с друг закон. Законът за ограничаване на плащанията в брой (ЗОПБ), чл. 3, казва, че плащания на стойност 10 000 лв. или повече на територията на България минават през платежна сметка. Законът все още говори в лева. При фиксирания курс 1 EUR = 1,95583 BGN това е около 5 113 EUR. Не приемайте съвет, че забраната за плащане в брой при имоти е 10 000 EUR. Това смесва два различни режима. Практически голяма част от цената на жилището се превежда по банка. Нотариусът и брокерът проверяват произхода по ЗМИП, а формата на плащане трябва да спазва и ЗОПБ.

Това не е митническата декларация

Ако внасяте или изнасяте пари в брой през граница, има отделна митническа декларация над 10 000 EUR. Това е друг закон и друг формуляр. Не я бъркайте с декларацията по ЗМИП при нотариуса. За граничния режим вижте декларацията за пари в брой над 10 000 евро. За еднократните разходи около нотариуса ползвайте и разходите при покупка на имот. След успешна сделка вижте първите 30 дни след покупката, а за годишните разходи след покупката колко струва годишно да притежавате имот.

Повечето сделки минават, когато документите са подредени. Проблемите идват при отказ за съдействие или при необясними парични потоци без хартия зад тях. По-добре е да отложите насрочването, докато съберете извлеченията, отколкото да чуете отказ на място по чл. 17.

Какво да направите

Затворете ЗМИП документите преди часа при нотариуса. Следвайте реда по-долу.

Подгответе документ за самоличност и, ако купувате чрез фирма, данни за действителния собственик.
Съберете банкови извлечения или други документи за произход на парите и ясен отговор дали има заем, дарение или продажба на друг актив.
Предайте документите на брокера или посредника рано и уточнете кой държи общия ЗМИП списък.
Бъдете готови за декларация по приложение № 4, ако двата метода по чл. 66 не стигат.
Отложете насрочването, ако все още нямате извлеченията, вместо да рискувате отказ по чл. 17.
Обновете банковите справки, ако сделката се отложи с месеци.

Текстът е информативен и не замества нотариус, адвокат или данъчен консултант по конкретния случай.