Отчуждаване на недвижим имот за общински нужди или за държавни такива е механизъм за задоволяване на нуждите на тези административни единици и се случва тогава когато е невъзможно по друг начин. За собствениците обаче това е една стресова ситуация, в която те много често не знаят как да реагират. Резултатите обикновено са пропуснати срокове за обжалване, незадоволителна сума на обезщетението и други негативи. За да избегнете подводните камъни в такива ситуации, ние от портала за недвижими имоти Реалистимо събрахме за Вас най-важното във връзка с отчуждаването на имоти на едно място- документи за отчуждаване на имот, практики и обезщетения при отчуждаване на недвижим имот.
Законът за устройството на територията (чл. 205) урежда случаите, в които се допуска да бъдат отчуждени недвижими имоти с цел изграждане на определени инфраструктурни обекти- публична държавна или публична общинска собственост. Такива обекти могат да бъдат:
- части от пътната инфраструктура, площади, трасета на градския и междуградския железопътен транспорт (метро, трамваи, влакове), обществени паркинги;
- енергийна инфраструктура и/или такава за водоснабдяване и канализация, топлофикация, газификация; съобщителна инфраструктура;
- социални обекти;
- обекти, пряко обвързани с националната сигурност и отбрана;
- обекти, свързани с ключови дейности на екологията и геозащитата;
- зелени и водни площи за обществено ползване;
- гробищни паркове;
- обекти, свързани с обработката и управлението на отпадъците;
- обекти, които са пряко свързани с необходимостта от изграждане на индустриални зони и/или технологични паркове, където инфраструктурата способства за привличане на вътрешни и чужди инвестиции.
Всяка от тези държавни или общински нужди трябва задължително да разполага с подробен устройствен план (ПУП). Той може да е или одобрен и да има влязло в сила разпореждане за допускане на предварителното му изпълнение, или да е вече влязъл в сила. Тук е и първият подводен камък- ако има одобрен ПУП, то държавата/общината има правото да отчужди имота, но, ако изграждането на инфраструктурния обект, за който е необходим той, не е предвидено за същата година, то властите нямат задължение да изплатят в рамките й дължимото обезщетение. От тук следва и несигурност, и враждебни настроения сред гражданите. За да бъде отчужден един имот, необходимо е не само той да е в обхвата на съответния ПУП, но и да бъде непосредствено засегнат от бъдещото строителство.
Отговорът е Да, но при определени условия. Оставащата част от него е задължително да отговаря на устройствените, санитарните и противопожарните правила за урегулиран поземлен имот (УПИ). Те са подробно разписани в ЗУТ (чл. 19, ал. 1) и се различават за различните типове селища според тяхната големина и релеф.
Невъзможно е да се случи без преди това да бъде направена прецизна пазарна оценка на имота за отчуждаване. Това действие се възлага от кмета на съответната община, а самата оценка се извършва от лицензиран професионалист, който отговаря на всички изисквания на Закона за независимите оценители. Ключов момент тук е как ще се извърши оценката – задължително е да се вземат предвид цените на други подобни имоти в същия район, но в практиката много често паричното обезщетение се определя на базата на силно ограничено количество сделки (нерядко и една-единствена), където страна е самата община. Така решението не противоречи на Закона за общинската собственост, но е в ущърб на частния собственик. Проблемът тук е, че оценката се извършва без участието на собственика – така той понякога твърде дълго време остава в неведение за решението за отчуждаване на имота от общината.
Тук ще откриете как да оцените вашият имот правилно преди продажба, ето я и видео версията на статията:
Това се случва чрез обявление, което има няколко задължителни реквизита:
- бъдещо предназначение на имотите според одобрения ПУП;
- основание;
- подробно описание на вида, местоположението, размерите и собствениците на всички предвидени за отчуждаване имоти;
- размер на определеното парично обезщетение.
Обявлението се публикува в два централни и един местен ежедневник, поставя се физически на видно място в общината (районната такава, кметството, друга институция в даденото населено място според особеностите му); публикува се и на официалния уебсайт на съответната община. За да е сигурно, че собственикът/ците на недвижимия имот знаят за започналата процедура за отчуждение, те получават физическо копие от заповедта за отчуждаване на имот. Тя се издава минимум 30 дни след публикуване на обявлението, а след изричното й връчване гражданите имат възможност да я обжалват. Подобно на обявлението, и заповедта се поставя на видно място в общината и се публикува на уебсайта й, а ако собственикът не бъде открит на адреса, се публикува и в Държавен вестник.
Тук има две възможности:
- заповедта да бъде обжалвана в 14 дневен срок пред административен съд;
- собственикът/ците да приемат определеното парично обезщетение.
В случая с обжалването отново са налице два варианта:
- несъгласие с отчуждаването въобще;
- несъгласие с размера на определеното парично обезщетение.
Тук трябва да се отбележи, че несъгласието с размера на паричното обезщетение не спира процеса на отчуждаване.
Това се случва едва след като собственикът получи обезщетението си. Докато тече самата процедура по отчуждаване обаче той е длъжен да осигури безпрепятствен достъп във връзка с необходимите измервания и други дейности, свързани с бъдещото приложение на имота.
Както стана ясно по-горе, некоректните спрямо собствениците практики на редица общини са ежедневие. Ако обаче заповедта не е обжалвана в определените срокове, гражданите няма как да получат съдействие от компетентните органи или това ще отнеме много години и скъпи съдебни процедури. Най-добре е в момента, в който получите заповед за отчуждаване, да се обърнете към юрист, за да разгледа той конкретния случай и да Ви посъветва дали обезщетението, което е определено, е реално или е, например, въз основа на данъчната оценка, а не на пазарната такава на имота.
Практиката познава някои случаи, в които е възможно отчуждените имоти да бъдат върнати, независимо, че гражданите вече са пoлучили своите обезщетения:
- при незапочнало строителство – в три-или петгодишен срок в зависимост от значението на имота. Пет години е той за инфраструктурни обекти от първостепенно значение, каквито са такива от пътната инфраструктура, транспортни трасета, съоръжения за третиране и управление на отпадъци, гробищни паркове и други. Всички те са подробно описани в Закона за общинската собственост (чл. 8, ал. 9);
- в случай, че одобреният ПУП е отменен от съда, а новият му вариант не засяга даден отчужден имот.
Връщането обаче не става автоматично – необходимо е да се подаде искане към общината от собственика, а одобряването му върви ръка за ръка със задължение за връщане на получената парична сума.
Така става ясно, че основните неясноти за гражданите са свързани с размера на определеното парично обезщетение. По темата за отчуждението и формирането на дължимите суми категорично е необходима повече публичност с цел да бъдат предпазени гражданите от злоупотреби.
Информацията в статията не е правен съвет и за актуална информация моля свържете се с адвокат.
Сподели във Facebook
Линк към тази страница
Споделяне
към приложение в телефона
Сподели чрез Viber
Линк към тази страница
Сподели чрез Messenger
Линк към тази страница
Сподели чрез Telegram
Линк към тази страница
Копирай линк
Натисни тук за копиране на линк към тази страница
Нека Realistimo да следи вместо теб
😃 Инсталирай приложението и ще те уведомим първи, когато се появи подходяща обява.
Така ще си в час с новото при имотите, статистики и новини от Реалистимо, без спам:
