Прехвърляне на имот на дете под 18 години: дарение, покупка и разрешение от съда

Може ли да прехвърлите апартамент, къща или земя на дете, което все още не е навършило 18 години? Да, това е напълно възможно. Дори съвсем малко дете може да бъде собственик на недвижим имот. Особеностите са свързани с начина на прехвърляне, подписването на документите и решенията, които могат да се вземат след сделката.

Най-важното, което трябва да знаете, е, че след прехвърлянето имотът принадлежи на детето. Родителите могат да го управляват в негов интерес, но не могат свободно да го продават, заменят или ипотекират.

В тази статия ще разгледаме как става прехвърлянето на имот на дете, какви документи се подготвят, кога се изисква разрешение от съда и какви данъци и такси се дължат.

Как става прехвърлянето на имот на дете?

Имот може да бъде прехвърлен на дете най-често чрез дарение или покупко-продажба. И в двата случая прехвърлянето на имота се извършва пред нотариус, съставя се нотариален акт и той се вписва в Имотния регистър.

Нотариусът проверява собствеността и документите за имота, както и кой има право да представлява детето. Според конкретния случай могат да бъдат необходими данъчна оценка, кадастрална схема или скица, удостоверение за тежести и различни декларации.

Изборът на начин за прехвърляне на имот между роднини зависи от намеренията на семейството. Ако детето трябва да получи собствеността без заплащане, обичайният вариант е дарение. Ако има реална продажна цена, сделката се оформя като покупко-продажба.

Тук трябва да разграничим две ситуации. Първата е, когато детето получава имот чрез дарение или покупка. Втората е, когато имотът вече е негов и родителите искат да го продадат, заменят или ипотекират.

Това разграничение има значение, защото съдебно разрешение не се изисква автоматично при всяко придобиване на имот от дете. При последващо разпореждане с неговата собственост обаче се прилагат специални правила.

Кой подписва нотариалния акт?

Начинът, по който детето участва в сделката, зависи от възрастта му.

Децата под 14 години са малолетни. Те не подписват сами договорите и нотариалния акт. Представляват се от своите родители или от настойника си.

Децата от 14 до 18 години са непълнолетни. Те подписват лично, но със съгласието на родител или попечител, което се оформя при сделката.

Затова при подготовката трябва да се провери не само кой притежава имота, но и кой ще представлява детето или ще даде необходимото съгласие.

Какво става при конфликт на интереси между родител и дете?

Когато интересите на родителя и детето си противоречат, родителят не може да представлява детето в конкретната сделка.

Например родителят не може едновременно да купува имот от детето и да подписва от негово име като продавач. Противоречие може да възникне и когато двамата продават общ имот, но цената или останалите условия са по-благоприятни за родителя.

Самото участие на родител и дете в една сделка не означава задължително, че има конфликт. Преценяват се конкретните условия и дали интересът на детето е защитен.

При действително противоречие на интереси се назначава особен представител, който представлява детето и защитава неговите права в сделката.

Дарение на имот на дете

Най-често родител, баба или дядо прехвърля имот на дете чрез дарение на недвижим имот. Това е безвъзмездна сделка: детето получава собствеността, без да плаща цена.

Дарението на недвижим имот се извършва с нотариален акт, който се вписва в Имотния регистър. Детето става собственик при сключването на сделката, а не когато навърши 18 години.

След дарението дарителят вече не е собственик. Той не може просто да поиска имота обратно, защото е променил решението си. Отмяна на дарението е възможна само при определени законови основания.

Дарение със запазено пожизнено право на ползване

Ако дарителят иска да продължи да живее в жилището или да го използва, може да се обсъди дарение със запазено пожизнено право на ползване.

Така детето придобива собствеността, а дарителят запазва правото да ползва имота според записаните в нотариалния акт условия. Например баба може да дари апартамента на своето внуче, като запази правото да живее в него.

Преди сделката трябва да бъдат уточнени правата на ползвателя и задълженията, свързани с имота.

Може ли имотът да бъде купен на името на детето?

Освен чрез дарение, детето може да придобие имот и чрез покупка. При нея има продажна цена и трябва да бъде ясно кой осигурява парите и как детето участва в сделката. Както при всяка покупка, предварителната проверка на собствеността, тежестите и документите помага да бъдат ограничени рисковете при покупка на имот.

Родителите могат да платят цената, но ако в нотариалния акт като купувач е посочено детето, именно то става собственик на имота.

Цената, начинът на плащане и произходът на средствата трябва да отговарят на действителността. Не бива да се оформя фиктивна продажба само за да се прикрие друг вид сделка. Банката и нотариусът могат да поискат допълнителни документи и декларации.

Покупка на имот на дете с банков кредит

Покупката с банков кредит е по-сложна, ако купувач и собственик ще бъде детето. Банката обикновено изисква ипотека, а ипотекирането на имот на дете представлява разпореждане с неговото имущество.

Допълнително трябва да се провери чие задължение ще обезпечава имотът, защото за обезпечаването на чужди задължения с имущество на дете има специални ограничения.

Ако покупката ще се финансира с кредит, обсъдете случая с банката, нотариус и адвокат преди да подпишете предварителен договор или да платите капаро.

Кога е необходимо разрешение от съда?

Не за всяко прехвърляне на имот на дете е необходимо предварително съдебно разрешение. Когато детето получава имот без тежести, например чрез дарение, по правило не е необходимо разрешение за самото придобиване.

Когато обаче имотът вече принадлежи на детето и предстои да бъде продаден, заменен или ипотекиран преди навършването на 18 години, е необходима съдебна преценка. Това важи и за продажбата на дарен имот, ако неговият собственик все още не е пълнолетен.

Това е предвидено в чл. 130, ал. 3 от Семейния кодекс. Разрешението се дава от районния съд по настоящия адрес на детето, ако конкретното разпореждане не противоречи на неговия интерес.

Затова, ако прехвърляте имот с намерението след време да го продадете, трябва да отчетете тази процедура още при първоначалното решение.

Какво се случва, след като детето стане собственик?

След сделката имотът принадлежи на детето. Родителите могат да се грижат за него, да организират необходимите ремонти и да плащат свързаните с него разходи. Те обаче не стават собственици и не могат самостоятелно да решат да го продадат, заменят или ипотекират.

Ако се налага подобна сделка, трябва да бъде обяснено каква конкретна полза ще има детето. Самото желание на родителите да използват парите за общи семейни разходи не е достатъчно.

Необходимо е да се посочат предложената цена, причината за сделката и начинът, по който ще бъдат използвани средствата. Например може да се планира придобиване на по-подходящо жилище за детето или използване на средства за неговото лечение или образование.

Съдът може да прецени и продажба на имот, който не се използва, но изисква значителни разходи за поддръжка. Във всеки случай трябва да бъде доказано защо предложеното решение е в интерес на детето.

Как протича процедурата пред съда?

За получаване на разрешение се подава молба до районния съд по настоящия адрес на детето. В нея се описват имотът, бъдещата сделка, предложената цена, причината за продажбата и планът за използване на получените средства.

Съдът преценява конкретните условия. Той не дава общо разрешение имотът да бъде продаден някога в бъдеще, независимо от цената и останалите обстоятелства.

Според случая към молбата могат да бъдат приложени:

• Актът за раждане на детето.
• Документът за собственост на имота.
• Скица или кадастрална схема.
• Данъчна оценка.
• Документ за настоящия адрес на детето.
• Предварителен договор, ако вече има избран купувач.

Може да бъде поискана и пазарна оценка, която да подкрепи предложената цена. Ако средствата ще се използват за покупка на друго жилище, лечение или образование, могат да бъдат представени документи, доказващи този план.

Съдът може да поиска становище от Дирекция „Социално подпомагане“. Когато детето е навършило 10 години, по правило то също се изслушва, освен ако това би навредило на интересите му. Според развитието му може да бъде изслушано и по-малко дете.

Къде отиват парите от продажбата?

Съдът може да постави условия за получаването на продажната цена. Например сумата да бъде преведена по банкова сметка на името на детето или да бъде използвана за придобиване на друг имот за него.

Парите от продажбата принадлежат на детето. Родителите не могат да ги използват свободно като свои средства само защото те са организирали сделката.

Може ли детето да подари имота обратно?

Прехвърлянето на имот на дете не бива да се разглежда като временна промяна на собствеността.

Семейният кодекс предвижда, че дарението, отказът от права и даването на заем от ненавършило пълнолетие дете са нищожни. За обезпечаването на чужди задължения са предвидени ограничени законови изключения.

Това означава, че имотът не може да бъде прехвърлен на детето с очакването, че преди навършването на 18 години то просто ще го подари обратно на родителя.

Какви особености има при наследен имот?

Ако детето е получило имота по наследство, трябва да се провери дали наследството е прието по опис.

Законът предвижда децата да приемат наследство само по опис. Това ограничава отговорността им за задълженията на наследодателя до размера на полученото наследство.

Приемането по опис е отделен въпрос от разрешението за продажба, но може да бъде съществено при подготовката на сделката. При продажба на имот с непълнолетен наследник трябва да бъдат проверени както приемането на наследството, така и необходимите разрешения за разпореждането.

Данъци и такси при прехвърляне на имот на дете

При дарение между роднини по права линия, например между родител и дете или между баба, дядо и внуче, не се дължи местен данък върху дарението.

Сделката обаче не е напълно безплатна. Дължат се нотариална такса, такса за вписване и разходи за необходимите документи.

При покупко-продажба се дължи и местен данък за възмездно придобиване. Размерът му зависи от ставката на съответната община.

За имота остават обичайните задължения за данък върху недвижимите имоти и такса битови отпадъци, когато са приложими. Докато детето е под 18 години, необходимите действия се извършват чрез родителя, настойника или попечителя според случая. При запазено право на ползване трябва да се уточни и кой е задължен за съответните плащания.

Може ли дарението да засегне другите деца?

Един от често пропусканите въпроси е как дарението ще се отрази на останалите наследници.

Ако родител дари имот само на едното си дете, след неговата смърт други наследници със запазена част могат да поискат намаляване на дарението, когато тази част е накърнена. Затова решението трябва да отчита и бъдещото разделяне на имуществото между наследниците.

Това не означава, че всяко дарение автоматично се отменя. Проверява се стойността на наследството и дали запазената част на някого действително е засегната.

Ако имате повече от едно дете, съпруг или други наследници със запазена част, обсъдете този въпрос преди прехвърлянето. Така ще можете да отчетете възможните последици за цялото семейство.

Какво да проверите преди прехвърлянето?

Преди да пристъпите към сделката, изяснете следните въпроси:

1. Кога искате детето да стане собственик? При дарение или покупка то придобива имота при сделката. Завещанието поражда действие след смъртта на завещателя.
2. Кой ще представлява детето? Проверете дали има противоречие на интересите и дали е необходим особен представител.
3. Изрядни ли са документите за имота? Проверете собствеността, тежестите, кадастралната схема или скица и данъчната оценка.
4. Възможно ли е да се наложи продажба преди навършването на 18 години? Предвидете необходимото съдебно разрешение и ограниченията при използването на средствата.
5. Как дарението ще се отрази на останалите наследници? Ако имотът се предоставя само на едно от няколко деца, проверете риска за запазените части.

Прехвърлянето на имот на дете може да бъде начин да осигурите неговото бъдеще. След сделката обаче собственик е детето и решенията за имота трябва да защитават неговия интерес.

Затова предварително уточнете кой ще участва в сделката, какви права ще запази прехвърлителят и какво ще се случи, ако жилището трябва да бъде продадено преди навършването на 18 години.

Информацията в статията не представлява индивидуален правен съвет. Преди сделка се консултирайте с нотариус и адвокат за особеностите на конкретния случай.

Гледайте и видеото по темата