Публична продан от ЧСИ: стъпки за купувача на имот

Съдебна зала и папка с обявление за публична продан

Това е процедурата през очите на купувача, който иска да купи имот от публична продан. Общият преглед на търга е в участие на търг от съдия изпълнител. Тук вървим стъпка по стъпка по Гражданския процесуален кодекс (ГПК) при публична продан от частен съдебен изпълнител (ЧСИ).

По-долу: обявлението, месецът за оферти, депозитът и писмената оферта, устното наддаване и доплащането, постановлението за възлагане и рисковете, които остават.

Този текст е за купувача

Не сте длъжникът и не сте взискателят. Четат се обявлението, регистърът и сроковете за пари. Пропуск в депозита или в плика с офертата ви вади от наддаването, независимо колко добър е бил устният ви план.

Обявлението по чл. 487 ГПК

Обявлението съдържа собственик, описание, ипотеки, ограничени вещни права, искове, възбрани, наеми, начална цена, място и дати. Залепва се при съдебния изпълнител, в районния съд, в общината, на имота и се публикува на сайта на окръжния съд. Ако в обявлението има тежест, която не разбирате, спрете и я разчетете преди да внасяте депозит. За четене на тежести вижте проверка на имот за тежести.

Месец за оферти в районния съд

Проданта стои открита един месец в районния съд (чл. 488 ГПК). Това не е онлайн брояч с произволна дата от агенция. Срокът тече по процесуалното правило. Записвайте началния и крайния момент от обявлението, не от слух.

Депозит и писмена оферта

Депозитът е 10 на сто от началната цена и се внася по сметката на съдебния изпълнител (чл. 489, ал. 1). Взискателят е освободен, ако вземането му е поне колкото депозита. Офертата е една, писмена, в запечатан плик, заедно с документ за внесен депозит. Оферта над началната цена плюс 30 на сто е недействителна (ал. 6). Тоест таванът на първата писмена оферта е начална цена плюс 30 на сто.

Сверете IBAN-а от обявлението, основанието за плащане и запазете платежното. Плик без доказан депозит не участва. Депозитът не е резервация: ако спечелите, влиза в цената; ако загубите по правилата на наддаването, уреждането следва процесуалния ред.

Устно наддаване и доплащане

Стъпката при устно наддаване е равна на един депозит, тоест 10 на сто от началната цена (чл. 492, ал. 2). Ако ви обявят за купувач, остатъкът от цената се дължи в двуседмичен срок (ал. 3). Депозитът се приспада от цената. Срокът е процесуален. Банков кредит за покупка от публична продан често иска повече време и повече условия от обичайна сделка. Ако разчитате на кредит, дръжте предварително одобрение и ясен график с банката преди да наддавате.

Постановление и въвод

След заплащане на цялата цена се постановява възлагане (чл. 496). Собствеността минава от влизане в сила на постановлението. Купувачът получава правата, които е имал длъжникът. Права на трети лица се противопоставят на купувача само ако се противопоставят и на взискателите.

Съдебният изпълнител въвежда купувача във владение (чл. 498). Обитателят може да се съпротивлява само с иск за собственост. Купувачът представя удостоверения за платен данък при придобиване и за платена такса за вписване. Общинският данък при придобиване е по Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) - от 0,1 до 3 на сто, ставката я определя общинският съвет. Таксата за вписване е отделно.

Рискове, които остават

Рискове: изваждане на обитатели; ако длъжникът не е бил собственик, купувачът може да загуби имота (чл. 499); личните дългове на длъжника не пътуват с титула; някои вписани вещни права могат да останат. Четете обявлението и имотния регистър. За възбрана вижте как се вдига възбрана върху имот. Има и електронен път за продан (чл. 501а ГПК). Съществува. Тук няма да измисляме клик пътека.

Проверете дали върху имота има вписани ипотеки и в какъв ред са. Част от тежестите може да отпаднат според правилата на изпълнението, друга част да остане. Това се чете от обявлението и от регистъра, не от рекламната обява на посредник. Ако името на длъжника и собственикът в регистъра не съвпадат по очевиден начин, спрете. Ниската начална цена не компенсира тази дупка.

Какво да направите:

Преди депозит: обявление, справка за тежести, сметка за данък и такси върху вашата максимална цена и готовност за двуседмично доплащане. Публичната продан е процесуална покупка с твърди срокове.

Огледайте имота, ако достъпът е възможен, и сверете кадастрални и регистърни идентификатори с обявлението.
Пресметнете максималната цена, която можете да платите в двуседмичния срок, плюс данък при придобиване и такса вписване.
Внесете депозит 10 на сто от началната цена по IBAN от обявлението и запазете платежното.
Подайте една писмена оферта в запечатан плик с доказан депозит, без да надвишавате начална цена плюс 30 на сто.
Планирайте финансирането преди устното наддаване, ако разчитате на банков кредит.
Доплатете остатъка в двуседмичен срок след обявяване за купувач и подгответе удостоверенията за данък и такса вписване.
Прехвърлете партидите за ток, вода и парно след въвод и уведомете етажната собственост.

Текстът е информативен и не замества нотариус, адвокат или данъчен консултант по конкретния случай.