Сертификат за енергийна ефективност при сделка с имот: как, колко струва, правила и глоби

От 1 януари 2025 година влезе нов закон, според който задължителните документи при имотна сделка в България се увеличат.

При всяка сделка за продажба или отдаване под наем, продавачът/наемодателят трябва да предостави на купувача/наемателя сертификат за енергийна ефективност на имота, който продава/отдава. В тази статия ще разгледаме какво представлява този сертификат, кога е нужен, колко струва, как се издава и какви са санкциите, ако липсва.

Какво е сертификат за енергийна ефективност

Сертификатът за енергийна ефективност е официален документ, който удостоверява колко енергия употребява една сграда или самостоятелен обект (напр. апартамент) за основните ѝ нужди - отопление, охлаждане, вентилация, гореща вода и осветление. Целта му е да даде ясна представа на купувача или наемателя за бъдещите енергийни разходи, както и да насърчи инвеститорите да подобряват сградите енергийно.

В него се съдържат:

• Енергиен клас на сградата - от A (много ефективна) до G (неефективна)
• Годишно енергийно потребление в kWh/кв.м
• Ниво на генерираните въглеродни емисии (CO₂)
• Данни за използване на възобновяеми източници на енергия (ако има такива)
• Препоръки за енергийни подобрения, които са индикативни, не задължителни

Сертификатът показва доколко една сграда е енергийно ефективна и има за цел да информира бъдещите собственици или наематели за очакваните разходи за енергия, както и да насърчава инвестиции в саниране и модернизация.

Кога е нужен сертификат за енергийна ефективност

Издаването на сертификат за енергийна ефективност на сграда е задължително при:

• Продажба на сграда или самостоятелен обект в сграда (например апартамент)
• Даване под наем за срок над 1 година
• Въвеждане в експлоатация на новопостроена сграда
• Ако продавате старо жилище, изградено преди 2009 г. и не сте правили саниране или основен ремонт, също може да се наложи издаване на сертификат.

Процедура по издаване на сертификат - стъпка по стъпка

Издаването на сертификат за енергийна ефективност минава през няколко задължителни етапа:

Първа стъпка е собственикът на имота да се обърне към фирма или физическо лице с лиценз, вписани в регистъра на Агенцията за устойчиво енергийно развитие (АУЕР). Одиторът подписва договор за услугата, в който се описва обхватът на обследването и срокът за изпълнение. Вижте регистър с отидорите, към които можете да се обърнете.

След това одиторът ще изисква следните документи от собстевника на имота, за да изготви сертификата:

• Актуална сградна документация - архитектурни, конструктивни и инсталационни проекти.
• Данни за използвани отоплителни и охлаждащи системи.
• Данни за дограма, стени, покрив, изолация.
• Площи и обеми на помещенията.
• Данни за енергийни разходи, ако са налични (фактури за ток, парно и т.н.).

Третата стъпка е да се направи присъствен оглед на имота. Одиторът посещава обекта, за да потвърди съответствието на документацията с реалното състояние. Извършва се инспекция на всички конструктивни и енергийни елементи - фасади, стени, покрив, отопление, топла вода и т.н. Събират се точни измервания, ако липсват в проектите.

Научете кои са задължителните документи при продажба на имот.

След огледа, одиторът използва специализиран софтуер, за да направи изчисление на годишното енергопотребление на сградата (в kWh/кв.м), оценка на енергийния клас (от A до G) и сравнение с референтни стойности по наредбата.

На база на анализа се изготвя официални документ - сертификата за енергийна ефективност, който включва: категорията на сградата, енергиен клас, потенциал за подобрения, годишна енергийна консумация по категории (отопление, охлаждане, осветление и др.) и препоръки за енергийно обновяване, които не са задължителни, но се включват по закон.

Одиторът е длъжен да регистрира сертификата в информационната система на АУЕР. След регистрация, документът става официален и може да бъде представен пред нотариус, банка или купувач.

Обичайният срок е 7-14 работни дни. За по-големи сгради или при липса на документация може да отнеме до 30 дни. Сертификатът е валиден 10 години, освен ако не настъпят значителни промени по сградата (например саниране).

Регистър на енергийно ефективните сгради

В България съществува Национална информационна система за енергийна ефективност. В нея се поддържа регистър на сградите с издадени сертификати за енергийна ефективност.

Можете да проверите дали дадена сграда вече има валиден сертификат, кога е издаден и какъв е енергийният ѝ клас, както и да откриете лицензирани физически и юридически лица, които имат право да извършват енергийни обследвания и да издават сертификати.

Колко струва издаването на сертификат за енергийна ефективност

Цената за издаване на сертификат за енергийна ефективност на сграда в България варира в зависимост от няколко фактора, включително:

• Типа на сградата (апартамент, еднофамилна къща, многофамилна сграда, търговски обект и др.)
• Разгърнатата застроена площ (РЗП)
• Сложността на инсталациите (отопление, охлаждане, вентилация и др.)
• Наличието на необходимата техническа документация
• Местоположението на имота

При комплексни сгради или сгради със смесено предназначение, цената се определя индивидуално. Ето някои ориентировъчни средни цени за сертификат за апартаменти и еднофамилни къщи: До 200 м²: между 200 и 300 лв, до 300 м²: около 300 лв, до 500 м²: между 250 и 400 лв.

5 Златни Правила при Продажба на Имот с Помощта на Агент

Къде се вписва енергийният сертификат

Сертификатът се представя пред нотариуса и се прилага към договора за покупко-продажба или договора за наем. В някои случаи се изисква и вписване в Агенцията по геодезия, картография и кадастър.

Глоби при липса на сертификат

Според Законa за енергийната ефективност, ако не представите сертификат при сделка, ви очаква санкция между 100 и 300 лв.

Освен това нотариусът, който изповядва сделката Ви, без значение дали е покупко-продажба или отдаване под наем, има право да откаже нейното вписване, ако липсва сертификатът за енергийна ефективност.

Сертификатът за енергийна ефективност не е просто формалност - той дава реална представа за качеството на имота, енергийните му разходи и потенциала за бъдещи икономии. Независимо дали продавате, купувате или отдавате под наем - не подценявайте значението му.

Потърсете лицензиран одитор навреме и се консултирайте със своя брокер или нотариус, за да не се изненадате неприятно в последния момент.

Избери проучен от Реалистимо доверен брокер тук

Още по темата

• Гледайте подкаст епизода ни с архитект Кунчо Цилков на тема: Какви са тайните на енергийно ефективните сгради: съвети и техники.
• Подкаста с брокера Денис Кирилов, където говорим за промените около енергийната ефективност и сертифицирането на сградите.

Ето и нашето видео на тема: Какви документи трябват за продажба на имот

По темата вижте и Технически паспорт на сградата.

Още по темата

Публикувана на 13.05.2025 г.

Как да разпознаем фалшивите обяви за имоти и как да се предпазим от тях

Публикувана на 11.06.2025 г.

Реалната Цена на Еврото: Ще Поскъпнат ли Имотите (с примери и цени)

Публикувана на 17.04.2026 г.

Термини свързани с недвижимите имоти

Публикувана на 7.02.2023 г.

Подкаст за имоти: Видео и Аудио епизоди за Недвижими имоти