В българската действителност много често се случва един имот да има няколко собственици – когато стане време за продажба на такъв имот, неминуемо възникват множество въпроси, а нерядко и напрежение между съсобствениците. Избягването на неприятните емоции в тези случаи обаче е напълно възможно, ако необходимата информация във връзка с продажбата както на цял имот, така и на идеална част, е налична и добре разяснена. Експертите от Реалистимо ще направят именно това – ще съберат и представят по-долу на достъпен език законодателната рамка, ще разгледат различните хипотези и ще дадат отговори на най-често срещаните въпроси по отношение на продажбата на съсобствени имоти.
🏠 Контрол над имотите ви е само на клик разстояние! С Realistimo Portfolio можете да следите пазарната стойност на своите имоти.
📲 Изтеглете мобилното приложение за iOS или Android и бъдете винаги информирани!
В най-добрия случай всички собственици на имота могат да се съгласят той да бъде продаден. Тогава, след приключване на сделката, всеки получава сума пари, отговаряща на притежаваната от него идеална част. За съжаление обаче практиката показва, че все по-рядко отделните собственици са на едно мнение.
Когато става дума за закупуване на имот, естествено е потенциалният купувач да иска цяло жилище, а не идеални части от него. При съсобствените имоти обаче всеки от собствениците притежава именно идеални части. За да стане възможно да се удовлетвори искането на купувача да получи цял имот, необходимо е те да бъдат превърнати в реални части чрез извършване на делба.
Самата реална част се различава от идеалната по това, че е строго индивидуализирана, има своя площ, граници и съседи. Когато става дума за жилище и обособяването му в две или повече отделни самостоятелни такива, законодателството поставя някои конкретни изисквания. Според чл. 40, ал. 1 от ЗУТ самостоятелното жилище трябва да има отделен вход, поне една стая, кухня или кухненски бокс, баня/тоалетна и складово помещение в или извън жилището. Нормативната рамка допуска да има свързани помещения, но не и обща баня/тоалетна. За да се случи подялбата, необходимо е да се представи схема-проект.
Тук ще откриете още по темата- как се продава съсобствен имот.
Делбата може да бъде доброволна или съдебна. Доброволната представлява нотариално заверен договор, където са положени подписите на всички съсобственици. Самото поделяне се случва съгласно цитираните по-горе изисквания, по правилата, уредени в Закона за наследството. Чл. 69, ал. 2 от този нормативен акт постановява, че при възможност за това, имотът се разделя между съсобствениците на реални части в натура. Ако обаче това не е възможно с оглед конкретните характеристики на имота, разликите между дяловете се компенсират с пари.
Когато удобна подялба е абсолютно невъзможна, имотът се обявява за публична продан, а при реализирането на продажба съсобствениците получават сума пари съответстваща на притежаваните от тях идеални части. При невъзможност за постигане на доброволна делба се пристъпва към съдебна такава чрез искова молба до районния съд по местонахождение на имота от един от съсобствениците. Процедурата е уредена в Гражданския процесуален кодекс. Възможно е в крайна сметка съдебната делба да завърши със спогодба – тази хипотеза се урежда в чл. 365-367 от ЗЗД. По-често обаче се случва да се развие спорно производство, където, след установяване на това между кои лица и за кои имоти ще се случва подялбата, се пристъпва към същинската й част с обособяването на конкретните реални дялове. Тук отново невъзможните за поделяне имоти се изнасят за публична продан. Важно е да се отбележи, че и доброволната, и съдебната делба задължително се извършват при участие на всички съсобственици – в противен случай те са нищожни.
Чл. 33 от Закона за собствеността предвижда някои ограничения за разпореждане от страна на съсобственик с дела му от даден недвижим имот. Такива има и за ситуациите, когато един от съсобствениците има желание да продаде дела си. На първо място, той е задължен да предложи на някой от другите съсобственици дела си на същата цена, която е определил за продажба на трето лице. По начало, необходимо е желаещият да продава да предложи на един от другите съсобственици да купи дела му, но, ако получи отказ, трябва да продължи да разговаря и с другите. За да има правото в крайна сметка да продаде на трето лице, желаещият трябва да предостави нотариално заверена декларация, която удостоверява отказа на всички останали съсобственици.
Тук става дума за механизмите за защита на останалите собственици – ако някой от тях счита, че е бил ощетен или не е получил същите условия като третото лице-купувач, то той може да подаде съдебен иск в срок от два месеца от продажбата или узнаването за нея. Тогава съсобственикът, който проявява интерес, може да откупи частта от третото лице при действителните условия на сделката.
Посочените по-горе ограничения са валидни само тогава, когато става дума за продажба на идеална част от имоти, но всеки от съсобствениците има правото да сключва други прехвърлителни сделки – дарения или замени. Така се ражда и една друга практика – тази да се дари малка част от собствеността. В този случай третото лице, което получава дарението, вече влиза в ролята на съсобственик. Ето как може на него да му бъде предложена идеалната част и сделката по покупко-продажбата да бъде напълно законна. Съдебната практика у нас показва, че тези сделки не се считат за заобикаляне на закона, не се обявяват за нищожни.
Информацията в статията не е правен съвет и за актуална информация моля свържете се с адвокат.
Тук ще откриете необходими документи за продажба на съсобствен имот, както и видео версията:
Сподели във Facebook
Линк към тази страница
Споделяне
към приложение в телефона
Сподели чрез Viber
Линк към тази страница
Сподели чрез Messenger
Линк към тази страница
Сподели чрез Telegram
Линк към тази страница
Копирай линк
Натисни тук за копиране на линк към тази страница
Нека Realistimo да следи вместо теб
😃 Инсталирай приложението и ще те уведомим първи, когато се появи подходяща обява.
Така ще си в час с новото при имотите, статистики и новини от Реалистимо, без спам:
