Покупка на имот с наематели с договор за наем: за какво да внимаваме

покупка на жилище (апартамент или къща) с наемател

Много често при закупуването на недвижим имот се изтъква като плюс наличието на наематели в имота. В идеалния вариант, това би било изгодно за новите собственици, тъй като те ще получават доход от имота си още в месеца, следващ този на покупката.

Не бива обаче да се подценяват правните аспекти на подобна покупка. Не зависимо дали купувате жилище (апартамент или къща) или бизнес имот (магазин, склад или офис), има ситуации в които като нов собственик може и да не получите наема от наемателите дори след като закупите имота.

На какво да обърнат внимание купувачите?

На първо място, следва да се установи дали в действителност е налице сключен договор за наем, каква наемна цена е договорена, бил ли е предоставен депозит/гаранция на досегашния собственик на имота, както и дали договора е сключен в обикновена писмена форма, дали е заверен нотариално, има ли тъй наречената “достоверна дата“ и вписан ли е в Имотния регистър.

Изясняването на тази картина е от изключителна важност, защото горните фактори ще определят положението и възможностите на новия наемодател, който е и купувача на имота.

Фалшивите имотни обяви стават все по-хитри. Разберете как да ги разпознаете и да не станете жертва на добре прикрити измами.

Изискайте оригинала на договора за наем преди да сключите сделка за покупка на имота, за да можете да проверите внимателно какво пише в договора.

В случай, че договора за наем е бил вписан в Имотния регистър, воден от Агенция по вписванията, при прехвърляне на имота, договорът за наем остава в сила спрямо новия собственик.

Планирате покупка на имот по време на ретрограден Меркурий? Разберете как да се подготвите и кои стъпки да следвате за безпроблемна сделка - Ретрограден Меркурий и покупка на имот: Какво трябва да знаем.

Договор за наем, който не е вписан в Имотния регистър

Една доста подценявана от Купувачите хипотеза е тази, в която е налице Договор за наем, който не е вписан в Имотния регистър, но има така наречената „достоверна дата“. За достоверна дата се приемат:

денят, в който е заверен Договора,
или от деня на смъртта, или от настъпилата физическа невъзможност за подписване на лицето, което е подписало Договора,
или от деня, в който съдържанието на Договора е възпроизведено в официален документ,
или от деня, в който настъпи друг факт, установяващ по безсъмнен начин предхождащото съставяне на Договора.

В случай, че е налице такава достоверна дата, Договорът за наем е задължителен за новия собственик до предвидения в него срок, но не за повече от една година от прехвърлянето.

Друга важна особеност при покупката на имот с наематели е, че прехвърлянето на собствеността не поражда автоматично задължение за наемателя да заплаща наема на новите собственици на имота, вместо на бившите си наемодатели. За да възникне това задължение, е необходимо новият собственик да уведоми наемателя за прехвърлянето на собствеността върху имота. От този момент, наемателят дължи заплащане на наемните вноски на новите собственици.

От Реалистимо сме Ви подготвили и образец за договор за наем с приемно-предавателен протокол, за да сте подготвени, когато Ви се наложи да отдадете жилище под наем.

Прекратяване на договора за наем

Разбира се, ако подписаният договор за наем позволява, можете да изискате прекратяване, преди да купите имота. Прочетете нашата статия на тема: Предизвестие за прекратяване на договор за наем, за да научите как и къде да изтеглите образец.

Това са само някои от аспектите, които трябва да имате предвид преди да купите недвижим имот с наемател и действащ договор за наем.

Тази статия е подготвена от Адвокат Кристина Иванова, специализираща в имотно право.
Прочетете повече за адвокат Кристина Иванова тук.

Гледайте и нашето видео на тема: Защита от некоректни наематели при отдаване на имот под наем