Дарението е договор, с който едно лице „дарител“ прехвърля веднага и безвъзмездно нещо (като например вещ, пари, вземане или имот) на друго лице. Важно е да се отбележи, че договорът за дарение се сключва между живи лица и действието му настъпва веднага, за разлика от завещанието, което поражда своето действие едва след откриването му.
Ето я и статията във видео формат:
Страните по нотариалния акт за дарение на недвижим имот се наричат дарител и дарен. Дарителят е необходимо да бъде собственик на дарявания недвижим имот и да е дееспособен. Дарение, отказ от права, даване на заем и обезпечаване на чужди задължения чрез залог, ипотека или поръчителство от ненавършили пълнолетие лица са нищожни. Това не се отнася за сделките на встъпилия в брак непълнолетен, за които важи само ограничението по Семейният кодекс. Дареният може да бъде физическо или юридическо лице, или държавата. Ако дареният не е дееспособно физическо лице (например малолетно лице) той трябва да бъде представляван надлежно.
Прехвърляне на имот с нотариус
Дарението на недвижим имот може да се извърши чрез пълномощник на носителя на правото на собственост или на ограниченото вещно право. В пълномощното трябва да се изброят всички данни, индивидуализиращи недвижимия имот и които са вписани в акта за собственост на продавача.
Имотът трябва да бъде надлежно описан, да бъдат посочени границите му, неговите съседи и т.н. Това пълномощно е с нотариална заверка на подписа на упълномощителя.
Много често с договор за дарение се прехвърлят недвижими имоти особено когато става въпрос за прехвърляне на имоти между роднини. В най-честите случаи от практиката процедурата се прилага между- деца и родители, съпрузи, братя и сестри, макар в практиката да съществуват и други обстоятелства. Имотите се прехвърлят чрез дарение, понеже това е най-евтиният вариант, когато се извършва сделка между роднини по права линия.
Чрез дарението на недвижим имот на дете или друг ваш близък, вие му гарантирате, че недвижимото имущество става безвъзмездно негова лична собственост- без значение дали той или тя е встъпил в брак, или не. Могат да се даряват всякакъв вид имоти /земеделски земи, имоти в регулация, сгради, апартамент и др./. Освен имоти могат да се даряват и ограничени вещни права върху имоти. Например право на строеж, право на преминаване, надстрояване и други.
Важно е да знаете, че ако планирате да дарите имот, решението може да бъде законово оспорвано от лица, в полза на които се предвижда право на запазена част от наследството- или иначе казано- наследниците. Те имат право да възразят и да предявят претенции към частта, която от позицията си на наследници им се полага по закон, независимо че имотът е дарен на друго лице.
Съществува разлика между дарението на имот и прехвърлянето на имот срещу задължение за гледане и плащане на издръжка. Различието намира проявление както при данъците и таксите, така и в нотариалния акт.
Всички видове документи за собственост на имот
Както всеки вид правна сделка, така и дарението на недвижим имот има своите специфики и крие рискове, с които често хората се запознават едва след като вече е станало късно. Понякога дарението на недвижим имот е подходящият начин за прехвърляне на собствеността, но в други случаи може да се окаже, че то може да доведе до нежелани правни последици и загуба на собствеността от дарения.
Според Закона за задълженията и договорите се предвиждат три хипотези, съгласно които дарението може да бъде отменено.
Иск за отмяна на дарението на някое от основанията може да бъде предявен от дарителя в едногодишен срок от узнаването. До изтичането на този срок искът може да бъде предявен и от наследниците на дарителя, ако той е починал преди това.
Дарение на недвижимо имущество може да бъде отменено в случай че с него наследодателят е накърнил запазената част от наследството на своите низходящи, родители или съпруг. Искът за възстановяване на запазена част от наследството се погасява с изтичането на 5-годишен срок. При даренията той започва да тече от момента на откриване на наследството. В Семейния кодекс е предвидена и възможност за отмяна на даренията след развод, в случаи, посочени в гражданските закони, или ако такава отмяната е предварително посочена в договора за дарение или в брачния договор.
Кога още може да се отмени дарението на недвижим имот?
От изложеното по-горе става ясно, че прехвърлянето на собствеността чрез дарение на недвижим имот може да доведе до много нежелани последици. Ситуацията може допълнително да се усложни и когато хората, знаейки че вероятността дарението да бъде отменено е много голяма, започват да сключват поредица от допълнителни сделки с цел да го предотвратят. Но в повечето случаи проблема само се задълбочава. Затова, когато вземете решение, че желаете да прехвърлите собствеността върху недвижим имот трябва да сте наясно с възможните настоящи и бъдещи усложнения, които могат да възникнат. Има различни способи за прехвърляне на собствеността и дарение на недвижим имот е само един от тях.
Силно препоръчително е да ползвате услугите на доверен адвокат, който ще е в състояние да отговори на вашите въпроси, да извърши нужните проверки на имота и да подготви необходимите документи, които законът изисква за прехвърлянето. Проверките са от голямо значение, за да не се окаже, че прехвърляния имот е обременен с тежести. Тежестите следват имота, а не остават за собственика.
Така например ако е теглен ипотечен кредит, имотът ще е ипотекиран в полза на кредитора, но ако се прехвърли и вноските по кредита спрат да се плащат, имотът ще бъде продаден, за да се покрие дълга, а вие няма да можете да се противопоставите на тази продажба. Изключителна необходимост се явява Удостоверението за вещни тежести, с което е препоръчително да се снабдите към момента на сключване на сделката.
Как да проверите имот за тежести ще Ви разкрият специалистите от Реалистимо.
От него ще стане ясно дали върху имота има вписани възбрани или дали има предявени претенции към него от трети лица или от наследниците, в случай на накърняване на тяхната запазена част. Ако от Удостоверението за вещни тежести се установи, че имотът е „чист“, то тогава за Вас като добросъвестен купувач ситуацията е благоприятна откъм противопоставимост. Уверете се дали става въпрос за чисто дарение или за дарение със запазено право на ползване.
Напълно възможно е наследниците никога да не упражнят правото си да оспорят дарението, за да уважат волята на наследодателя си. За по-голяма сигурност, че действително такива са намеренията им, преди изтичане на давностния срок за предявяване на иска, който е 5 години, е препоръчително да направят отказ от наследство. Всеки конкретен случай изисква индивидуален подход и задълбочено запознаване с правните последици, което може да получите от консултация с адвокат. Така ще можете да вземете възможно най-правилното решение за Вас.
Това, разбира се, са само част от хипотезите, при които дарението на имот може да бъде отменено.
Ако решите че дарението е прекалено рисковано във вашия случай, то може би покупко-продажбата е по-добрия вариант за вас.
А какви са необходимите документи при покупко-продажба на имот ще изясним в следната статия.
Необходимите документи за дарение на имот са като посочените при продажби. Освен тях пред нотариус се представят и документите, доказващи сключения брак или съответната роднинска връзка: удостоверения за раждане. Необходимите документи, които следва да представите са няколко:
За разлика от завещанието което поражда прехвърлително действие след смъртта на завещателя, при дарението собствеността се прехвърля незабавно с акта на дарение. Това означава, че за разлика от завещанието /при което може да се направи ново/, при дарението дарителя не може да си променя волята относно прехвърлянето на имота, респективно кой да е новият му собственик.
Съдебно решение заместващо акт за дарение
Таксите и разходите при дарение на трето лице са по-високи спрямо покупко-продажба. Дарителя може да поиска да запази правото на ползване, което ограничава правата на дареният.
Режимът на облагане с данък при придобиване на имущество по дарение е регламентиран в Закона за местните данъци и такси. При дарение на имущество, както и безвъзмездно придобитите по друг начин имущества, данъкът се начислява въз основа на оценката на прехвърляното имущество в размер, определен от общинският съвет с наредба.
Съгласно нея данъчната ставка при дарение между братя и сестри и техните деца е от 0,4 до 0,8 на сто. Дарение между лица извън посочените е от 3,3 до 6,6 на сто.
Таксата за вписване и преписи на сделката по Закона за държавните такси е в размер 0,1% от удостоверявания материален интерес.
Вижте и нашето подробно видео на тема “Прехвърляне на имот между роднини”, където освен дарение, разглеждаме и другите начини за прехвърляне на имот като покупко-продажба, завещание, замяна или срещу гледане:
Независимо дали става въпрос за продажба или дарение, следните разходи обикновено се дължат:
Нотариална такса – заплаща се на нотариуса за удостоверяване на сделката.
Такса за вписване – 0.1% от стойността на имота, платима към Агенцията по вписванията.
Местен данък – дължим към общината, в която се намира имотът.
При сравнение между продажба и дарение на имот:
Продажба:
Нотариална такса: Изчислява се по официалната тарифа за нотариусите (зависи от стойността на имота).
Местен данък: Между 2% и 3% от стойността на имота, в зависимост от общината.
Коментар: Това е пазарна сделка. Данъкът се плаща винаги, независимо от страните.
Дарение:
Нотариална такса: Изчислява се по същата тарифа, но някои нотариуси прилагат по-ниски стойности за близки роднини.
Местен данък:
0%, ако дарението е между роднини по права линия (напр. родител-дете, баба-внук) или между съпрузи.
5%, ако дарението е към друго лице (напр. приятел, братовчед, племенник и др.).
Коментар: Макар и безвъзмездно, дарението може да излезе по-скъпо от продажба при дарение към не-близък роднина или трето лице.
Продажба:
Нотариална такса: ~ 350 евро
Местен данък (напр. 2.6%): 1 300 евро
Вписване: 50 евро
✅ Общо: ~ 1 700 евро
Дарение на дете/съпруг:
Нотариална такса: ~ 350 евро
Местен данък: 0 евро
Вписване: 50 евро
✅ Общо: ~ 350 евро
Дарение на приятел:
Местен данък: 2 500 евро
Общо: ~ 2 900 евро
❌ По-неизгодно от продажба
Нотариалните такси се определят като се взима за база по-високата оценка между данъчната оценка и базисната пазарна оценка на недвижимия имот. Пазарната цена се определя според цената, която би могла да се получи при обичайните пазарни отношения, като се вземат предвид естеството на предмета и всички фактори, които влияят върху цената при продажба, съответно при отдаване под наем изчислява се по определена скала и се плаща в процент от удостоверявания материален интерес, съгласно Закона за нотариусите и нотариалната дейност.
Ако звучи объркващо, то може би е добра идея да се консултирате с нотариуси преди сделката. Така ще можете да планиране разходите свързани със сделката по-добре предварително.
Имайте предвид, че има разлика между дарение на имот и прехвърляне на имот срещу задължение за гледане и издръжка. Дарението винаги е безвъзмездно, а при прехвърлянето срещу гледане и/или издръка получавате нещо в замяна. Формата на нотариалните актове и последиците от тях са различни.
Ако пък решите да продадете дарен имот, можете напълно безплатно да публикувате обява за продажба в нашата онлайн платформа Реалистимо.
Сподели във Facebook
Линк към тази страница
Споделяне
към приложение в телефона
Сподели чрез Viber
Линк към тази страница
Сподели чрез Messenger
Линк към тази страница
Сподели чрез Telegram
Линк към тази страница
Копирай линк
Натисни тук за копиране на линк към тази страница
Нека Realistimo да следи вместо теб
😃 Инсталирай приложението и ще те уведомим първи, когато се появи подходяща обява.
Така ще си в час с новото при имотите, статистики и новини от Реалистимо, без спам:
