Покупката на имот обикновено започва с въпроса „харесва ли ми мястото?“. Казусът с незаконното строителство в местността „Баба Алино“ край Варна показва обаче че има и много по-важен въпрос: "има ли този имот законен строителен статут?"
През последните дни темата „Баба Алино“ се превърна в един от най-обсъжданите строителни скандали във България. Според публично обявената информация от Община Варна, ДНСК, прокуратурата и медийни проверки, в района са установени над 100 сгради и строежи без необходимите строителни книжа, част от които вече са били предмет на сделки с частни лица.
Тази статия не е юридическа консултация. Целта е практична: да разберете какви са рисковете при покупка на имот с неясен статут и как да се предпазите, преди да дадете капаро, да подпишете предварителен договор или да стигнете до нотариус. Ако сте в процес на сделка, полезно е да прегледате и материалите в Realistimo блога за покупка, документи и проверки при имоти.
По данни, цитирани в медиите и от институциите, в местността „Баба Алино“ край Варна е установено незаконно строителство на голяма площ, включващо къщи, многофамилни сгради, инфраструктура, пътища, трафопостове и канализация.
Факти:
Точно последната точка е най-важна за купувачите. Един имот може да изглежда завършен, да има ограда, път, ток, вода, нотариален акт и дори вписване, но това не означава автоматично, че сградата е законна и няма риск от заповед за премахване.
Много хора смятат, че щом сделката минава през нотариус, рискът е минимален, но това не е напълно вярно.
Нотариалният акт доказва прехвърляне на собствеността, но не винаги отговаря на всички практически въпроси:
При имоти в строеж или ново строителство проверката трябва да е по-задълбочена от стандартната справка за тежести. Особено ако имотът е в бързо развиваща се местност, в зона с много нови къщи, около гора, до курортна зона или в район, където инфраструктурата изглежда „частно“ изградена.
Най-общо казано, незаконен строеж е строеж, който е изграден без нужните строителни книжа, в отклонение от одобрените проекти или в нарушение на правилата за устройство на територията.
В практиката това може да означава различни ситуации:
Важно е да се разбере, че „има го в кадастъра“ не е същото като „законно е построено“. Кадастралната карта показва данни за имота и сградите, но сама по себе си не замества разрешението за строеж, строителните актове и документите за въвеждане в експлоатация.
Удостоверението за търпимост е документ, който се използва при определени стари строежи, изградени без пълни строителни книжа, но в период и при условия, при които законът позволява те да не бъдат премахвани.
Това не е универсален начин за „узаконяване“ на всяка сграда. Обикновено ключовият въпрос е кога е изградена постройката и дали отговаря на законовите условия за търпимост.
Затова при покупка на имот, който се продава с удостоверение за търпимост, трябва да сте особено внимателни. Добре е да се провери:
Казусът „Баба Алино“ показва защо този документ не бива да се приема механично. Ако удостоверение за търпимост е издадено или използвано неправомерно, купувачът може да се окаже собственик на имот с много сериозен правен проблем.
Да. Нотариалният акт е важен документ, но той не отменя нуждата от техническа, кадастрална и строителна проверка.
Възможно е да има нотариален акт за сграда или обект, но впоследствие да се установи, че строежът няма валидни строителни книжа. В такъв случай собственикът може да се сблъска с:
Това е особено болезнено, когато купувачът е заплатил пълната цена, нанесъл се е, направил е ремонт или е взел кредит.
Преди да подпишете предварителен договор или да дадете капаро, направете няколко отделни проверки. Не разчитайте само на уверението „всичко е наред“.
Проверете кой е собственикът, има ли ипотеки, възбрани, искови молби, вписани договори за наем или други тежести. Добра практика е да се направи електронна справка в началото и официално удостоверение за тежести непосредствено преди сделката. При ново строителство е важно да се провери не само самостоятелният обект, но и теренът, върху който е построена сградата.
Проверете идентификатора на имота, сградата и обекта. Сравнете кадастралната схема с реалното положение на място.
Обърнете внимание на въпроси като:
Ако купувате къща, апартамент в нова сграда или обект в строеж, поискайте копие от разрешението за строеж. Проверете дали то е влязло в сила, за какъв строеж се отнася и дали обектът, който купувате, попада в този проект.
Не е достатъчно някой да ви каже, че документите са в общината. Поискайте конкретни документи и ги проверете с архитект, адвокат или технически консултант.
При ново строителство поискайте информация за етапа на сградата:
Ако сградата няма документ за въвеждане в експлоатация, това не винаги означава измама, но означава, че трябва много ясно да знаете какъв риск поемате.
Проверете дали има издадени заповеди, актове, предписания или процедури по ЗУТ за имота. Това е особено важно при къщи, вилни зони, терени около гора, имоти в регулация и новоизградени комплекси.
Попитайте писмено или чрез специалист:
Когато комплексът изглежда завършен, но инфраструктурата е изграждана частно, проверете документите за:
Красивите алеи, осветлението и новата настилка не са доказателство за законност. Важно е кой ги е изградил, по какъв проект и с какви разрешения.
Бъдете особено внимателни, ако видите няколко от следните сигнали:
Един червен флаг не винаги означава проблем. Но няколко червени флага заедно са причина да спрете и да направите пълна проверка.
Най-добрата защита е да не подписвате нищо прибързано. При рискови имоти цената на една консултация е много по-малка от цената на лоша сделка.
Практични стъпки:
Предварителният договор трябва да защитава купувача, а не само да фиксира цена и срок.
Добре е да бъдат описани:
Не подписвайте предварителен договор по шаблон, ако купувате имот в строеж, къща, комплекс или имот с удостоверение за търпимост.
Преди да стигнете до цена, задайте конкретни въпроси:
Ако отговорите са уклончиви, това е достатъчна причина да не продължавате без професионална проверка.
Казусът „Баба Алино“ не е важен само за Варна. Той е предупреждение за целия имотен пазар.
Първата поука е, че вписването на сделка не е равно на пълна строителна законност.
Втората е, че удостоверението за търпимост трябва да се проверява внимателно, особено когато сградата изглежда нова.
Третата е, че купувачите не трябва да прехвърлят цялата отговорност на нотариуса, брокера или продавача. Всеки участник има своя роля, но крайният финансов риск често остава при купувача.
Четвъртата е, че бързата сделка рядко е добра сделка, особено когато има неясни документи.
„Баба Алино“ е пример колко скъпо може да излезе доверието без проверка. При покупка на имот не гледайте само локация, цена и квадратура. Проверете документите, задавайте неудобни въпроси и не се притеснявайте да забавите сделката, ако нещо не е ясно.
Добрият имот не трябва да се страхува от проверка.
Сподели във Facebook
Линк към тази страница
Споделяне
към приложение в телефона
Сподели чрез Viber
Линк към тази страница
Сподели чрез Messenger
Линк към тази страница
Сподели чрез Telegram
Линк към тази страница
Копирай линк
Натисни тук за копиране на линк към тази страница
Нека Realistimo да следи вместо теб
😃 Инсталирай приложението и ще те уведомим първи, когато се появи подходяща обява.
Така ще си в час с новото при имотите, статистики и новини от Реалистимо, без спам:
