Заличаване на ипотека при продажба: документи и такси

Нотариални документи за заличаване на ипотека при сделка

Заличаването на ипотека е отделно от покупката на ипотекиран имот и от вдигането на възбрана. Възбраната не е ипотека. За покупка при тежест вижте как се купува ипотекиран имот. За проверка преди сделка - проверка на имот за тежести. За възбрана - как се вдига възбрана върху имот.

По-долу: какъв документ иска регистърът, защо писмото за салдо не стига, двата пътя при погасен кредит и при продажба, таксите и 10-годишният прозорец.

Какво иска регистърът

По чл. 179 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) и чл. 19 от Правилника за вписванията заличаването става въз основа на писмено съгласие на кредитора в нотариална форма или въз основа на влязъл в сила съдебен акт. Когато кредиторът е държавата, не се изисква удостоверяване на подписа. Молба може да подаде всеки заинтересован (чл. 19, ал. 3).

Писмото за салдо не стига

Балансово писмо от банката не е документът, който регистърът иска за заличаване. Регистърът иска нотариално съгласие (или съдебен акт). Можете да имате отлично писмо, че дългът е нула, и пак да нямате заличаване, докато не подадете правилния акт. Това объркване спира сделки в деня на подпис, защото купувачът гледа тежестта в справката, а продавачът размахва банково писмо.

Разликата между салдо, съгласие и заличаване трябва да е ясна на всички около масата. Салдото казва колко да се преведе. Съгласието е актът за регистъра. Заличаването е отбелязването при съдията по вписванията. Три стъпки, не една.

Път А: кредитът вече е погасен

Кредитът е погасен, няма продажба. Банката издава нотариално заверено съгласие за заличаване. Собственикът (или друг заинтересован) го подава, плаща таксата, съдията по вписванията отбелязва заличаването. Ако погасяването е предсрочно, вижте и предсрочно погасяване и рефинансиране на ипотека за компенсацията към банката. Съгласието за заличаване е следваща стъпка след нулевото салдо.

Път Б: продажба при открит кредит

Продажба при още открит кредит. Обичайната пазарна последователност е: погасяване от цената при подпис, после нотариално съгласие от банката, после подаване за заличаване. Тази хореография е практика, не един член от Правилника. Правилникът казва какъв документ вписва заличаването. Редът „пари от купувача - към банката - съгласие - вписване“ се нарежда от банката, нотариуса и страните по сделката.

Уточнете преди нотариалния акт кой държи салдото в деня на подписа, кой получава съгласието и кой го подава за вписване. Ако купувачът внася цена, от която се погасява кредитът, уточнете сметките за превод: банкова сметка за салдото, остатък към продавача, такси. Ако купувачът купува със собствен кредит, може да има две ипотеки в кратък интервал: заличаване на старата и вписване на новата. Графикът се пише предварително.

Такси за заличаване

Таксата за заличаване в регистъра е половината от таксата за вписване, тоест 0,05 на сто от обезпечената сума (Тарифа, чл. 3, ал. 1). Фиксирани 10 лева важат в специални случаи: купувач от публична продан, заличаване след 10 години по чл. 22, или съдебно решение. Нотариалната такса за удостоверяване на съгласието е отделна. Банката може да вземе своя такса за издаване на съгласието. Тази банкова такса не е записана в закона като единна сума.

Срок за вписване и 10-годишен прозорец

Няма законов брой дни до поява на заличаването в справките. Вписването на договорна ипотека е в същия работен ден. Не обещавайте на купувача заличаване в същия ден като правило. Питайте съдията по вписванията за хода на конкретната молба.

Ипотека, която не е подновена, може да се заличи след 10 години по молба, без други доказателства (чл. 22). Това е кратък страничен път за стари тежести, не заместител на съгласието при жива банкова ипотека. Преди да разчитате на този път, направете справка дали наистина няма подновяване и дали тежестта е същата, която мислите.

Какво да направите:

Преди сделка с тежест: справка за тежести, разговор с банката за салдо и срок за нотариално съгласие, бюджет за 0,05 на сто и за банковата такса, ясен ред кой подава молбата. Заличаването не е приложение към нотариалния акт. То е отделно вписване.

Искайте от банката актуално салдо към дата, срок за издаване на нотариално съгласие след погасяване, размер на евентуалната банкова такса и кого упълномощават да подпише.
Уточнете с нотариуса реда за преводите в деня на подписа и кой държи документите за вписване.
Подайте молбата за заличаване с нотариалното съгласие (или съдебен акт) и запазете входящия номер.
Пишете към банката с входящ номер, ако бави съгласието: регистърът не заличава без документа от чл. 19.
Следете справката за тежести и изпратете актуална справка на купувача или на неговия банкер, когато заличаването е отразено.
Пазете пълномощни при наследство или няколко собственици, ако заинтересованото лице действа вместо всички собственици.

Текстът е информативен и не замества нотариус, адвокат или данъчен консултант по конкретния случай.