Недвижимият имот често е най-ценният актив в едно българско семейство. И въпросът кой ще го наследи не бива да се оставя за последния момент. Голяма част от имотите у нас се прехвърлят чрез завещание. Това е юридически акт с конкретни законови изисквания. Ако те не са спазени или бъдат нарушени правата на определени наследници, документът може да бъде оспорен.
В тази статия разглеждаме как се прави валидно завещание на имот, какви са възможните форми и кои са най-честите проблеми в практиката. Текстът има информативна цел и не е индивидуален правен съвет. При по-сложни семейни или имотни ситуации е разумно да се потърси адвокат или нотариус.
Завещание на имот може да се направи по два начина:
Документът влиза в сила след смъртта на завещателя и трябва да бъде обявен от нотариус.
Когато човек казва „искам да завещая апартамента си“, обикновено става дума за оставяне на конкретен имот на конкретно лице. В правния език това се нарича завет. Всъщност това е завещателно разпореждане с определена вещ - апартамент, къща, парцел или идеална част от тях.
Това се различава от универсалното завещание. При него се завещава цялото имущество или определена част от него.
При недвижимите имоти практическите въпроси и проблеми най-често възникват именно при завета.
Завещание може да направи всяко лице, което е навършило 18 години и има пълна дееспособност. Освен възрастта значение има и психическото състояние на човека към момента на съставяне на документа. Законът изисква лицето да разбира какво прави. То трябва да съзнава какво имущество притежава и какво разпореждане прави с него.
В практиката едно от най-честите основания за оспорване е именно твърдението, че завещателят не е бил в състояние да вземе самостоятелно решение. Това може да бъде свързано със заболяване, деменция или друго състояние, което влияе върху способността му да разбира последиците от документа.
Саморъчното завещание е най-достъпната форма, защото може да бъде написано без нотариус. Тази простота обаче често води до грешки. Законът поставя няколко ясни изисквания. Ако те не се спазват, саморъчното завещание е невалидно.
Според чл. 25, ал. 1 от Закона за наследството завещанието трябва:
Тези елементи са задължителни. Ако липсва дори само едно от тях, документът може да бъде обявен за недействителен.
Това означава че, завещание, написано на компютър и само подписано, не отговаря на изискването за ръкописен текст. Липсваща или неясна дата също създава риск. Подпис, поставен преди текста или отделно от него, е друга честа причина за спор.
Когато се завещава недвижим имот, е важно той да бъде описан ясно. Целта е да няма съмнение кой точно имот е посочен. Добра практика е описанието да съдържа:
Саморъчното завещание е безплатно, защото законът не изисква нотариална заверка. В практиката то най-често се съхранява у дома. Но при желание документът може да бъде оставен за съхранение при нотариус. Нотариусът съставя протокол за приемане и уведомява Агенцията по вписванията. В регистъра се вписват името и ЕГН на завещателя и нотариусът, при когото се съхранява документът, но не и съдържанието на завещанието. Тази услуга, разбира се, е платена. Таксата за протокола за съхранение на завещание се определя по т.1а от Тарифата за нотариусите и нотариалната дейност.
Текстът на завещанието се обявява само след смъртта на лицето при представяне на акт за смърт.
Нотариалното завещание е следващата форма на завещание. То се използва по-често при имоти с по-висока стойност или при риск от бъдещ спор.
Според чл. 24 от Закона за наследството завещанието трябва да е направено пред нотариус. Процедурата изисква присъствие на двама свидетели с валидни документи за самоличност, необхозимо е да се посочи какъв документ за собственост притежава завещателят, както и данъчна оценка на имота, който ще се завещава. Завещателят заявява волята си пред нотариуса. Нотариусът оформя документ, който наподобява нотариален акт. Той удостоверява самоличността на завещателя и проверява дали документът да съдържа необходимите реквизити.
Тази форма има едно важно предимство. Документът задължително се съхранява в нотариалния архив. Това намалява риска да бъде изгубен или укрит. При нотариално завещание и описанието на имота обикновено е по-точно от саморъчното. С него се избягват неясни формулировки и бъдещи спорове дали се завещава целият имот или само част от него.
