Як купити нерухомість у Болгарії: Повний посібник для українських покупців

Купівля нерухомості в Болгарії цілком можлива для громадян України, незалежно від того, чи шукаєте ви власне житло, нерухомість для відпочинку або об’єкт для інвестицій. Однак процедура має кілька важливих особливостей, про які варто знати ще до початку пошуку. Найсуттєвіша з них стосується землі. Громадянин України може придбати квартиру, окрему будівлю або комерційний об’єкт у Болгарії, але щодо землі діють обмеження для громадян держав, які не входять до Європейського Союзу. Існують також специфічні правила щодо документів з України, реєстрації після укладення угоди та способу здійснення платежів. З 1 січня 2026 року офіційною валютою Болгарії є євро, тому ціна купівлі, банківські перекази та витрати за новими угодами здійснюються в євро.

Чи можуть громадяни України купувати нерухомість у Болгарії?

Так. Болгарське законодавство дозволяє іноземним громадянам набувати право власності на будівлі та окремі об’єкти в них. Це означає, що громадянин України може, наприклад, купити квартиру, студію, офіс, магазин, гараж, окрему будівлю та інші об’єкти, для придбання яких не потрібно набувати у власність землю під ними. Основне обмеження стосується саме землі. Конституція Болгарії та Закон про власність розрізняють режим для громадян ЄС і ЄЕЗ та режим для громадян інших держав. Іноземці, які не підпадають під режим ЄС і ЄЕЗ, можуть набувати землю лише у випадках, прямо передбачених законом, наприклад за наявності відповідного міжнародного договору або при спадкуванні за законом. Тому купівля квартири громадянином України зазвичай значно простіша, ніж купівля будинку з земельною ділянкою.

Чи може громадянин України купити землю в Болгарії?

Як фізична особа громадянин України не підпадає під режим вільного придбання землі, який застосовується до громадян ЄС і ЄЕЗ. Це має особливе значення при купівлі будинку з подвір’ям, окремої земельної ділянки під будівництво, дачного або курортного будинку з власною ділянкою чи сільськогосподарської землі в Болгарії. У випадку з будинком сама будівля і земельна ділянка є окремими об’єктами нерухомості, тому іноземець може володіти будівлею, але не мати права безпосередньо придбати землю під нею. На практиці при купівлі будинку з ділянкою громадянином країни, що не входить до ЄС, часто використовується болгарська компанія, яка набуває право власності на землю, однак такий варіант не слід автоматично вважати відповідним для кожної угоди. Попередньо необхідно перевірити статус земельної ділянки, оскільки щодо сільськогосподарських земель діють додаткові правила та обмеження. Якщо ви шукаєте будинок, а не квартиру, питання власності на землю потрібно з’ясувати ще до сплати депозиту.

А якщо українець має тимчасовий захист у Болгарії?

Тимчасовий захист дозволяє громадянам України, які відповідають установленим вимогам, проживати та користуватися певними правами в Болгарії, однак саме проживання в країні або наявність реєстраційної картки тимчасового захисту не робить громадянина України громадянином ЄС і автоматично не скасовує обмежень щодо придбання землі. Для купівлі стандартної квартири це зазвичай не створює проблем, але при купівлі будинку, земельної ділянки або іншого об’єкта нерухомості із землею структуру угоди необхідно перевірити заздалегідь.

Квартира чи будинок: що простіше купити?

Для українського покупця найпростішим варіантом зазвичай є квартира, оскільки при стандартній угоді право власності може бути оформлене безпосередньо на ім’я покупця. Водночас необхідно перевірити, що саме входить до нотаріального акта – квартира, підвал або комора, гараж, ідеальні частки спільних частин будівлі та чи передається разом з нерухомістю право на землю. При купівлі будинку ситуація інша, оскільки майже завжди разом із ним є земельна ділянка, тому ще до підписання попереднього договору має бути зрозуміло, хто і яким чином набуватиме право власності на землю. Така перевірка особливо важлива при купівлі сільських будинків, дачної нерухомості та об’єктів за межами великих міст.

Як відбувається купівля нерухомості в Болгарії?

Типова купівля проходить через кілька основних етапів – визначення бюджету та типу нерухомості, вибір і огляд відповідних пропозицій, перевірка документів і права власності, погодження ціни, підписання попереднього договору та остаточне оформлення угоди у нотаріуса. Для іноземного покупця ще на початку бажано уточнити спосіб оплати, необхідні українські документи та чи входить до конкретного об’єкта земельна ділянка.

1. Визначаєте бюджет і тип нерухомості

Заздалегідь вирішіть, чи шукаєте ви нерухомість для постійного проживання, відпочинку або інвестицій, оскільки від цього залежатимуть як бюджет, так і відповідне місце розташування. Ринок Софії відрізняється від ринку Варни, Бургаса або менших населених пунктів, а ціни та типи нерухомості на узбережжі Чорного моря також суттєво відрізняються від пропозицій у внутрішніх регіонах країни. У Realistimo ви можете переглядати нерухомість на продаж по всій Болгарії та порівнювати квартири, будинки, новобудови й інші пропозиції за ціною, площею, типом будівництва та іншими характеристиками.

2. Визначаєте, як фінансуватимете купівлю

Якщо ви купуєте нерухомість за власні кошти, бажано заздалегідь підготувати документи, що підтверджують походження грошей, оскільки болгарські банки, нотаріуси та інші зобов’язані особи застосовують правила щодо запобігання відмиванню коштів і за необхідності можуть вимагати додаткову інформацію. Це можуть бути банківські виписки, договір продажу іншої нерухомості, документи про доходи від роботи або бізнесу, спадщину чи інше законне джерело коштів. Особливо якщо гроші надходять із рахунку за межами Болгарії, це питання варто уточнити заздалегідь, а не в день нотаріального оформлення угоди.

3. Обираєте нерухомість і проводите огляд

При виборі нерухомості не покладайтеся лише на фотографії в оголошенні, а перевірте стан самого житла, будівлі, місць загального користування, доступу, опалення, паркування та інфраструктури поблизу. Для новобудов необхідно також перевірити етап будівництва – Акт 14, Акт 15 або дозвіл на введення в експлуатацію, який часто називають Акт 16. Якщо ви перебуваєте за межами Болгарії, брокер або довірена особа може організувати відеоогляд і надіслати вам додаткові фотографії та інформацію до того, як ви заплануєте поїздку.

4. Перевіряєте документи на нерухомість

Нерухомість, яка вам сподобалася, необхідно перевірити не лише візуально, а й юридично. Важливо встановити, хто є фактичним власником, яким чином було набуто нерухомість, чи є іпотека, арешт або зареєстровані права третіх осіб, чи є співвласники, чи відповідають площа, адреса та ідентифікатор даним у документах, чи є необхідні будівельні документи та який статус має земля, якщо йдеться про будинок або інший об’єкт із земельною ділянкою. Продавець повинен мати документ, що підтверджує право власності, та документи, необхідні для оформлення угоди, до яких зазвичай належать податкова оцінка та кадастрові документи, якщо вони застосовні. Нотаріус також проводить передбачені законом перевірки, однак при купівлі нерухомості іноземним громадянином доцільно, щоб документи заздалегідь перевірив адвокат, який представляє інтереси покупця.

5. Депозит і попередній договір

Після того як сторони домовилися про ціну, часто спочатку сплачується резервний депозит або завдаток, а потім підписується попередній договір. У ньому мають бути чітко зазначені конкретний об’єкт нерухомості, ціна продажу, вже сплачені суми, строк укладення нотаріальної угоди, спосіб оплати, обов’язки продавця, наслідки невиконання договору будь-якою зі сторін, а також які меблі та обладнання залишаються в нерухомості, якщо це є частиною домовленості. У практиці операцій з нерухомістю при підписанні попереднього договору часто погоджується платіж у розмірі близько 10%, однак його розмір не встановлений законом і залежить від домовленості між сторонами. Перш ніж переказувати значну суму, перевірте документи та умови, за яких депозит може бути утриманий або повернений.

6. Готуєте документи покупця

Точний перелік залежить від конкретної угоди, але зазвичай знадобляться дійсний український паспорт, дані про адресу та ідентифікацію, документи про сімейний стан, коли це необхідно, документи про походження коштів на вимогу, реєстраційні документи в Болгарії, якщо вони у вас є, довіреність, якщо вас представлятиме інша особа, а також документи болгарської компанії, якщо нерухомість купується через юридичну особу. Якщо покупець перебуває у шлюбі, необхідно заздалегідь перевірити, як сімейний стан впливає на набуття права власності та які додаткові документи вимагатиме нотаріус. Українські покупці мають також важливе практичне полегшення, оскільки між Болгарією та Україною діє Договір про правову допомогу у цивільних справах. Документи, видані або належним чином засвідчені в одній із держав, можуть використовуватися в іншій без додаткової легалізації, а для їх використання в Болгарії необхідний переклад болгарською мовою та відповідне засвідчення перекладу. Конкретні документи все ж варто заздалегідь надати нотаріусу або адвокату, який супроводжує угоду.

7. Укладення угоди у нотаріуса

Остаточна передача права власності відбувається за нотаріальним актом у нотаріуса, в районі діяльності якого розташована нерухомість. Наприклад, якщо ви купуєте квартиру у Варні, угоду не можна довільно оформити у нотаріуса в Софії. Нотаріус перевіряє особу сторін, право власності продавця, повноваження представників і наявність законних перешкод для передачі права власності, а після підписання нотаріальний акт подається для внесення до Реєстру нерухомості. Якщо ви недостатньо добре володієте болгарською мовою, необхідно заздалегідь організувати участь перекладача, щоб ви повністю розуміли зміст документів, які підписуєте.

Які податки та збори сплачуються?

Крім ціни нерухомості, покупцеві необхідно передбачити витрати, пов’язані з самою угодою – місцевий податок при придбанні, нотаріальний збір, збір за реєстрацію, можливу комісію брокера, юридичні послуги, переклади та банківські витрати. Загальний розмір цих витрат залежить від ціни та місцезнаходження нерухомості, тому не варто планувати весь доступний бюджет виключно на оплату ціни продажу. Детальніше про всі ці витрати читайте в нашому матеріалі про податки та збори при купівлі нерухомості в Болгарії.

Місцевий податок при придбанні

Розмір місцевого податку визначається відповідною муніципальною радою і відповідно до закону становить від 0,1% до 3% від податкової бази. За основу береться вища з двох величин – погоджена ціна продажу або податкова оцінка нерухомості, тому конкретний розмір витрат залежить як від ціни угоди, так і від муніципалітету, в якому розташований об’єкт.

Збір за реєстрацію

За внесення нотаріального акта до Реєстру нерухомості сплачується державний збір у розмірі 0,1% від вартості, на основі якої розраховується збір за акт. Реєстрація є важливою частиною передачі права власності, оскільки саме через неї новий власник відображається в Реєстрі нерухомості.

Нотаріальний збір

Нотаріальний збір залежить від матеріального інтересу за угодою та розраховується відповідно до чинного тарифу нотаріальних зборів. Чим вища вартість нерухомості, тим вищим буде збір, однак він не визначається як єдиний фіксований відсоток для всіх угод.

Брокер і адвокат

Якщо ви користуєтеся послугами агентства, комісія брокера визначається за домовленістю, а на ринку часто можна зустріти ставки близько 2,5–3%, хоча конкретна комісія може бути як нижчою, так і вищою. Додатково слід передбачити можливі витрати на адвоката, переклади, банківські операції, технічні перевірки та інші послуги, які особливо корисні при купівлі нерухомості іноземним громадянином.

Чи потрібно українському власнику реєструватися в БУЛСТАТ?

Іноземні фізичні особи, які не мають болгарського ЄГН або особистого номера іноземця (ЛНЧ) і володіють нерухомістю в Болгарії, підлягають внесенню до Реєстру БУЛСТАТ. Заява подається протягом 7 днів з моменту виникнення обов’язку щодо реєстрації. Якщо український покупець уже має ЛНЧ у Болгарії, ситуація може бути іншою, тому після угоди варто уточнити у нотаріуса або адвоката, чи потрібна окрема реєстрація.

Чи потрібно після купівлі подавати декларацію до муніципалітету?

При стандартній купівлі-продажу нерухомості фізичною особою більше не потрібно подавати звичайну декларацію лише через факт придбання, оскільки нотаріус і служба реєстрації передають інформацію, необхідну муніципалітету для відкриття податкової справи. Існують окремі випадки, коли декларація все ще потрібна – наприклад, для певної новозбудованої нерухомості або при зміні обставин, що мають значення для місцевого податку. Після купівлі все ж варто перевірити, чи правильно нерухомість зареєстрована на ваше ім’я для цілей місцевого податку та збору за побутові відходи.

Чи можна купити нерухомість, не приїжджаючи до Болгарії?

Так, значну частину процедури можна здійснити через уповноваженого представника, що зручно для українських покупців, які живуть в Україні або в іншій країні. Довіреність має бути підготовлена спеціально для конкретної угоди та містити необхідні повноваження, тому не рекомендується використовувати загальний шаблон з інтернету. Найкраще, щоб текст довіреності спочатку погодив болгарський нотаріус або адвокат, який братиме участь в угоді, і лише після цього документ був підписаний та засвідчений. Через представника можна здійснити багато дій, пов’язаних із купівлею, але такі рішення, як вибір нерухомості, ціна та умови договору, мають залишатися під контролем покупця.

Чи може громадянин України отримати іпотечний кредит?

Громадянин України може подати заявку на іпотечний кредит у Болгарії, однак умови залежать від конкретного банку та профілю покупця. Банк може враховувати статус проживання, країну, в якій покупець отримує доходи, розмір і тип доходу, трудовий договір або бізнес, кредитну історію, розмір власного внеску, походження коштів, а також тип і вартість нерухомості. Для іноземного покупця вимоги можуть відрізнятися від умов для громадян Болгарії, тому якщо ви плануєте купівлю за допомогою кредиту, безпечніше спочатку отримати попереднє схвалення банку і лише після цього підписувати договір, який зобов’язує вас придбати нерухомість у визначений строк.

Чи дає купівля нерухомості право на проживання в Болгарії?

Саме по собі придбання стандартної житлової нерухомості не надає автоматичного права на проживання в Болгарії, оскільки право власності та право на проживання є двома окремими правовими відносинами. Якщо громадянин України вже перебуває в країні зі статусом тимчасового захисту або на іншій підставі, купівля квартири не замінює цей статус і не скасовує пов’язаних із ним процедур. Законодавство про іноземців передбачає окремі підстави для проживання при певних інвестиціях та інших обставинах, тому це питання необхідно розглядати окремо від самої купівлі житла.

Як Realistimo може допомогти з пошуком?

Коли ви купуєте нерухомість в іншій країні, одним із перших завдань є переглянути достатню кількість пропозицій, щоб отримати реальне уявлення про ринок. У Realistimo ви можете шукати нерухомість на продаж по всій Болгарії та порівнювати квартири, будинки, новобудови, земельні ділянки та інші пропозиції, фільтруючи їх за містом і районом, ціною, площею, кількістю кімнат, типом та етапом будівництва, меблюванням, наявністю паркомісця або гаража та іншими характеристиками. Для українського покупця особливо корисно вже на початковому етапі пошуку розділяти стандартні квартири та об’єкти із землею, щоб не витрачати час на пропозиції, для яких згодом знадобиться інша структура оформлення угоди.

Оберіть брокера, який має досвід роботи з іноземцями

Купівля нерухомості з іншої країни вимагає більше організації, ніж стандартна місцева угода, тому брокер, який має досвід роботи з іноземними клієнтами, може допомогти з попереднім відбором об’єктів, оглядами, комунікацією з продавцем, збором документів, організацією перекладів, координацією з адвокатом і нотаріусом, а також передачею нерухомості після завершення угоди. Якщо у вас ще немає спеціаліста, Realistimo може допомогти знайти надійного брокера в Болгарії, який знає місцевий ринок і може супроводжувати вас на різних етапах покупки.

Найважливіше перед купівлею

Для громадянина України купівля квартири в Болгарії може бути відносно простою, тоді як при купівлі будинку або іншої нерухомості із земельною ділянкою потрібна ретельніша попередня підготовка. Ще до сплати депозиту необхідно чітко розуміти, що саме ви купуєте, чи входить до угоди земля та які документи потрібні конкретному покупцеві. Після цього необхідно перевірити право власності й обтяження нерухомості, спосіб оплати та документи про походження коштів і лише тоді переходити до підписання попереднього договору. Так ви ще на початку знатимете, як саме має бути структурована угода, і зменшите ризик знайти відповідний об’єкт, який згодом не зможете придбати запланованим способом.