Как се тегли ипотечен кредит за покупка на жилище

Как се тегли ипотечен кредит

Съдържание

Следвайте стъпките за кандидатстване за ипотечен кредит
Уверете се, че отговаряте на условията за ипотечен кредит
Определете вашия бюджет
Научете размера на ипотечния кредит
Бъдете наясно с разходите при ипотечен кредит
Изберете от коя банка да изтеглите ипотечен кредит
Получете предварително одобрение за ипотечен кредит
- Ето нужните документи за предварително одобрение за жилищен кредит:
- Подпишете договора за ипотечен кредит

Ако искате да закупите ново жилище, най-вероятно планирате да финансирате покупката на имота чрез теглене на ипотечен кредит.

В този вариант, намирането на най-добрия дом за вас е само част от целия процес на придобиване на ново жилище - изборът на подходящ заем също е изключително важна стъпка, която трябва да обмислите много внимателно преди да решите да я направите.

Ето какво трябва да знаете при теглене на ипотечен кредит за закупуване на жилище.

А ако работите извън България, вижте какви са условията за получаване на ипотечен кредит с доходи от чужбина.

Следвайте стъпките за кандидатстване за ипотечен кредит

Процесът по кандидатстване за ипотечен кредит може да се раздели на 3 фази:

Подавате искане за предварително одобрение за кредит. Можете да го направите в избрана от вас банка или директно през Реалистимо тук, за да сръвните условията на банките за да изберете по-изгодните. Нужна ви е личната карта и служебна бележка за доказване на доход. Плащате такса за разглеждане на документите и след това чакате отговор от банката.
Важно: Не подписвайте предварителен договор за покупка на жилище и не плащайте никакви пари като капаро преди да сте получи предварително одобрение за ипотечен кредит от банка.
Подавате редица документи след като получите предварително одобрение за ипотечен кредит като нотариален акт на имота, данъчна оценка, удостоверение за липса на тежести върху имота, скица, и други. Предварителният договор с банката обикновено се сключва със срок от около 45 дни.
След получаване на окончателно одобрение от банката за отпускане на ипотечен кредит, подписвате договор с банката и правите ипотека в нейна полза. След това, банката има задължението да преведе сумата по ваша сметка в същата банка.

Реалистимо може да ви помогне безплатно в търсенето на по-добри условия за ипотечен кредит. За повече подробности кликнете тук.

Уверете се, че отговаряте на условията за ипотечен кредит

Преди всичко, трябва да сте сигурни, че отговаряте на условията за отпускане на ипотечен кредит. Ако се окаже, че не отговаряте на някое от тези условия, няма да можете да подадете искане за отпускане на ипотечен кредит от финансова институция, най-често от банка.

Изискванията за ипотечен кредит са следните:

Трябва да сте навършили 18 години;
Трябва да работите на постоянен трудов договор, който не е в изпитателен срок;
Трябва да имате редовни социални и здравни осигуровки;
Трябва да можете да докажете доход, от който 50-65% ще са достатъчни за покриването на всички ваши месечни задължения, включително и вноската по ипотечния кредит;
Трябва да имате чиста кредитна история.

Можете да продължите със следващите стъпки само след като се уверите, че отговаряте на всички гореспоменати изисквания за отпускане на ипотечен кредит.

Как да купим имот в България, ако живеем в чужбина

Има и по-специфични ситуации, при които кандидатът има доход, но профилът му не попада в най-стандартния банков модел. Такива са например кандидатстване по време на майчинство или кандидатстване без класически трудов договор.

Ипотечен кредит по време на майчинство

Възможно е да кандидатствате за ипотечен кредит по време на майчинство, но одобрението зависи от политиката на конкретната банка, размера на доказуемия доход и общата кредитоспособност на домакинството. Майчинството не означава автоматично отказ, защото през първите 410 дни обезщетението за бременност и раждане замества трудовото възнаграждение и се изплаща при наличие на необходимия осигурителен стаж. След този период обаче доходът обикновено намалява, тъй като при отпуск за отглеждане на малко дете се изплаща месечно обезщетение в размер, определен със Закона за бюджета на държавното обществено осигуряване. Затова банката може да изиска допълнителна сигурност, например съкредитоискател, по-високо самоучастие, доказване на доход на партньора или потвърждение за връщане на работа след майчинството. Най-разумният подход е да се поиска предварително одобрение преди подписване на предварителен договор за покупка.

Ипотечен кредит без трудов договор

В някои случаи може да се изтегли ипотечен кредит и без стандартен трудов договор, но доходът трябва да бъде официален, проследим и достатъчно устойчив. Банките разглеждат не само доходи от безсрочен или срочен трудов договор, а в определени случаи и доходи от граждански договор, свободна професия, бизнес, наем, пенсия или договор за управление. Това се вижда и от формуляри за кандидатстване на банки, в които са предвидени различни източници на нетен месечен доход, а не само трудово правоотношение. При такива кандидати обаче банките обикновено са по-внимателни и могат да изискат по-дълъг период на доказани постъпления, годишни данъчни декларации, осигурителна история, извлечения по сметка и по-ниско съотношение между месечната вноска и дохода. След въведените от БНБ изисквания за жилищни кредити банките следят и съотношението между текущите плащания по дълга и месечния доход, което по правило не трябва да надвишава 50%.

Определете вашия бюджет

Основна стъпка преди да кандидатствате за ипотечен кредит за закупуване на жилище е да определите вашия бюджет. С други думи, трябва да изчислите каква сума можете да отделяте за месечната вноска за погасяване на жилищния кредит.

Ето как да направите нужните калкулации:

Съберете всичките ви месечни приходи, включително тези на вашата половинка, ако планирате да купите жилище заедно;
Извадете от горната сума всички фиксирани месечни разходи като битови сметки (ток, вода, парно, газ, кабелна телевизия, телефон), храна, лекарства, гориво и поддръжка на автомобил, погасяване на заем, и други;
Извадете разходите, които се случват по-рядко през годината като годишни почивки, големи празници, здравни разходи, и други. Изчислете тези годишни разходи на месечна база, тоест общата сума я разделете на 12, за да получите ориентировъчната разходна сума за един месец;
Вижте получената сума и преценете колко пари реално ще можете да отделяте всеки един месец за вноска за погасяване на ипотечния кредит.

Ето още няколко важни неща, на които трябва да обърнете внимание при определяне на вашия бюджет:

Добра идея е да успявате да спестявате определена сума всеки месец дори при изплащане на жилищен кредит;
За справка можете да ползвате ипотечен калкулатор в интернет (повечето банки предлагат такива безплатни ипотечни калкулатори), за да проверите дали вашите изчисления са правилни. Възможно е да сте пропуснали нещо съществено при вашата калкулация;
Кредитните консултанти препоръчват ипотечният кредит да не надвишава 30% от размера на доходите. В противен случай е възможно да имате затруднения при изплащането на месечната вноска за ипотечен кредит.

След като знаете колко пари можете да отделяте за месечна вноска, това ще ви помогне да се ориентирате за големината на заема, който можете да си позволите. Запазете си часове за консултации в най-големите банки във вашия град.

Как се ипотекира имот

Научете размера на ипотечния кредит

Едно от най-важните неща, които трябва да знаете при кандидатстване за отпускане на ипотечен кредит е, че вие ще трябва да заплатите около 20% от цената на жилището, определена от лицензиран оценител. Това е известно като самоучастие.

Разбира се, стойността на вашето самоучастие ще зависи от това на каква сума бъде оценено жилището, което искате да закупите. За ваша информация, продажната цена на имота и пазарната оценка на имота са две различни неща.

Ето факторите, от които ще зависи размера на ипотечния кредит, който ще получите от банка:

Стойност на сделката. Това е покупната цена на жилището, която е договорена и описана в предварителния договор за покупка на имот;
Оценена стойност на жилището. Такава пазарна оценка на имота се извършва или от външен лицензиран оценител или от самата банка;
Доходи на кредитоискателя. Оценява се семейния доход, който остава след изваждане на всички месечни разходи, както и доходи от различни източници, ако има такива.
Вид на отговорност на кредитоискателя. При принудително изпълнение, кредитополучателят може да носи отговорност до размера на обезпечението или отговорност с цялото си имущество.
Срок на кредита. Различните банки имат различен максимален срок на ипотечния кредит, като този максимален срок е между 20 и 35 години.
Максимален размер на кредита. Ако пазарната оценка на жилището е достатъчна за обезпечаване на искания кредит, повечето банки не ограничават максималния размер на ипотечния кредит. Някои банки, обаче, фиксират горна граница на искания кредит, обикновено на 500 000 лв.

Ето и едно наше видео, което смятаме, че ще ви е интересно: Преговори за покупка на имот (как да се пазарим)

Бъдете наясно с разходите при ипотечен кредит

Не трябва да забравяте, че ипотечният кредит е дългосрочен ангажимент, който е свързан с редица разходи. Ето защо, преди за поемете тази изключително важен ангажимент, вие трябва да сте добре запознат с всички разходи по него.

Лихва на ипотечен кредит

Лихвата на ипотечния кредит може да бъде 2 вида: фиксирана или плаваща.

Фиксирана лихва. Фиксираната лихва за ипотечен кредит се уговаря с банката за определен период от кредита. Такава лихва дава по-голяма сигурност за кредитоискателя, защото размерът на ежемесечните плащания е предвидим и при рязък ръст на лихвите, този вид лихва може да ви спести доста затруднения. В повечето случаи, фиксираната лихва се предлага за период не по-голям от 10 години.
Плаваща лихва. Плаващата лихва се състои от фиксираната надбавка за банката (размерът остава непроменен за целия период на кредита) и референтния лихвен процент (РЛП), който е променлива величина и зависи от основната пазарна лихва.

Такси при ипотечен кредит

Тегленето на ипотечен кредит е свързано с определени такси, които ще дължите за различни услуги. Ето най-основните такси при ипотечен кредит:

Такса за разглеждане на документите - еднократна;
Такса за оценка на кредитния ви риск - еднократна;
Такса за оценка за обезпечението - еднократна;
Юридическа такса - еднократна;
Такса „Ангажимент“ - еднократна;
Такса за обслужване на разплащателна сметка - месечна;
Такса за използване на услуги, свързани с ипотечния кредит - месечна;
Застраховка на ипотекирания имот и застраховка Живот.

Научете какви са типовете вноски по ипотечен кредит

Важно е да знаете какви са видовете вноски по ипотечен кредит, за да може да договорите най-добрите условия за вземане на ипотечен кредит от банка по ваш избор.

Анюитетни вноски. Тези вноски са равни по размер, което ще ви позволи да планирате по-дългосрочно вашия бюджет. В началото тези анюитетни вноски ще бъдат с по-висок процент погасяване на лихвените плащания и по-малко вноски по самата главница (сумата, отпусната от банката). С течение на времето, обаче, това съотношение ще се промени, като по-големият процент от плащанията ще бъдат в ползва на главницата.
Намаляващи вноски. С намаляващи вноски, всеки месец сумата за погасяване на главницата ще бъде еднаква, а лихвените проценти ще се прибавят към нея. По този начин вноските ще намаляват във времето, защото дължимите лихви се изчисляват на базата на остатъчната сума от главницата.
Вноски с гратисен период. Това е вариант, в който за определен период (обикновено 1-2 години) вие ще плащате само дължимите лихви без да погасявате главницата. Така вноските в началото ще бъдат много по-ниски, но общата сума накрая ще бъде по-голяма.

Консултирайте се с банковите специалисти кой тип вноска по ипотечен кредит е най-подходящия за вас. Добре е да знаете, че повечето жилищни кредити се изплащат чрез анюитетни вноски.

Изберете от коя банка да изтеглите ипотечен кредит

Посетете няколко банки с добра репутация във вашия град, за да се запознаете по-отблизо с условията за ипотечен кредит на всяка една от тях.

Най-важната стъпка тук е да сравните условията за ипотечен креди, която всяка една банка предлага:

Сравнете лихвените проценти и допълнителните такси;
Сравнете ГПР - годишния процент на разходите. Реално, това е общата цена на кредита за вас като потребител, изразена като годишен процент от сумата на кредита, който ще ви се отпусне;
Проверете какъв е периода на фиксирана лихва и, след изтичане на този период, как ще се изчислява променливата лихва;
Сравнете максималния срок на кредита;
Не забравяйте да проверите какви възможности има за евентуални отстъпки за вас.

Сравнете внимателно предложенията на няколко различни банки и кандидатствайте за предварително одобрение за ипотечен кредит при банката, която ви е дала най-добри условия за ипотечен кредит.

Получете предварително одобрение за ипотечен кредит

Изключително важно е да получите предварително одобрение за ипотечен кредит от банка, чиито условия вие сте приели като задоволителни. След като получите това предварително одобрение, вие ще можете да започнете да търсите жилище.

Ако размените тези 2 стъпки - тоест, първо намерите жилище, подходящо за вас, и след това кандидатствате за отпускане за ипотечен кредит, рискувате да загубите доста време и нерви, ако по една или друга причина не ви одобрят за отпускане на жилищен кредит.

Ето нужните документи за предварително одобрение за жилищен кредит:

Молба-декларация за ипотечен кредит по образец на банката;
Копие от документ за самоличност;
Документи, които удостоверяват вашите доходи като кредитоискател - трудов договор, служебни бележки, копия от граждански договори, и други;
Договор за наем, нотариален акт за собственост на имота, който се отдава под наем, и данъчна декларация при доходи от отдаване на недвижим имот под наем.

Когато кандидатствате за предварително одобрение за ипотечен кредит, трябва да знаете, че получаването на такова одобрение от една банка не ви обвързва по никакъв начин с нея. На практика това означава, че ако получите по-добри условия от втора банка след като вече сте получили одобрение за отпускане на кредит от първата финансова институция, вие спокойно можете да вземете жилищен кредит от втората банка.

За вас като кредитоискател е от първостепенно значение да потърсите, намерите и приемете офертата, която е най-изгодна за вас.

Застраховка на имот (цени, при кредит, покритие)

Подпишете договора за ипотечен кредит

Следва финалната и най-важна стъпка - подписване на договора за ипотечен кредит. Добрата новина в случая е, че този процес ще бъде доста по-лесен след като вече сте получили предварително одобрение за вземане на ипотечен кредит от конкретна банка.

Ето от какви документи имате нужда още, за да финализирате договора за ипотечен кредит:

Искане за жилищен кредит - по образец на банката;
Копия от документи за самоличност на кредитоискателите;
Удостоверение за липса на данъчни задължения - издава се от НАП;
Удостоверение за семейно положение;
Данъчна оценка на жилището;
Кадастрална скица;
Предварителен договор между продавача и купувача;
Документ за собственост на имота;
Удостоверение за тежести върху имота;
Пазарна оценка на жилището;
Застраховка на жилището, което ще се ипотекира.

След подписване на договора за ипотечен кредит следва изповядване на сделката пред нотариус.

Целият процес по вземане на ипотечен кредит изглежда доста сложен, но е напълно възможно той да се финализира в рамките на 1 месец. За да може всичко да мине гладко и безпроблемно, обърнете се към професионалисти - компетентен кредитен консултант, опитен брокер, и добър адвокат.