Данък върху наема на имот: основа, ставка и аванси

Данъчни документи и калкулатор до договор за наем на жилище

Ако отдавате жилище под наем като частно лице, данъкът върху наема определя колко остава след НАП. Този текст е само за данъка върху наема при обикновен дългосрочен наем. Ако търсите процедурата за отдаване - договори, опис, депозит - започнете от как да отдадете имот под наем.

По-долу минаваме през данъчната основа и ставката по Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ), аритметиката до около 9 на сто от брутния наем, авансите по тримесечия, годишната декларация, разликата с краткосрочния наем и нишата на наем към етажна собственост.

Данъчна основа и ставка при обикновен наем

При доход от наем на жилище от физическо лице законът не облага целия получен наем едно към едно. По чл. 31, ал. 1 от ЗДДФЛ от брутния наем се приспадат нормативно признати разходи в размер на 10 на сто. Върху остатъка се прилага ставката по чл. 48 - 10 на сто данък върху доходите на физическите лица.

На практика първо намалявате наема с една десета за разходите по закона, после върху деветте десети слагате данъка от 10 на сто. Резултатът е около 9 на сто от брутния наем. Това е аритметиката на закона, не отстъпка от общината или от агенцията.

Как се стига до около 9 на сто от наема

Примерът по-долу ползва кръгла месечна сума само за сметката. Не го четете като среден пазарен наем. Да кажем, че месечният наем е 1000 лева бруто. Нормативните разходи са 10 на сто, тоест 100 лева. Данъчната основа е 900 лева. Данъкът е 10 на сто върху 900, тоест 90 лева. Деветдесет лева върху хиляда са 9 на сто от брутния наем. Същата пропорция важи и при друга сума: 10 на сто върху 90 на сто от наема дава 9 на сто върху брутото.

Ако наемът е по-висок или по-нисък, сметката е със същата структура. Сменя се само входната брутна сума. Не вадете сами пазарни разходи над норматива, освен ако вашият случай не попада в друга правна хипотеза и не сте я сверили с консултант.

Авансов данък по тримесечия

Данъкът не се чака само до пролетта. По чл. 44 и чл. 65 от ЗДДФЛ има авансови вноски по тримесечия. За четвъртото тримесечие аванс обикновено няма, освен ако данъчната служба не поиска такъв. Следете календара на Националната агенция за приходите (НАП) за сроковете на подаване и плащане на авансите, а не разчитайте, че всичко ще се оправи в годишната декларация.

Кой плаща аванса зависи от наемателя. Ако наемателят е физическо лице, което не е самоосигуряващо се в смисъла на правилото, авансът е за наемодателя. Ако наемателят е предприятие или самоосигуряващо се лице, той удържа данъка при източника по чл. 44, ал. 4. В договора и в плащанията трябва да е ясно кой режим се прилага. При смяна на наемател посред година режимът може да се смени заедно с него. Проверете дали новият наемател е дружество или самоосигуряващо се лице, преди да приемете, че режимът остава същият като досега.

Годишна декларация и плащане

Годишната данъчна декларация се подава в периода от 10 януари до 30 април. Данъкът по нея е дължим до 30 април (чл. 50 и чл. 53 от ЗДДФЛ). Авансите през годината се прихващат в годишната сметка. Ако сте удържали или внесли повече, разликата се урежда през декларацията. Ако сте внесли по-малко, доплащате в същия краен срок.

Пазете договори, банкови извлечения и доказателства за удръжките на наемателя, ако той е удържал. При проверка въпросът не е какво е било устното споразумение, а какво е документирано. При няколко имота не смесвайте партидите: всеки наем си носи своя брутна сума, свой нормативен разход от 10 на сто и своя следа от аванси. Ако сменяте валутата на договора или начина на плащане, запишете промяната с анекс. При съпружеска имуществена общност уточнете кой подава и кой плаща авансите, за да не се разминават декларациите.

Краткосрочният наем е друг режим

Патентният данък не се прилага към обикновения жилищен дългосрочен наем. При краткосрочно туристическо настаняване картината е друга: при определени условия може да влезе патентен режим, а ако не - пътят на търговския доход, често заедно с въпроси по регистрация по Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС) чл. 97а при работа през платформи. Тук няма да измисляме прагове на оборот. При краткосрочния наем режимът е друг и трябва да се провери в НАП по конкретния оборот.

Регистрациите и Единната система за туристическа информация (ЕСТИ) са отделна тема: вижте краткосрочен наем: регистрация, ЕСТИ и съседите. За самия модел на нощувките има и отдаване на имот за нощувки. Данъкът върху дохода и туристическият данък по Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) не са едно и също плащане.

Наем към етажна собственост

Има ниша, която хората бъркат с жилищния наем на частно лице. Ако предприятие плаща наем на етажна собственост, облагането е с окончателен данък върху брутото, без приспадане на 10-те на сто разходи (чл. 38, ал. 12 от ЗДДФЛ). Това не е стандартният случай, когато отдавате апартамента си на семейство. Ако сте в такава схема, не прилагайте аритметиката с 9 на сто.

Ако договорът още не е подписан, върнете се към какво да знаете при сключване на договор и едва след това настройте данъчния календар. Данъкът следва фактите по договора и по плащанията, не обратното.

Какво да направите:

Подредбата за НАП е проста: ясен договор и режим на аванса според наемателя, сметки по аритметиката 10 на сто разходи и 10 на сто данък върху остатъка, после годишна декларация до 30 април с прихващане на авансите.

Дръжте договора за наем, анексите за индексация, доказателствата за получени суми, копия от авансовите декларации и платежните към НАП, плюс годишната декларация.
Искайте писмено потвърждение за удържаните суми и периодите, ако наемателят удържа при източника.
Проверете при всеки нов наемател дали режимът на аванса се сменя (физическо лице, предприятие или самоосигуряващ се).
Подайте годишната декларация между 10 януари и 30 април и доплатете или уредете разликата до 30 април.
Разделете партидите при няколко имота и записвайте промени в плащането с анекс.
Уточнете при съпружеска имуществена общност кой подава и кой плаща авансите.

Текстът е информативен и не замества нотариус, адвокат или данъчен консултант по конкретния случай.