Краткосрочен наем: регистрация при кмета плюс ЕСТИ

Жилище, подготвено за краткосрочни гости, с бележник и правилник

Този текст е за регистрациите, които често се пропускат в общите статии за наем. Как се отдава изобщо: как да отдадете имот под наем. За нощувките като модел: отдаване на имот за нощувки. Данъкът върху дохода е отделно в данък върху наема на имот.

По-долу разделяме категоризацията в клас „Б“ при кмета, отчета в Единната система за туристическа информация (ЕСТИ), въпроса за съседите, туристическия данък по Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) и границата с данъка върху дохода.

Три неща, които хората бъркат

Хората смесват три различни задължения. Първо: категорияция на място за настаняване. Второ: отчет на гостите в ЕСТИ. Трето: съгласие на съседите. Първите две имат национална законова основа. Третото няма национален закон, който да изисква съгласие преди регистрация.

Категоризация в клас „Б“ при кмета

В цялата страна регистрирате стая за гости или апартамент за гости от клас „Б“ при кмета. Записът отива в Националния туристически регистър. Основанието е Законът за туризма, чл. 128 и чл. 129а. Без тази регистрация нямате законен туристически обект от този клас, независимо че платформата вече е пуснала обявата.

Формулярите и списъкът с приложения са общински. Градът може да иска допълнителни хартии към заявлението. Четат се местният формуляр и инструкциите към него, не само националният чл. 128. Ако общината иска удостоверения за въвеждане в експлоатация, схеми или други приложения, съберете ги преди да платите за професионални снимки и реклама.

ЕСТИ: гости и нощувки

В цялата страна докладвате гости и нощувки в ЕСТИ към Министерството на туризма (чл. 116, ал. 5 от Закона за туризма, в сила от 1 октомври 2019 г.). Нощувките оттам хранят и туристическия данък. Закъснял или липсващ отчет не е дребна административна грешка, а дупка между реалните гости и декларациите към общината.

Съседите и етажната собственост

Няма национален закон, който да задължава съседите или етажната собственост да дадат съгласие преди да се регистрирате. Предложение от 2020 г. за правило с 50 на сто съгласие беше отхвърлено. Правилникът на сградата обаче може да ограничава ползването. Прочетете правилника и общинския формуляр. Общината може да иска допълнителни документи. Не пишете в обяви и договори, че по закон трябва съгласие на съседите, ако нямате друго основание освен правилник или договор.

За такси и ред в етажната собственост вижте такси при етажна собственост. Спор със съседи за шум и поток от хора се води по правилника и по общите правила за ползване, не по измислено национално вето върху категорияцията. Липсата на национално изискване за съгласие не отменя валиден правилник, който ограничава краткосрочното ползване.

Туристически данък по ЗМДТ

Туристическият данък е по ЗМДТ. Общинската ставка е в законовия диапазон от 0,20 до 3,00 лева на нощувка. Текстът на закона е в левове. Нощувките идват от ЕСТИ. Често дължимостта е до 15-о число на следващия месец. Годишна декларация - до 31 януари. Тук няма да измисляме курс или ставка в евро за 2026 г. Гледате наредбата на вашия общински съвет и сроковете, които тя повтаря или уточнява.

Данък върху дохода е друга тема

Туристическият данък на нощувка не замества данъка върху дохода от дейността. При краткосрочния наем доходният режим е различен от обикновения дългосрочен наем. Върнете се към данък върху наема и към конкретна справка в Националната агенция за приходите (НАП) по вашия оборот. Регистрацията в туризма, ЕСТИ и туристическият данък са административният слой. Данъкът върху дохода е отделен слой.

Какво да направите:

Работете в ред: правилник и общински формуляр, категоризация в клас „Б“, достъп до ЕСТИ, туристически данък, чак тогава агресивен календар в платформите. Обратният ред пълни обявата по-бързо и проблемите по-късно.

Прочетете правилника на етажната собственост и общинския формуляр за категоризация преди заявлението.
Подайте заявление за категоризация в клас „Б“ при кмета и съберете изискваните приложения преди реклама и снимки.
Настройте ЕСТИ и запишете кой е администраторът и кой плаща туристическия данък, ако ползвате посредник: устното обещание, че агенцията се занимава, не ви освобождава от отговорността към общината и към регистъра, ако обектът е на ваше име.
Сверете нощувките от платформите с ЕСТИ всеки месец преди туристическия данък, включително при анулирани резервации.
Дръжте един вътрешен календар като източник на истина при работа с няколко платформи.
Пазете решенията на общото събрание и протоколите при спор за правилник или за съгласие.
Водете отделна папка за всеки обект: категоризация, ЕСТИ, общински ставки, платформени календари.

Текстът е информативен и не замества нотариус, адвокат или данъчен консултант по конкретния случай.