Когато нотариусът откаже сделката: жалба и срокове

Нотариус преглежда документи преди отказ на сделка

Отказът при сделка с имот не е едно понятие. Има отказ на нотариуса да удостовери акта и отказ на съдията по вписванията да впише, отбележи или заличи. Различни са и сроковете за реакция. Купувачът и продавачът трябва да са наясно кой отказ стои на масата, иначе губите дни в грешна жалба.

За обичайния ред на прехвърляне вижте прехвърляне на имот при нотариус. По-долу: двата вида отказ, сроковете по Гражданския процесуален кодекс (ГПК), типичните причини и първите стъпки.

Два различни отказа

Първият отказ е на нотариуса: той отказва да извърши удостоверяването. Вторият е на съдията по вписванията: актът е готов, но регистърът отказва вписване, отбелязване или заличаване. Не ги смесвайте в една жалба. Ако нотариусът е отказал, обжалвате този отказ. Ако съдията по вписванията е отказал, обжалвате неговия отказ през службата по вписванията, която е отказала.

Записвайте датите на съобщаване. Срокът тече от съобщаването, не от устния разговор в кантората.

Отказ да се удостовери

Отказът на нотариуса да удостовери акта е уреден в Гражданския процесуален кодекс, чл. 577, ал. 1. Жалбата е частна до окръжния съд. Срокът е една седмица от съобщаването на определението (чл. 275, ал. 1 ГПК). Ако съдът отмени отказа, нотариусът е длъжен да извърши удостоверяването. Не пропускайте седмичния срок.

Искайте отказа в писмен вид с мотиви. Устният отказ не ви дава ясен срок за обжалване. Ако отказът е заради липсващ документ, който можете да донесете за два дни, оправете го и поискайте нов преглед. Жалбата има смисъл при неоснователен отказ, не при празно досие. Адвокатът може да води жалбата, но срокът не се удължава сам: дайте му отказа в деня, в който го получите.

Отказ да се впише

Отказът да се впише, отбележи или заличи минава пак през чл. 577 ГПК, плюс Правилника за вписванията, чл. 32а до 32в. Жалбата е със същия 7-дневен срок и се подава чрез службата по вписванията, която е отказала.

Ако съдът отмени отказа, вписването се счита от деня, в който актът е постъпил във входящия регистър (чл. 577, ал. 3). Това пази реда спрямо други актове, постъпили междувременно. Пазете входящия номер: той е опората на приоритета, ако съдът ви върне вписването. Между отказа и жалбата не подписвайте нов акт върху същия имот без яснота за статуса на първия. Рискувате двойни проблеми.

Основания и типични причини

Законното основание за отказа на съдията по вписванията е, че актът не отговаря на закона или не подлежи на вписване. Типични дупки са страните, идентификаторът на имота, цената, грешен вид на акта. Не приемайте дълъг затворен списък с мотиви на нотариуса за един законов каталог. Нотариусите спират сделка и заради самоличност, липсваща данъчна оценка или незавършена проверка по Закона за мерките срещу изпирането на пари (ЗМИП). За произхода на парите вижте статията за ЗМИП.

Грешка в скицата или кадастъра също е честа причина за стоп. Вижте грешка в скицата или кадастъра. Ако липсва самият акт на хартия, това е друга тема: изгубен нотариален акт. Липсата на данъчна оценка или разминаване в цената спрямо изискванията за такси също спират подготовката. Оправете ги преди да насрочите нова дата. Непълна самоличност, изтекъл документ или несъответствие в имената между акт и лична карта са поправими причини: оправете ги преди жалба.

Ако отказът е заради ЗМИП, не се опитвайте да заобиколите нотариуса с друга кантора същия ден: новият нотариус ще зададе същите въпроси. Оправете доказателствата за произход на парите. Ако отказът е заради грешка в кадастъра, пуснете поправката по чл. 54 и удължете предварителния договор; жалбата срещу нотариуса няма да оправи картата. При отказ на съдия по вписванията следете дали проблемът е в текста на акта или в приложените документи: понякога е достатъчно да се издаде поправен акт и да се подаде отново, без да се стига до съд.

Практическа подредба на досието при отказ: писменият отказ, входящият номер, актуалната скица, данъчната оценка, документите за самоличност, ЗМИП пакетът и предварителният договор. Без тази подредба губите дни в събиране на същите книжа. Не подписвайте временен акт, който заобикаля проблема: по-късното оправяне често е по-скъпо от отлагането. Не подписвайте нов предварителен договор със същия срок, докато отказът не е оправен или обжалван. Ако съдът ви върне вписването, поискайте от службата писмено потвърждение за датата на действие: входящият номер е важен, но потвърждението успокоява купувача и банката.

Какво да направите

Отказът да се удостовери и отказът да се впише са два пътя. И двата минават през чл. 577 ГПК с едноседмичен срок. При отмяна на отказа за вписване действието тече от входящия регистър. Оправете поправимите причини, преди да харчите време в съда.

Уточнете кой е отказал: нотариусът или съдията по вписванията.
Вземете писмения отказ с дата и бройте седем дни от съобщаването.
Оправете поправимото преди жалба, ако е бързо: липсващ лист, грешен идентификатор, незавършена ЗМИП проверка.
Уведомете другата страна и банката писмено; удължете предварителния договор и ипотечната оферта при нужда.
Подайте жалбата навреме и пазете копие с доказателство за подаване.
Върнете се след успешна жалба при същия нотариус или служба с определението на съда; не очаквайте автоматично изпълнение без ваше действие.

Текстът е информативен и не замества нотариус, адвокат или данъчен консултант по конкретния случай.