Продажба на съсобствен имот

Съдържание

Възможна ли е продажбата на съсобствен имот
Документи за продажба на съсобствен имот
Проблеми при продажба на съсобствен имот
Какво е доброволна делба
Какво е съдебна делба

Продажбата на дял от съсобствен имот често е повод за неприятности между съсобствениците и много хора смятат, че на практика това е невъзможно. В такива случаи имотните разпри са чести, а спорещите страни решават, че продажбата е кауза пердута.

Възможна ли е продажбата на съсобствен имот

Всъщност нещата съвсем не са толкова отчайващи, а законодателят е предвидил различни видове решения на проблема. С две думи продажбата на дял от съсобствен имот е възможна, като различните възможности могат да се степенуват от по-изгодни и безболезнени до по-нежелани варианти.

Проблемът с този вид собственост е, че всеки от притежателите на съответния дял може да се разпорежда със собствеността си, но не и с целия имот, което по правило го прави по-малко атрактивен за потенциалните купувачи. Естествено, никой не иска да плаща за бъдещи проблеми със съсобственици.

В съсобствен имот например не може да се получи право на строеж, на надстрояване и пристрояване без съгласието на всички съсобственици. Ако пък решите да продавате и имате купувач, с когото сте се договорили за условията на покупко-продажбата, сте длъжни първо да предложите дела си при същите условия на съсобственик/съсобственици. Можете да предложите дела си за продажба и само на един от съсобствениците, а не на всички, но следва да разполагате с доказателство, че те се отказват от тази възможност.

Тук ще откриете всички механизми за продажба на съсобствен имот.

📈 Управлявайте лесно имотите си! Следете стойността на имотите си и вземайте информирани решения с Realistimo Portfolio.

📱 Свалете приложението за iOS или Android и управлявайте всичко в движение!

Документи за продажба на съсобствен имот

Първото доказателство, което ви е необходимо, е за това, че сте направили официално предложение до тях. Доказателството може да бъде под формата на нотариална покана за продажба на съсобствен имот, препис от писмо, телеграма или друг вид известие с налична обратна връзка, че предложението е получено. Такова може да бъде и препоръчаното писмо или писмо с обратна разписка, при които получателят се подписва, че е получил пратката.

Вторият изискуем документ е декларация, подписана пред нотариус, че сте уведомили съсобственика/съсобствениците за възможността да купят дела ви при същите условия, които предлагате на купувача, с който ви предстои да сключите сделка. Тук съществува възможността от подаване на декларация с невярно съдържание. Тя обаче ще бъде във вреда на купувача, ако в срок до два месеца от продажбата съсобствениците разберат за сделката, за която не са били своевременно уведомени. Това ще даде на съсобствениците законово право да отправят искане за обратно изкупуване на вече продадения дял от имота. Искането става по съдебен ред, а ако те са научили след двумесечния срок, то съдът може да постанови и, че той започва да тече от момента, в който са установили нарушението.

В този смисъл в интерес на купувача е да се подсигури, че продавачът е изпълнил всички законови разпоредби, за да не е заплашен от загуба на имота в бъдеще. Когато съдът удовлетвори иска на съсобственика, който се счита за ощетен и иска да си изкупи обратно дела, той има едномесечен срок да внесе парите по сделката. В случай на невъзможност да го направи, правото му отпада, а едномесечният срок не дава много възможности да се намери финансиране, ако нямаш готови пари.

Много от случаите на съсобствен имот след развод завършват с продажба на жилището и разпределяне на средствата между бившите съпрузи.

Проблеми при продажба на съсобствен имот

Когато се стигне до изкупуване на имота от друг съсобственик, който е бил пренебрегнат при първоначалното предлагане на имотния дял и сега се е възползвал от правото си, това автоматично води до проблеми на първоначалния продавач. Ощетеният купувач - трето лице, който бива отстранен от сделката по съдебен път, на свой ред може да съди продавача да му върне цялата сума и съответните неустойки, ако такива са предвидени по договор.

Известен трик за преодоляване на проблеми между съсобственици е, когато този, който е решил да продава, първо прави символично дарение на бъдещия купувач, за да го направи съсобственик, а после му предлага, съответно продава дела си. И тук обаче има риск останалите съсобственици в бъдеще да претендират, че има нарушение на правилата, въпреки че вече има тълкувателни решения на Върховния касационен съд в полза на подобни сделки.

Все пак, за да се избегнат всички подобни заплахи и препятствия, най-добре е собственикът да разполага със своя имот пълноценно и да знае, че във всеки един момент може да го продаде свободно и без ограничения. За тази цел законодателят е въвел възможността за делба. Делбата на съсобствен имот може да бъде доброволна и съдебна.

Какво е доброволна делба

Доброволната делба на съсобствен имот е за предпочитане, като по-щадящ нервите и времето вариант. Тя е препоръчителна, когато между съсобствениците все пак има относително доверие и добра комуникация. Задължителен компонент е и опитният нотариус, който да извърши сделката.

Доброволната делба е възможна, когато имотът все пак позволява разделяне и когато за това има одобрен инвестиционен проект от общината. Това не е сложна процедура и всеки може да я премине без външна помощ, след като има създаден от архитект инвестиционен проект. След това сделката се изповядва пред нотариус и всеки разполага пълноценно със собствения си имот. Възможно е да има и задължение за парично погасяване с цел изравняване на дяловете от имота.

Какво е съдебна делба

Освен доброволната, е възможна и съдебна делба на съсобствен имот. И тук е необходима обективна възможност за разделяне на имота, подкрепена от инвестиционен проект, съответно одобрен от главния архитект на общината, в която се намира имотът. При съдебната делба е възможно съдът да одобри и повече от една възможност за разделяне на имота. Съдебната делба завършва със съдебна спогодба. Тя на практика е договор между съсобствениците, одобрен от съда, в който те са постигнали съгласие и на практика са приключили споровете.

Когато разделянето на имота е обективно невъзможно, както и постигането на разбирателство между страните, имотът се обявява за публична продан, а получената сума се разпределя между собствениците според дяловете им. Това се счита и за най-неизгодният вариант за страните, тъй като цените, на които се продават имотите при публична продажба, са по-ниски от пазарните цени.

Всъщност, това е и основната причина в крайна сметка страните по спора да стигнат до някакъв вид работещо разбирателство. Колкото и лоши да са отношенията между съсобствениците, а различията им непреодолими, рано или късно всеки разбира, че във всички случаи е по-добре да се приключи със съдебна спогодба и разделителен протокол, отколкото да се стигне до публична продажба. Препоръчително е този факт да се изтъква още в самото начало на спора, за да са наясно всички страни, че само губят от конфронтацията. За съжаление има случаи, когато самият съсобствен имот не позволява разделяне по обективни причини. Дори тогава в интерес на собствениците е да поддържат добра комуникация, за да реализират пазарна покупко-продажба.

Ако все пак успеете да стигнете до продажба, препоръчваме Ви да изберете професионална агенция която да ви съдейства. Тук ще откриете повече относно предимствата на агенциите за недвижими имоти.

Информацията в статията не е правен съвет и за актуална информация моля свържете се с адвокат.