Участие на търг (публична продан) от Частен Съдебен Изпълнител (ЧСИ) за физически и за юридически лица

В България частните съдебни изпълнители провеждат публични продани (търгове) където разпродават имоти на длъжници. Обикновено всички предстоящи търгове се публикуват на официалният сайт на камарата на частните съдебни изпълнители (https://sales.bcpea.org/properties), като ние се стараем да имаме търговете представени и в нашата платформа за ваше улеснение. Ето и основните тънкости при покупка на имот от ЧСИ, такси при покупка както и публична продан на идеална част от имот.

Ето и списък със всички търгове на недвижими имоти в Реалистимо.

Ето и съкратена видео версия по темата:

Какво да знаем преди да участваме

Преди да мислите за покупка на имот от частен съдебен изпълнител, трябва да са налице две неща. 

• Да разполагате с 10% от началната цена на имота за който ще наддавате, определяна като задатък, който се внася преди търга. Тази сума се превежда на ЧСИ-то преди участието и се нарича депозит. Ако не спечелите търга (или цената на имота се вдигне прекалено много и решите да не наддавате повече) ще си получите обратно сумата от ЧСИ-то. Депозит е нужен в случай, че търга не е делба и вие не сте съделител към делбата.
  
  
• Да сте си подсигурили останалата част от крайната цена, в случай че спечелите наддаването за съответния имот. Трябва да имате готовност (до две седмици след спечелването на търга от вас) да платите останалата сума от крайната цена.
  
  
• Описани такси при покупка на имот от ЧСИ: https://bcpea.org/upload/390/TARIFA_new.doc
  
  
• Нормативната база на ЧСИ: https://bcpea.org/bg/legal-framework/legislation

ВАЖНО: Ако спечелите търга, и ако не можете да подсигурите останалите сума от крайната цена с която сте спечелили наддаването в рамките на следващите две седмици, след обявяване на победителя в търга, имотът се предоставя на следващия участник, предложил най-висока цена, а вие губите предварително внесения задатък.

Има възможности за теглене на кредит за тази сума, но процедурата трябва да се започне по-рано (за да има време да се подготвят документите) и да се използва друг имот като залог за тегленето на кредита. Това са тънкости които макар и по-трудни за изпълнение са възможни.

Решение за участие на търг

Преди да решите да участвате на търг за конкретния имот е добре да проверите следните неща:

Внимателно оглеждане на обявлението

Понякога в едно обявление могат да са вместени повече от една различни публични продани (търгове), като всеки търг си има отделна начална цена. Независимо че това е рядкост, вие трябва да прецените за кои от търговете ще участвате, като за всеки търг се подготвят отделно документите за кандидатстване.

Продава ли се целият имот или само идеални части

Добре е да се огледа внимателно обявлението на публичната продан. Търга може да продава само идеална част от недвижим имот (т.е. идеални части от имота). В такива случаи трябва да е описано в постановлението за възлагане каква идеална част от имота се продава. Също така можете да попитате ЧСИ дали се продава целият имот.

Има ли учредено право на ползване върху имота на трети лица.

Обикновено в обявлението за публичната продан е описано ако има учредено право за ползване на трети лица. В такъв случай дори вие да купите имота няма да можете напълно да се разпореждате с имота тъй като третото лице има право на ползване, като в много случаи правото за ползване му е пожизнено.

Оглед на книжата при съдебният изпълнител

Преди да решите да участвате в търг можете да посетите кантората на ЧСИ-то и да изискате да погледнете книжата свързани с проданта на имота. ЧСИ е длъжен да предостави пълен достъп до книжата. В повечето случаи това е безплатно, но някои ЧСИ могат да изискат такса за това (обикновено от порядъка на 20лв).

Оглед на имота

Описано в обявлението е определен ден от седмицата и час за физически оглед на имота. Не зависимо от това много често огледа на имота от вътре не винаги е възможен. В някои случаи самият съдебен изпълнител има достъп до имота за да организира оглед. В други случаи ще трябва сами да се опитате да огледате имота, като се свържете с хората които го обитават към момента или със съседи.
Добра идея е да идете на място и да се интересувате дали можете да се свържете със собственика преди търга. Така можете да получите допълнителна информация относно имота. Също така можете и да си спестите някои такси за в бъдеще (примерно такса за въвод към ЧСИ).

Всички видове документи за собственост на имот

Информация от кадастър

В зависимост от локацията и града, много често може да се свери информацията относно имота и в онлайн портала на държавната Агенция по Геодезия, Картография и Кадастър. Голяма част от имотите в България са регистрирани в портала на агенцията и могат да се сверят безплатно.

Ето и как можете да сверите информацията:

1. Отворете обявлението от ЧСИ. Там често са посочени идентификаторите на парцелите и сградите които са обявени за продан.
   Идентификатора представлява поредица от цифри и точки. Пример на идентификатор на поземлен имот е 63427.3.815, а идентификатор на сграда в дадения имот би имал идентификатор като този 63427.3.815.1
2. Отидете на сайта на Агенция по Геодезия, Картография и Кадастър през компютър на адрес: https://kais.cadastre.bg
3. От главното меню изберете „Карта“
4. След това от лявото под меню изберете „ИДЕНТИФИКАТОР“.
5. В полето „екатте ИЛИ екатте • район • имот • сграда • сос“ въведете желаният идентификатор, който можете да намерите в обявлението от ЧСИ. След това изберете бутона „Търси“. Това ще ви отмести картата на дадения имот, а от ляво ще се покаже повече информация относно дадения имот, записана в регистъра на агенцията.
1. Ако потърсите дадения идентификатор на поземлен имот, много често ще получите информация относно парцела на имота.
2.  Ако потърсите идентификатор на сграда, много често ще получите информация дадената сграда на имота в парцела.

Как да купя имот от ЧСИ - Процедура за участие

Обикновено подготовката на документите за участие, както и самата процедура са стандартни, като има малки вариации в зависимост от общината където е търга.

1. Внасяте задатък в размер на 10% от началната тръжна цена по сметка на съдебният изпълнителя. Трябва да изискате поне две копия на бележките за банков превод в оригинал (или поне с оригинален печат от банката). Едната бележка ще ви трябва за да я приложите като част от документите за участие в търга.
   Много често участниците плащат задатъка в предпоследния ден преди търга, за да са сигурни, че в деня преди търга парите ще са в сметката на ЧСИ.
   
   
2. След това се подготвя така нареченото Наддавателно предложение (чл.489 от ГПК). Писмените наддавателни предложения нямат определена стъпка, (пример: ако първоначалната обявена цена е 100000 лв, може наддавателното предложение да е за 100105лв). Ето и какви са изисквания за цената във вашето наддавателно предложение:
1. Предложената от вас цена не може да е по-малка от посочената в обявлението начална цена.
2. Предложената цена не трябва да надхвърля 30% над началната обявена цена (пример: при начална обявена цена от 100 000лв, вашето наддавателно предложение не може да надхвърля 129 999.99лв).

Тук можете да изтеглите бланка за наддавателно предложение:
- Изтегли: Бланка наддавателно предложение Физически лица Word docx формат
- Изтегли: Бланка наддавателно предложение Юридически лица Word docx формат

Добра идея е цената в наддавателното ви предложение да се приближава до началната обявена цена. Така се пестят пари в случаите, в които сте единствен участник в търга. Дори и да не сте единствен участник, ще имате възможност да наддавате устно по време на деня на публичната продан.

Това е снимка на образец за попълване на плика и наддавателно предложение закачано пред канцеларията на окръжен съд Русе:

1. Само за Юридически лица: Юридическите лица които участват в търг задължително трябва да подготвят и нотариално заверено решение от общото събрание на Юридическото лице с решение за закупуване на имота на търг. Документът е задължителен дори фирмата да е само с един собственик.
   - Изтегли: Образец, решение на протокол от общо събрание на Юридическо лице за закупуване на имот на търг Word docx формат
   
   
2. При суми над 30 000лв за задатък:  За суми по-големи от 30 000лв се изисква декларация за произход на средствата. Повече информация относно декларацията можете да вземете от ЧСИ който провежда търга.
   