Свободата да се завещае имот не е неограничена. Законът защитава определен кръг от наследници чрез така наречената запазена част. Това е механизъм, който гарантира, че най-близките роднини няма да бъдат напълно лишени от наследство. Право на запазена част имат децата, внуците по право на заместване, родителите и съпругът. Размерът на тази част е определен в Закона за наследството.
Ако завещанието нарушава тези права, засегнатите наследници могат да поискат намаляване на завещанието. При недвижим имот това често води до ситуация, при която лицето, посочено в завещанието, получава само част от имота, а останалата част остава за наследниците със запазена част.
При завещаване на имот е важно да се прецени каква част от имота притежава завещателят. Ако човек е съсобственик, той може да завещае само своята идеална част. Това се среща често при имоти, придобити по наследство или притежавани съвместно с други лица. Специално внимание изискват имотите, придобити по време на брак при режим на съпружеска имуществена общност. В този случай всеки съпруг има права само върху половината от имота. Затова може да бъде завещана само тази половина. Другата част принадлежи на съпруга или съпругата и не може да бъде предмет на завещание. В практиката това често създава погрешното очакване, че може да се завещае целият апартамент, когато всъщност правото на разпореждане е ограничено до притежаваната идеална част.
Завещание може да обхваща само имущество, което принадлежи на завещателя към момента на смъртта му. При покупка „на зелено“ трябва да се види какво право е придобито. Тук вариантите са два.
Първият е, когато има само предварителен договор с инвеститор. Тогава лицето няма собственост върху имота. В този случай могат да се завещаят правата по договора, но не и самият апартамент.
Ако обаче има нотариален акт за право на строеж или за самостоятелен обект в строеж, това вече е вещно право. То може да бъде предмет на завещание, независимо дали сградата е завършена напълно или не.
Решаващият въпрос, който трябва да се уточни, е какво право притежава лицето към момента на смъртта.
Завещанието не се случва автоматично. То поражда действие по силата на закона след смъртта на завещателя, но на практика трябва да бъде установено и оформено по надлежния ред, за да може наследниците да се легитимират с него.
Отказ от наследство: Документи и Декларации
При саморъчно завещание документът трябва да бъде намерен и представен пред нотариус. След това нотариусът съставя протокол и удостоверява съдържанието му. Често ако завещанието е съхранявано в дома, то бива открито години след смъртта, а понякога дори не се открива.
При нотариално завещание документът вече се съхранява в нотариалния архив, затова процесът се случва по-лесно. След смъртта на завещателя, заинтересованите лица могат да поискат препис по установения ред и да докажат правата си по завещанието.
Как се вади декларация за придобиване на имот по наследство.
След това често се правят и действия по уреждане на собствеността. При недвижим имот се издава данъчна оценка и се прави вписване в Агенцията по вписванията.
Таксите обикновено включват:
При наследяване на имущество се прилагат и правилата за данък наследство съгласно Закона за местните данъци и такси.
Когато има повече наследници, запазена част или спор, често се стига и до делба на имота.
Завещанието е важен инструмент за планиране на собствеността върху недвижимите имоти. Добре изготвеният документ може да предотврати бъдещи конфликти между наследници и да осигури яснота за съдбата на имота.
Информацията в тази статия е с общ характер. Ако имате конкретен казус или въпроси относно наследяване на имот, най-разумната стъпка е консултация с адвокат или нотариус.
Сподели във Facebook
Линк към тази страница
Споделяне
към приложение в телефона
Сподели чрез Viber
Линк към тази страница
Сподели чрез Messenger
Линк към тази страница
Сподели чрез Telegram
Линк към тази страница
Копирай линк
Натисни тук за копиране на линк към тази страница
Нека Realistimo да следи вместо теб
😃 Инсталирай приложението и ще те уведомим първи, когато се появи подходяща обява.
Така ще си в час с новото при имотите, статистики и новини от Реалистимо, без спам:
