Съдържание
Добрата заплата от чужбина невинаги води до по-лесно получаване на ипотечен кредит в България. Когато доходите се получават от друга държава, банките може да поставят по-строги изисквания, да предложат по-нисък процент на финансиране или да поискат допълнителни документи и съдлъжник.
Значителна част от българите в трудоспособна възраст живеят и работят извън страната. По различни официални и неофициални оценки броят на българите зад граница достига около 4 милиона. Много от тях искат да закупят жилище в България с надеждата един ден да се завърнат и да живеят в него.
Докато това се случи, имотът може да бъде отдаван под наем, а получаваните приходи да се използват за погасяване на кредита. Други купувачи придобиват жилища изцяло с инвестиционна цел и ги отдават дългосрочно или сезонно. Ето как как да отдадем имот под наем.
Покупката на имот от разстояние има и редица други особености – избор на доверен представител, провеждане на огледи, подготовка на документите и финализиране на сделката. Разгледайте подробно как да купите имот в България, ако живеете в чужбина.
Преди да поемете дългосрочен финансов ангажимент, сравнете предимствата на собственото жилище и живота под наем.
Може ли да се получи ипотека с доходи от чужбина
Получаването на ипотечен кредит в България с доходи от чужбина е възможно, но правилата на отделните банки се различават значително.
Някои банки не предлагат подобни кредити поради по-високия риск. Други ги отпускат, но при по-строги условия. Има и банки, които при добър профил на кандидата могат да предложат условия, близки до тези за хората с доходи от България.
Затова няма един отговор, който да важи за всички кредитоискатели. Всяка банка разглежда конкретния случай според държавата, от която идват доходите, вида на трудовия договор, размера и постоянството на постъпленията, кредитната история и избрания имот.
Преди да започнете да търсите жилище, е полезно да се запознаете и с основните стъпки при теглене на ипотечен кредит за покупка на имот.
Условия за ипотека с доходи от чужбина
Когато кандидатствате за ипотечен кредит с доходи от чужбина, трябва да сте подготвени за условия, които може да бъдат по-различни от стандартните.
Добре е да получите предварително одобрение от банка, преди да подпишете предварителен договор за имота и да платите капаро.
По-висок лихвен процент
Много банки предлагат малко по-висока лихва за клиенти, които получават доходите си от друга държава.
Разликата обикновено е между 1 и 2 процентни пункта спрямо стандартните лихвени условия. Например при пазарна лихва от 2,6% лихвата за кредит с доходи от чужбина в някои банки може да достигне 4,5%.
Точният процент зависи от профила на кредитоискателя и правилата на конкретната банка.
По-нисък процент на финансиране
При стандартен ипотечен кредит банката може да финансира между 80% и 85% от пазарната оценка на имота.
При доходи от чужбина финансирането може да бъде ограничено до около 75%. Това означава, че купувачът трябва да разполага с повече собствени средства за самоучастие.
Изискване имотът да има Акт 16
Друго често срещано условие е сградата, в която се намира имотът, да бъде въведена в експлоатация и да има така наречения Акт 16.
При ипотечни кредити с доходи от България някои банки могат да приемат като обезпечение и имот в груб строеж, достигнал Акт 14. При доходи от чужбина обаче изискванията към завършеността на сградата обикновено са по-строги.
Ако разглеждате жилище в нова сграда, вижте какво представляват различните етапи на строителството и какво означават Акт 14, Акт 15 и Акт 16.
По-кратък срок за изплащане
Максималният срок на ипотеката също може да бъде по-кратък.
При стандартните жилищни кредити срокът често достига 30 години, докато при доходи от чужбина някои банки ограничават периода за погасяване до 20–25 години.
По-краткият срок обикновено води до по-висока месечна вноска, затова е важно предварително да изчислите дали тя ще бъде по силите ви.
По-строго съотношение между доходите и задълженията
Банките следят каква част от чистия месечен доход на кандидата ще бъде използвана за погасяване на всички негови кредити.
При доходи от чужбина общият размер на месечните вноски обикновено не трябва да надвишава 30–40% от чистия доход. За сравнение, при кредитиране с доходи от България това съотношение може да достига 50–60%.
Ограничени възможности за потребителски кредит
Финансирането с доходи от чужбина обикновено е под формата на ипотечен кредит.
Потребителски кредит се отпуска по-рядко. В някои случаи това е възможно, ако клиентът получава заплатата си по сметка в съответната банка поне една година.
Всички тези условия зависят от кредитната ви история, размера и вида на доходите, както и от изискванията на всяка отделна банка. Добрият кредитен консултант може да ви насочи към най-подходящите възможности, затова можете да заявите безплатна консултация за ипотечен кредит с лицензиран партньор кредитен посредник.
Необходим ли е съдлъжник в България
Много банки изискват по кредита да бъде включен съдлъжник с постоянно местожителство в България.
Това е лицето, към което банката може да се обърне, когато трябва да предаде информация във връзка с кредита, но не успява да се свърже с основния кредитоискател. Подобна ситуация може да възникне, когато човекът живее в чужбина, смени своя телефон или адрес и временно не може да бъде открит.
Желателно е съдлъжникът да бъде близък роднина. Не във всички случаи е задължително той да доказва собствени доходи.
Изискването за съдлъжник зависи от политиката на банката и от профила на кандидата. При високи официални доходи, ръководна длъжност или друг много добър финансов профил банката може да направи изключение.
Необходими документи
Кандидатът трябва да докаже размера, произхода и постоянството на доходите си.
Обикновено банката изисква:
-
трудов договор;
-
извлечение от банковата сметка за последната една година;
-
документи, показващи размера на получаваните доходи;
-
справка от кредитно бюро в държавата, в която кандидатът живее или работи;
-
документи за наличното самоучастие;
-
документи, свързани с избрания имот.
Справката от кредитното бюро показва какви кредитни задължения има кандидатът в съответната държава и дали те са били обслужвани редовно.
Ако доходите са от собствена фирма или от дейност като самонаето лице, освен банковите извлечения може да бъдат поискани и данъчните декларации за последните две данъчни години.
Документите, издадени в чужбина, обикновено трябва да бъдат придружени от лицензиран превод на български език. Много банки вече приемат документи на английски език и без превод, но това трябва да бъде проверено предварително.
Наред с документите за доказване на доход банката може да изиска и част от стандартните документи при покупка на жилище.
Самоучастие
Преди финализиране на сделката задължително направете проверка на имота за тежести и възбрани
Самоучастието представлява собствените средства, които купувачът влага в покупката.
При ипотека с доходи от чужбина то обикновено е между 15% и 30% от стойността на имота според изискванията на банката и пазарната оценка на жилището.
Купувачът трябва да предвиди не само самоучастието, но и всички допълнителни плащания, които съпътстват сделката. Те не винаги могат да бъдат включени в размера на кредита.
Преди да определите бюджета си, разгледайте подробно какви са таксите и разходите при покупка на имот. Така ще знаете с какви собствени средства трябва да разполагате освен сумата за първоначалното участие.
Изключения от условията
В редки случаи банката може да направи изключение от част от стандартните изисквания.
Това обикновено се случва при много добър профил на клиента – например високи официални доходи или заемане на ръководна длъжност в престижна компания.
В зависимост от случая банката може да премахне изискването за съдлъжник с местожителство в България или да приеме имот, който все още не е въведен в експлоатация.
Ако доходите не могат да бъдат доказани в пълен размер, може да бъде включен платежоспособен съдлъжник с доходи от България. Друг възможен вариант е кандидатстване при условия „без обследване на доходи“, което обикновено води до по-висока лихва.
След определен период на редовно обслужване условията може да бъдат предоговорени или кредитът да бъде рефинансиран.
При определяне на бюджета предвидете не само самоучастието, но и всички допълнителни такси и разходи при покупката на имота.
Видове кредити, финансирани с доходи от чужбина
В зависимост от целта на финансирането могат да бъдат разгледани няколко вида кредити.
Целеви ипотечен кредит за покупка на жилище
Това е най-често срещаният вариант. Кредитът се отпуска за покупка на конкретен имот, който се намира на територията на България.
Българска банка не би отпуснала ипотечен кредит за покупка на имот в друга държава. По същия начин банка от друга държава не би финансирала с ипотечен кредит покупката на имот в България.
Към целевите ипотечни кредити спада и кредитът за строителство на къща.
Кредит за рефинансиране
С доходи от чужбина може да бъде одобрен и кредит за рефинансиране на съществуваща ипотека.
Този вариант е подходящ, когато настоящият кредит е с висока лихва или други неблагоприятни условия. Задължението може да бъде прехвърлено към друга банка, която приема доказуеми доходи от чужбина.
Потребителски кредит с ипотека
Потребителският кредит с ипотека се среща по-рядко и по-трудно се одобрява при доходи от чужбина.
При него като обезпечение се предоставя вече притежаван имот, а средствата могат да бъдат използвани за различни цели. Това може да бъде ремонт на собствено жилище или осигуряване на самоучастие за покупка на имот в държавата, в която клиентът живее постоянно.
Когато управлявате процеса дистанционно, е особено важно да познавате основните рискове при покупката на недвижим имот
Ипотечни кредити за моряци и морски лица
Доходите на българите, работещи в международната плавателна индустрия, също се разглеждат като доходи от чужбина.
В тази категория попадат капитани и други членове на екипажа на ръководни позиции, както и обслужващ персонал – например камериерки и служители в кухнята.
Основната особеност при морските лица е, че трудовите им договори, наричани още контракти, обикновено са срочни. Те се сключват за определен период, най-често за няколко месеца.
Това може да създаде затруднения при кандидатстването, защото банките предпочитат постоянни и устойчиви доходи.
Какво трябва да представят морските лица
При кандидатстване за ипотечен кредит обикновено трябва да бъде предоставен предходният контракт.
Освен него банката може да поиска:
-
бъдещ контракт;
-
писмо, удостоверяващо намерение за сключване на нов договор;
-
банкови извлечения, доказващи предходните постъпления;
-
съдлъжник с местожителство в България;
-
по-голямо самоучастие;
-
имот в сграда, която е напълно завършена и въведена в експлоатация.
Бъдещият договор или писмото за намерение показват, че кредитоискателят очаква нови постъпления и ще може да продължи да обслужва заема.
Въпреки специфичния характер на трудовите договори, много банки са готови да проявят гъвкавост при кредитирането на морски лица. При високи официални доходи, ръководна длъжност и добър финансов профил може да бъде направено изключение от част от стандартните изисквания.
При отпускане на ипотека банката обикновено изисква и подходяща застраховка на недвижимия имот, която носи допълнителен годишен разход.
По темата вижте и Съдлъжник или поръчител по ипотека: каква е рискът.
Още по темата
Сподели в социални мрежи
Сподели във Facebook
Линк към тази страница
Споделяне
към приложение в телефона
Изпрати линк
Сподели чрез Viber
Линк към тази страница
Сподели чрез Messenger
Линк към тази страница
Сподели чрез Telegram
Линк към тази страница
Копирай линк
Натисни тук за копиране на линк към тази страница
