Наемането на жилище е често срещано явление - хората, които имат нужда от временно жилище, търсят по-голяма мобилност и свобода, или все още не могат да си позволят да закупят собствен дом, обикновено наемат квартира, в която да живеят за известен период от време. В такъв случай се сключва договор за наем, с който наемодателят предоставя на наемателя определен недвижим имот (апартамент или къща) или част от него (стая или етаж от къща) за временно ползване срещу заплащане на договорена наемна цена.
Изтеглете примерен договор за наем от тук.
Ето и нашето видео с всичко относно отдаване на имот под наем:
Чрез изготвяне на договор за наем се регламентират взаимоотношенията между двете страни (наемодател и наемател) и се внася яснота относно правата и задълженията им. Законът предоставя голяма свобода за постигане на уговорки между хазяин и квартирант, затова е изключително важно много да се внимава при изготвянето и подписването на договор за наемане на жилище.
Тук ще намерите всичко, което трябва да знаете при сключване на договор за наем на апартамент.
Договорите за наем се регламентират от Закона за задълженията и договорите, но конкретните условия на всеки един договор се определят от страните по него.
Българското законодателство не изисква определена форма за сключването на договор за наем - договорът може да се сключи както в писмена, така и в устна форма. И в двата случая договорът е действителен и споразумението има правна сила.
Да се разчита на устен договор за наем, обаче, не е добра идея - устното споразумение е много рисковано, тъй като уговорките в него често са недоказуеми.
Затова е силно препоръчително договорът за наем да се сключи в писмена форма - писменият договор носи много по-голяма сигурност и много по-добре защитава правата на двете страни (при евентуален спор уговорките между наемодателя и наемателя лесно могат да бъдат доказани).
При продължителност на договора за наем над една година, той задължително трябва да бъде в писмен вид, за да може да бъде вписан в Имотния регистър.
Важно при сключване на договор за наем: В случай, че собствеността върху имота, предмет на договор на наем, се промени (даденият под наем апартамент бъде закупен от трето лице), формата на договора е от съществено значение за оставането му в сила - ако споразумението е устно или ако договорът не е сключен при нотариус, въпреки че е в писмена форма, е възможно да се наложи квартирантът да освободи предсрочно наетото жилище:
Следователно, с цел гарантиране правата на наемателя дори в случай, че наемодателят реши да продаде отдадения под наем недвижим имот, е препоръчително договорът за наем да бъде сключен в писмена форма с нотариална заверка на датата и подписите, и да бъде вписан в Имотния регистър към Агенцията по вписванията.
Договорите за наем могат да бъдат безсрочни или да бъдат сключени за определен срок.
Най-често договорите за наем на апартамент се сключват за срок от една година - по този начин наемателят не се обвърза с дългосрочен договор, а наемодателят получава възможност да актуализира наемната цена и да променя някои уговорки по договора при евентуалното му продължаване.
При сключване на дългосрочен договор трябва да се има предвид, че срокът на договор за наем не може да бъде по-дълъг от десет години, освен ако не се касае за търговска сделка. Ако наемодателят не е собственик на имота, но има право да го управлява, той може да отдаде жилището под наем, но за срок не по-дълъг от три години.
Както споменахме по-горе, договор за наем на недвижим имот за срок повече от една година трябва да бъде нотариално заверен и вписан в Имотния регистър.
Възможно е и да се сключи безсрочен договор за наем. Той може да бъде прекратен с едномесечно предизвестие или по взаимно съгласие на страните.
Договорът за наем на недвижим имот трябва да съдържа информация за двете страни и за имота и да включва всички уговорки между страните. Основното, което наемодателят и наемателят следва да уговорят, са правата и задълженията им във връзка с жилището.
Стандартният договор за наем на апартамент съдържа:
Размерът на наемната цена се определя от страните по договора. Наемът може да бъде уговорен като месечни вноски, годишен наем, или друг период, избран от страните. Плащането обикновено се осъществява по банков път, но може да се уговори и заплащане в брой срещу разписка за всяка предадена сума.
В договорите за наем често се включват клаузи за възможност за промяна на наемната цена при настъпване на определени икономически ситуации (повишаване на инфлацията в страната, промяна в пазарните цени на наемите над определен процент и други). Препоръчително е да се договори наемната цена да може да се променя само при подновяване на договора или договорът да може да се прекрати, в случай че цената стане неизгодна за която и да било от страните.
Обикновено при сключване на договор за наем се заплаща депозит в размер на един или два месечни наема. Депозитът гарантира обезщетение за наемодателя в случай на непогасени задължения от наемателя или нанесени щети по апартамента. Ако при прекратяване на договора имотът е в същото състояние, в което е бил в момента на наемане, и няма неплатени наеми или комунални сметки, депозитът се възстановява на наемателя.
При изготвяне на договор за наем, страните се договарят свободно помежду си, но имат някои основни права и задължения:
Наемодателят е длъжен да предаде имота в договорения срок и в състояние, което отговаря на целта, за който е нает имота (тоест, жилището трябва да бъде годно за обитаване). В противен случай, наемателят може да развали договора или да изиска ремонтиране на жилището или съразмерно намаление на наемната цена;При сключване на договор за наем, предаването на имота се извършва с протокол за опис на недвижимото имущество. В този протокол се описва състоянието на жилището към момента на наемането му, наличните мебели и принадлежности, изправността на уредите и инсталациите, и т.н.
Много е важно да се направи внимателен оглед на жилището преди подписване на договора за наем и да се състави подробен и верен протокол за опис, в който да се отрази реалното състояние на апартамента и да се обърне внимание на всички повреди и нередности (ако има такива). Добра идея е към протокола да се приложат и снимки на апартамента и вещите в него.
В интерес и на двете страни е протоколът за опис да бъде възможно най-изчерпателен, тъй като при освобождаване на квартирата и наемодателят и наемателят могат да предявяват претенции въз основа на този протокол - описът се използва, за да се докаже дали всички вещи са налице и дали имота е в същото състояние, в което е бил при нанасянето на наемателя.
Правилно изготвеният протокол за опис на недвижимото имущество, подписан от наемодателя и наемателя, създава сигурност и за двете страни:
Важно при подписване на договор за наем: Ако при огледа на жилището, наемателят установи проблеми, като например счупени плочки в банята или наличие на мухъл по стените, и наеме апартамента, знаейки за тези проблеми, хазяинът няма да има задължение да ги отстрани, освен ако в договора не е изрично посочено, че ще го направи. Възможно е да се постигне споразумение наемателят да направи ремонт на жилището срещу намаляване на цената на наема или освобождаване от задължението да плаща наем за определен период от време.
Начинът за прекратяване на договор за наем на апартамент зависи от това дали договорът е сключен за определен срок или е безсрочен.
Когато договорът за наем е сключен за определен срок, той се прекратява с изтичането на предвидения в него срок.
Ако страните по договора искат да продължат наемните си отношения след изтичане на срока на договора, договорът може да бъде подновен. При подновяване на договор за наем условията по него могат да бъдат променяни.
В случай, че след изтичането на договора наемателят продължи да ползва имота със знанието и без противопоставянето на наемодателя, договорът се счита за продължен за неопределен срок.
Възможно е договор за наем да се прекрати предсрочно при нарушение на някои от клаузите в него (с едностранно писмено предизвестие) или по взаимно съгласие на страните (със сключване на споразумение за прекратяване на договор за наем).
Препоръчително е при сключване на договор за наем за апартамент в него да се уговорят обстоятелствата, при които е възможно предсрочното му прекратяване (като например неплащане на един или два месечни наеми, неплащане на комунални разходи, недобро стопанисване на имота, увеличаване на наемната цена, и други). В противен случай, при предсрочно прекратяване на договора ще се дължи неустойка.
Неустойка се дължи и във всички случаи, когато договор за наем се прекрати безсрочно по причина, която не е упомената в него, и без взаимно съгласие на страните.
Когато в договора за наем няма посочен срок, всяка от страните може да го прекрати с едномесечно предизвестие в писмена форма до другата страна (освен ако в договора не е уговорено друго).
Стандартното предизвестие за прекратяване на договор за наем съдържа:
За да няма недоразумения и неприятности при наемане на жилище е желателно всички уговорки между наемодателя и наемателя да се запишат в договора за наем.Колкото по-подробен и изчерпателен е договора, толкова по-малка е вероятността да възникнат проблеми между страните.
За по-голяма сигурност е препоръчително да се използват услугите на професионален брокер, който има опит в изготвянето на наемната документацията и ще може да защити правата и интересите и на двете страни по най-добрия начин.
Ето и нашето кратко видео на тема: Съвети при търсене на жилище под наем:
Сподели във Facebook
Линк към тази страница
Споделяне
към приложение в телефона
Сподели чрез Viber
Линк към тази страница
Сподели чрез Messenger
Линк към тази страница
Сподели чрез Telegram
Линк към тази страница
Копирай линк
Натисни тук за копиране на линк към тази страница
Нека Realistimo да следи вместо теб
😃 Инсталирай приложението и ще те уведомим първи, когато се появи подходяща обява.
Така ще си в час с новото при имотите, статистики и новини от Реалистимо, без спам:
