Основні принципи податків і зборів при купівлі нерухомості в Болгарії для українських покупців
Коли ви вирішуєте купити нерухомість у Болгарії, зазвичай ви вже знаєте свій бюджет і шукаєте відповідний об’єкт у межах цієї суми. Однак важливо враховувати, що ціна в оголошенні є лише частиною необхідного бюджету. Крім неї, покупець має передбачити місцевий податок при придбанні, нотаріальний збір, збір за реєстрацію, а залежно від конкретної угоди – комісію брокера, послуги адвоката, переклади, банківські витрати, оцінку нерухомості, страхування та інші витрати. Для громадян України основні податки та державні збори за угодою не розраховуються за спеціальним «іноземним» тарифом, однак можуть виникнути додаткові витрати на документи, представництво та оформлення купівлі нерухомості із земельною ділянкою.
Бюджет на купівлю нерухомості
Не варто планувати весь доступний бюджет лише на ціну нерухомості. До неї потрібно додати обов’язкові витрати, пов’язані з передачею права власності, а також інші витрати залежно від конкретної покупки. Якщо, наприклад, ви користуєтеся послугами брокера та адвоката, купуєте нерухомість за допомогою іпотечного кредиту або плануєте ремонт і меблювання, загальна сума може значно зрости. Тому резерв у розмірі 10–20% понад суму, яку ви реально можете витратити на саму нерухомість, у деяких випадках може бути розумним рішенням. Однак це не означає, що самі податки й державні збори становлять 10–20% – вони є лише частиною загального бюджету. Гарне розуміння всіх витрат також допомагає правильно спланувати фінансування покупки. Realistimo може допомогти вам знайти фінансування та іпотечний кредит – дізнайтеся більше тут.
Обов’язкові витрати при купівлі нерухомості
Основними витратами, безпосередньо пов’язаними з передачею права власності, є місцевий податок при придбанні, нотаріальний збір і збір за внесення нотаріального акта до Реєстру нерухомості. Точний розмір цих витрат залежить від вартості нерухомості, а у випадку місцевого податку – також від муніципалітету, в якому вона розташована. При розрахунку зборів і податку значення може мати не лише ціна, погоджена з продавцем, а й податкова оцінка нерухомості.
Нотаріальний збір при купівлі нерухомості
Нотаріальний збір розраховується відповідно до чинного тарифу та залежить від матеріального інтересу за угодою. Якщо існує різниця між вартістю, що використовується як оцінка нерухомості, та матеріальним інтересом, який посвідчується нотаріусом, збір визначається на основі вищої суми. Тому нотаріальний збір не є одним фіксованим відсотком, який можна однаково застосувати до всіх угод. Перед купівлею бажано попросити нотаріуса надати попередній розрахунок, щоб заздалегідь знати, яку суму необхідно підготувати до дня підписання угоди.
Збір за реєстрацію нерухомості
Після підписання нотаріальний акт вноситься до Реєстру нерухомості. За реєстрацію актів, що стосуються нерухомого майна, сплачується державний збір у розмірі 0,1% від вартості, на основі якої оподатковується відповідний акт або документ. Зазвичай це одна з менших обов’язкових витрат за угодою, але її також необхідно включити до загального бюджету на купівлю.
Податок при придбанні нерухомості та податкова оцінка
При купівлі нерухомості сплачується місцевий податок за відплатне придбання майна. Відповідно до закону муніципальна рада визначає його ставку в межах від 0,1% до 3%, тому конкретний відсоток залежить від муніципалітету, в якому розташована нерухомість. Податок розраховується на основі погодженої ціни продажу, але якщо вона нижча за податкову оцінку нерухомості, за основу береться податкова оцінка. За загальним правилом платником податку є покупець нерухомості, якщо сторони не домовилися про інше відповідно до законодавства.
Витрати на українські документи та переклади
Український покупець може мати додаткові витрати на переклад паспортних даних, довідок, довіреностей або інших документів, необхідних для конкретної угоди. Водночас для українців діє важливе практичне спрощення: між Болгарією та Україною діє договір про правову допомогу, відповідно до якого належним чином оформлені офіційні документи можуть визнаватися без додаткової легалізації. Для використання таких документів у Болгарії необхідний переклад болгарською мовою та відповідне засвідчення перекладу. Це може зменшити як адміністративне навантаження, так і витрати порівняно з випадками, коли потрібна повна процедура легалізації документів.
Додаткові витрати при купівлі нерухомості із земельною ділянкою
Для громадян України це одна з важливих відмінностей порівняно з покупцями з країн ЄС. Стандартну квартиру зазвичай можна придбати безпосередньо на ім’я фізичної особи, але при купівлі будинку з подвір’ям, земельної ділянки або іншої нерухомості, до якої входить земля, необхідно заздалегідь перевірити, чи може покупець безпосередньо набути право власності на цю землю. Якщо вас цікавить саме земля, ви можете переглянути актуальні оголошення про земельні ділянки та сільськогосподарські землі в Болгарії на Realistimo. У випадку з урегульованою земельною ділянкою або іншою несільськогосподарською землею в певних ситуаціях купівля може бути структурована через болгарську компанію. Однак реєстрація болгарської компанії не означає, що громадянин України автоматично отримує можливість придбати будь-яку сільськогосподарську землю. Для сільськогосподарських земель діють окремі обмеження, зокрема залежно від структури власності компанії та інших законодавчих вимог, тому статус конкретної ділянки необхідно перевірити з адвокатом ще до укладення угоди. Якщо використовується компанія, можуть виникнути й додаткові витрати на її реєстрацію, юридичні послуги, бухгалтерське обслуговування та подальше адміністрування.
Витрати залежно від місця розташування та типу нерухомості
Ціна покупки – не єдиний показник, який варто порівнювати при виборі між двома об’єктами. Наприклад, квартира в закритому житловому комплексі може мати щомісячну або щорічну плату за обслуговування, охорону, прибирання, басейн, озеленення та інші спільні послуги. У звичайних житлових будинках також є витрати на утримання спільних частин, ліфта, управління будинком і майбутні ремонти. У курортних комплексах на узбережжі Чорного моря щорічна плата за обслуговування може бути суттєвою частиною загальних витрат на володіння нерухомістю, тому її розмір потрібно перевірити ще до підписання попереднього договору.
Витрати на ремонт і меблювання
Нижча ціна нерухомості не завжди означає вигіднішу покупку. Якщо житло потребує заміни електричної або водопровідної системи, вікон, підлоги, ванної кімнати чи кухні, необхідний ремонт може суттєво змінити реальну вартість придбання. До цього потрібно додати меблі, побутову техніку та можливі витрати на дизайнера інтер’єру або майстрів. Перед купівлею корисно отримати хоча б орієнтовну оцінку вартості ремонту та порівняти загальну суму інвестиції з ціною аналогічної нерухомості, яка вже готова до проживання.
Витрати на гараж і паркомісце
Гараж або паркомісце не завжди входять до оголошеної ціни житла, особливо при купівлі нерухомості в новобудові. У деяких проєктах вони продаються окремо, а в центральних районах великих міст їхня ціна може становити значну додаткову суму. Якщо нерухомість не має власного паркомісця, варто також перевірити вартість оренди паркування в районі, оскільки після купівлі це може стати постійною щомісячною витратою.
Витрати при купівлі нерухомості за допомогою іпотечного кредиту
Іпотечний кредит додає до купівлі ще кілька видів витрат – банківську оцінку нерухомості, збори відповідно до тарифу банку, страхування, нотаріальні витрати на оформлення іпотеки та збір за її реєстрацію. Умови для громадян України можуть відрізнятися залежно від статусу проживання, країни, в якій покупець отримує доходи, характеру трудових відносин і розміру власного внеску. Тому не варто розраховувати, що конкретний банк профінансує заздалегідь визначений відсоток вартості нерухомості без індивідуальної оцінки та попереднього схвалення. Якщо купівля залежить від кредиту, умови фінансування бажано уточнити ще до підписання попереднього договору.
Комісія брокера
Якщо ви користуєтеся послугами професійного брокера, його комісію також потрібно включити до бюджету. У Болгарії часто зустрічаються комісії на рівні близько 3% від ціни продажу, однак єдиного обов’язкового тарифу немає, і конкретний розмір залежить від агентства, нерухомості та погодженого обсягу послуг. Для покупця з України роль брокера може бути ширшою – організація дистанційних оглядів, комунікація з продавцем, допомога з документами та перекладами, а також координація з адвокатом і нотаріусом. Особливо важливо обрати надійного брокера, який добре знає місцевий ринок і має досвід роботи з іноземними покупцями. Якщо у вас ще немає такого спеціаліста, Realistimo може допомогти знайти перевіреного надійного брокера в Болгарії, який супроводжуватиме вас під час пошуку та самої угоди. Ще до початку роботи варто уточнити, що саме входить до брокерської комісії та яку підтримку ви отримаєте протягом усього процесу купівлі.
Реєстрація в БУЛСТАТ після купівлі
Іноземні фізичні особи, які не мають болгарського ЄГН або особистого номера іноземця (ЛНЧ) і набувають право власності на нерухомість у Болгарії, підлягають внесенню до Реєстру БУЛСТАТ. Це також потрібно врахувати при організації дій після завершення угоди. Заяву про реєстрацію необхідно подати у встановлений законом строк, який для осіб, що підлягають реєстрації, становить 7 днів з моменту виникнення відповідного обов’язку. Якщо покупець уже має ЛНЧ, необхідність окремої реєстрації слід перевірити відповідно до його конкретного статусу.
Фінальні поради для українських покупців
Перш ніж визначити максимальну ціну, яку ви готові заплатити за нерухомість, зберіть усі можливі витрати в один загальний бюджет: місцевий податок, нотаріальний збір, реєстрацію, брокера, адвоката, переклади, банківські витрати, кредит, ремонт, меблювання, паркування та майбутні платежі за обслуговування. При купівлі квартири процедура зазвичай простіша, тоді як при будинку або іншій нерухомості із земельною ділянкою ще на початку необхідно з’ясувати, яким чином буде придбана земля та чи виникнуть через це додаткові витрати. Надійний брокер із досвідом роботи з іноземними покупцями може допомогти правильно спланувати ці витрати та координувати процес із продавцем, адвокатом, банком і нотаріусом. Остаточні суми варто перевірити ще до підписання попереднього договору – так ви знатимете реальну вартість покупки, а не лише ціну, зазначену в оголошенні. Відвідайте Realistimo.com, щоб переглянути актуальні оголошення про нерухомість у Болгарії та порівняти доступні пропозиції.
Поділитися в соціальних мережах
Поділитися у Facebook
Посилання на цю сторінку
Поділитися
до застосунку на телефоні
Надіслати посилання
Поділитися через Viber
Посилання на цю сторінку
Поділитися через Messenger
Посилання на цю сторінку
Поділитися через Telegram
Посилання на цю сторінку
Копіювати посилання
Натисніть тут, щоб скопіювати посилання на цю сторінку