   
3. Плик за участие в търг: Трябва да си подготвите непрозрачен бял плик. В този плик се поставят следните документи:
1. Вносна бележка за банков превод на 10% от началната цена на търга. 
2. Попълнено и подписано наддавателно предложение. Добре е в наддавателното предложените да напишете и опис на документите които прилагате (виж образеца).
3. Само за юридически лица: нотариално заверен протокол от общо събрание с решение за закупуване на конкретния имот на търг.
4. За задатък по-голям от 30000лв може да е необходимо да се приложи и декларация за произход на средствата.
5. Всички тези документи се поставят в плика. Плика се надписва по образец според даденият окръжен съд. Обикновено има образец на информацията, която е необходима за записване върху плика пред канцеларията на съда. Пликът се запечатва и се депозира в канцеларията на съда. Вземете си и входящ номер от служителя, който приема запечатания плик. Тук е момента да попитате за номера на стаята, както и часа когато ще се проведе явното наддаване на търга.
   
   
4. Отварянето на пликовете с офертите се прави отново в районния съд в началото на работния ден, след крайния срок за подаване на офертите (който обикновено е един месец). Подалият най-висока цена се обявява за купувач. Ако това не сте вие, имате право устно да предложите цена по-висока с размера на един задатък (10%) от офертата спечелила търга. В този случай се провежда незабавен търг с устно наддаване.
   
   
5. Провеждане на устно наддаване: В първия работен ден след едномесечния срок се провежда частта на търга с устно наддаване. Обикновено търговете на ЧСИ-та се провеждат в сградата на районния съд и често се провеждат в петъчните дни. Можете да попитате в канцеларията на съда за часа и залата където ще се проведат търговете на вашият ЧСИ за да сте там при провеждането. Даденият ЧСИ може да има повече от един търг в даденият ден и обикновено търговете се провеждат един след друг. Често ЧСИ-то съобщава пред залата кой търг започва, за да могат само участниците в даденият търг да влязат в залата. Ето и какво да очаквате по време на устното наддаване:
1. Съдебният изпълнител или негов представител пристъпва към отваряне на запечатаните пликове. Оглежда внимателно всеки един подаден плик както и съдържанието им за да се увери че има всички налични документи и че е валидно предложението на дадения участник.
2. След това подалият най-висока цена в плика (от наддавателното предложение) се обявява за купувач. Ако това не сте вие, имате право устно да предложите цена по-висока с размера на един задатък (10%) от офертата спечелила търга. В този случай се провежда незабавен търг с устно наддаване.
3. Тук се пристъпва към втора част на търга, в която всеки редовен участник има право да участва в устно наддаване. Устното наддаване се ръководи от съдебния изпълнител, който обявява всяка следваща по-висока цена три пъти и всеки участник, който заяви, че приема обявената цена, се подписва за това в протокол. Обявяването на нови по-високи цени продължава, докато има участници, съгласни да ги платят и накрая печели участникът, предложил най-високата цена.
   Съдебният изпълнителят вписва в протокол всички подадени предложения. Прочитат се пред наддавачите предложенията и им се отправя запитване дали имат желание да наддават устно. Стъпката за наддаване в случая е в размер на един задатък (10% от начално обявената цена).
   
   
6. Не спечелили: Ако не спечелите търга (или цената на имота се вдигне прекалено много и решите да не наддавате повече) можете да си получите обратно сумата от ЧСИ-то. За целта след търга можете да идете до кантората на ЧСИ-то и да внесете молба за връщане на задатък, като не спечелил търга. В молбата трябва да посочите номера на изпълнителното дело на търга, както и информация за вашата банкова сметка където да ви се преведе сумата. Добре е банковата сметка да е същата, която сте ползвали за да преведете задатъка. След като приключи процедурата по търга и спечелилия търга си плати сумата, тогава ЧСИ-то ще ви приведе задатъка обратно по вашата банкова сметка.
   
   
7. Спечелили: Ако вие сте спечелили търга: имате две седмици, в които трябва да платите разликата между цената на която сте спечелили и задатъка, който вече сте внесли. Ако два купувача са предложили една и съща сума, то между тях се тегли жребий.
   Ако купувачът не внесе сумата в този срок, съдебният изпълнителят кани следващия по ред купувач, направил предложение, до изчерпване на всички наддавачи. Наддавач, който се е съгласил да бъде обявен за купувач, но не внесе цената в посочения двуседмичен срок, губи внесения от него депозит/задатък.
   
   
8. Спечелили: Следват няколко такси при покупка на имот от ЧСИ, за които трябва да се подготвите при придобиване на имот от публична продан:
1. Такса на съдебният изпълнителя за постановлението за възлагане (около 1.5 % без ДДС)), като сумата не може да е по-малко от 50 лева и не повече от 3000 лева. Точната сума ще ви бъде калкулирана от ЧСИ-то.
2. Общинска такса за придобиване на имот, която е различна за всяка община (обикновено около 2.5% от крайната цена). Точната сума ще ви бъде калкулирана от ЧСИ-то.
3. Такса за вписването на постановлението за възлагане към Агенция по вписвания (обикновено около 0.1 % от крайната цена). Точната сума ще ви бъде калкулирана от ЧСИ-то.
   
   
9. Спечелили: След като имате официален документ за собственост на имота (постановление за възлагане), и е вписан в Агенцията по вписванията, трябва да се свържете с ЧСИ-то да махне всички възбрани върху имота. Вашият нов имот може все още има ипотека в полза на банка и възбрана, наложена от ЧСИ. Подавате молба при ЧСИ за премахване на възбраните, като често процедурата отнема един ден.
   Добре е да се направи проверка в имотния регистър: https://portal.registryagency.bg/
   Пускаме си справка с всички наложени възбрани върху имота, които е добре да се премахнат. Възможно е да бъдат наложени повече от една и при няколко ЧСИ (освен този от когото купувате имота), като за всяка възбрана се подава молба и прикрепено копие от постановление за възлагане, както и се заплаща такса към ЧСИ за всяка една от тези молби.
   
   
10. Спечелили: С вписаното постановление за възлагане отивате при предишния собственик да си вземете ключа, правите приемо-предавателен протокол, предал, приел. Ако предният собственик или негов представител не ви дава ключа и не можете да влезете в собствеността (например някой живее вътре и отказва да ви предостави достъп), можете отидете обратно при ЧСИ за да ви осигури достъп. Тази услуга се нарича въвод във владение, чл.498 от ГПК и се заплаща допълнително и обикновено струва около 1% без ДДС от крайната цена на имота.
    В този случай ЧСИ-то той идва, вика полиция, принудително извежда живущите. Вие си викате ключар и си сменяте ключа.

Цялата процедура на търга отнема около два месеца, ако няма жалби свързани с процеса на провеждане на търга. Това, което публичната продан гарантира, е че ще получите собствеността на имота независимо от това колко ипотеки върху него са учредени, като те отпадат. Имотът се придобива без вещни тежести. Единствено, ако има учредено право на ползване - то се запазва. Обикновено учредените права на ползване са предварително описани в обявленията от ЧСИ-то.

Допълнителна информация

Обикновено началната цена на имот, изнесен на публична продан е 80% от оценката, която се изготвя от експерт-оценител, но при първата публична продан не може да е по-ниска от данъчната оценка.

В търга нямат право да участват – длъжникът, неговият законен представител, пазачите и управителите на продаваното имущество, съдебният изпълнител, както и служители от кантората му, съдии, прокурори и следователи.

Възможно е на търга да няма участници. В такива случаи много често се насрочва нов търг. Процедурата, описана в ГПК чл. 494 обхваща два търга, като началната цена при втория е равна на 90% от началната цена при първия. Ако и след втория търг няма обявен купувач, то взискателя може да определи нова начална цена (без да се съобразява с правилото за 80-те процента).

Информацията в тази статия е само с образователен характер и не е правен документ. Законите се сменят постоянно, а различните общини могат да имат различни процедури за провеждане на търгове. Ние се стараем да обновяваме съдържанието на тази статия когато има промени, но независимо от това вие трябва да си проучите процедурата сами. Ако имате нужда от повече информация или вашият случай е по-специален, ви препоръчваме да се свържете с адвокат за да ви асистира.

Надаяваме се че отговаряме на въпроса как се купува имот от ЧСИ или поне да ви насочим в правината посока. Успех на търга!

Сподели

Абонирай се за имотни новини във Вайбър тук >

Сподели

Скрий

Сподели в социални мрежи

Сподели във Facebook Линк към тази страница Споделяне към приложение в телефона

Изпрати линк

Сподели чрез Viber Линк към тази страница Сподели чрез Messenger Линк към тази страница Сподели чрез Telegram Линк към тази страница Копирай линк Натисни тук за копиране на линк към тази страница Скрий