Какво трябва да знаем при сключване на договор за наем на апартамент

Наемането на жилище е често срещано явление - хората, които имат нужда от временно жилище, търсят по-голяма мобилност и свобода, или все още не могат да си позволят да закупят собствен дом, обикновено наемат квартира, в която да живеят за известен период от време. В такъв случай се сключва договор за наем, с който наемодателят предоставя на наемателя определен недвижим имот (апартамент или къща) или част от него (стая или етаж от къща) за временно ползване срещу заплащане на договорена наемна цена.

Изтеглете примерен договор за наем от тук.

Ето и нашето видео с всичко относно отдаване на имот под наем:

Чрез изготвяне на договор за наем се регламентират взаимоотношенията между двете страни (наемодател и наемател) и се внася яснота относно правата и задълженията им. Законът предоставя голяма свобода за постигане на уговорки между хазяин и квартирант, затова е изключително важно много да се внимава при изготвянето и подписването на договор за наемане на жилище.

Тук ще намерите всичко, което трябва да знаете при сключване на договор за наем на апартамент.

Изтеглете бланка на договор за наем тук - образец/шаблон

Как се сключва договор за наем

Договорите за наем се регламентират от Закона за задълженията и договорите, но конкретните условия на всеки един договор се определят от страните по него.

В каква форма се сключва договор за наем?

Българското законодателство не изисква определена форма за сключването на договор за наем - договорът може да се сключи както в писмена, така и в устна форма. И в двата случая договорът е действителен и споразумението има правна сила.

Да се разчита на устен договор за наем, обаче, не е добра идея - устното споразумение е много рисковано, тъй като уговорките в него често са недоказуеми.

Затова е силно препоръчително договорът за наем да се сключи в писмена форма - писменият договор носи много по-голяма сигурност и много по-добре защитава правата на двете страни (при евентуален спор уговорките между наемодателя и наемателя лесно могат да бъдат доказани).

При продължителност на договора за наем над една година, той задължително трябва да бъде в писмен вид, за да може да бъде вписан в Имотния регистър.

Важно при сключване на договор за наем: В случай, че собствеността върху имота, предмет на договор на наем, се промени (даденият под наем апартамент бъде закупен от трето лице), формата на договора е от съществено значение за оставането му в сила - ако споразумението е устно или ако договорът не е сключен при нотариус, въпреки че е в писмена форма, е възможно да се наложи квартирантът да освободи предсрочно наетото жилище:

• Когато договор за наем е вписан в Имотния регистър, той остава в сила до предвидения в него срок. Новият собственик на имота заема мястото на предишния наемодател и има същите права и задължения към наемателя за целия период на договора - тоест, наемателят може да ползва квартирата до края на уговорения в договора срок;
• Ако договорът за наем не е вписан в Имотния регистър, но е сключен при нотариус (и съответно датата на подписване на договора е нотариално удостоверена), той остава в сила за посочения в него период, но за не повече от една година от прехвърлянето - тоест, наемателят има право да ползва квартирата до края на уговорения в договора срок, но не повече от една година след продажбата на наетия апартамент;
• Ако договорът за наем не е вписан в Имотния регистър и няма достоверна дата, той действа като безсрочен - тоест, договорът може да бъде прекратен с едномесечно предизвестие. Ако новият собственик уведоми наемателя, че договорът за наем ще се счита за прекратен след изтичане на един месец, наемателят е длъжен да напусне квартирата до един месец.

Следователно, с цел гарантиране правата на наемателя дори в случай, че наемодателят реши да продаде отдадения под наем недвижим имот, е препоръчително договорът за наем да бъде сключен в писмена форма с нотариална заверка на датата и подписите, и да бъде вписан в Имотния регистър към Агенцията по вписванията.

За какъв срок се сключва договор за наем?

Договорите за наем могат да бъдат безсрочни или да бъдат сключени за определен срок.

Най-често договорите за наем на апартамент се сключват за срок от една година - по този начин наемателят не се обвърза с дългосрочен договор, а наемодателят получава възможност да актуализира наемната цена и да променя някои уговорки по договора при евентуалното му продължаване.

При сключване на дългосрочен договор трябва да се има предвид, че срокът на договор за наем не може да бъде по-дълъг от десет години, освен ако не се касае за търговска сделка. Ако наемодателят не е собственик на имота, но има право да го управлява, той може да отдаде жилището под наем, но за срок не по-дълъг от три години.

Както споменахме по-горе, договор за наем на недвижим имот за срок повече от една година трябва да бъде нотариално заверен и вписан в Имотния регистър.

Възможно е и да се сключи безсрочен договор за наем. Той може да бъде прекратен с едномесечно предизвестие или по взаимно съгласие на страните.

Какво трябва да съдържа договора за наем?

Договорът за наем на недвижим имот трябва да съдържа информация за двете страни и за имота и да включва всички уговорки между страните. Основното, което наемодателят и наемателят следва да уговорят, са правата и задълженията им във връзка с жилището.

Стандартният договор за наем на апартамент съдържа:

• Личните данни на двете страни по договора (наемодателят и наемателят)
• Данни за недвижимия имот - местонахождение, квадратура, разпределение, и др.
• Наемната цена и договорения начин на плащане
• Правата и задълженията на страните
• Срокът на договора и условията за прекратяването му
• Допълнителни клаузи (допълнителни условия, споразумения, неустойки и т.н.)

Как се определя наемната цена?

Размерът на наемната цена се определя от страните по договора. Наемът може да бъде уговорен като месечни вноски, годишен наем, или друг период, избран от страните. Плащането обикновено се осъществява по банков път, но може да се уговори и заплащане в брой срещу разписка за всяка предадена сума.

В договорите за наем често се включват клаузи за възможност за промяна на наемната цена при настъпване на определени икономически ситуации (повишаване на инфлацията в страната, промяна в пазарните цени на наемите над определен процент и други). Препоръчително е да се договори наемната цена да може да се променя само при подновяване на договора или договорът да може да се прекрати, в случай че цената стане неизгодна за която и да било от страните.

Обикновено при сключване на договор за наем се заплаща депозит в размер на един или два месечни наема. Депозитът гарантира обезщетение за наемодателя в случай на непогасени задължения от наемателя или нанесени щети по апартамента. Ако при прекратяване на договора имотът е в същото състояние, в което е бил в момента на наемане, и няма неплатени наеми или комунални сметки, депозитът се възстановява на наемателя.

Какви са правата и задълженията на страните по договора?

При изготвяне на договор за наем, страните се договарят свободно помежду си, но имат някои основни права и задължения:

Права и задължения на наемодателя:

• Наемодателят е длъжен да предаде имота в договорения срок и в състояние, което отговаря на целта, за който е нает имота (тоест, жилището трябва да бъде годно за обитаване). В противен случай, наемателят може да развали договора или да изиска ремонтиране на жилището или съразмерно намаление на наемната цена;
• Наемодателят не отговаря за недостатъците на имота, освен ако те са опасни за здравето на наемателя или на лица от неговото домакинство;
• По закон, местните данъци и такси (данък сгради и такса смет) и разходите за ремонт на етажната собственост са за сметка на собственика на имота. Страните по договора, обаче, могат да уговорят тези разходи и такси да се заплащат изцяло или отчасти от наемателя;
• Поправката на всички повреди, възникнали по време на наемния период, които не са причинени от наемателя и не са в резултат на небрежност от негова страна, се поемат от наемодателя. Ако наемателят отстрани повреда за своя сметка, направените разходи се приспадат от дължимия наем. Наемодателят, обаче, има правото да не заплати извършен ремонт, ако няма изрична предварителна договорка за това;
• Наемодателят няма право да обезпокоява ползването на имота чрез влизане в наетия апартамент без съгласието на наемателя или извършване на основни ремонтни дейности, които пречат на спокойното обитаване на жилището;
• Наемодателят няма право повторно да отдава имота под наем докато траят договорените наемни правоотношения;
• Наемодателят има право да прекрати договора, ако някоя от клаузите бъде нарушена от наемателя;
• Приходите от наем подлежат на данъчно облагане - наемодателят е длъжен да декларира доходите си от наем и да заплати данък върху тях. (Какъв е риска при недеклариран договор за наем? Недекларирането е административно нарушение и създава предпоставки за изнудване. Глобата за недеклариран наем е приблизително равна на годишния наем от едно жилище.)

Права и задължения на наемателя:

• Наемателят има право да ползва наетия имот в договорения срок, ако спазва условията на наемодателя;
• Наемателят е длъжен да ползва наетия имот според предназначението му;
• Наемателят е длъжен да заплаща уговорената наемна цена в срок и по договорения начин;
• Наемателят трябва да плаща всички комунални разходи, свързани с ползването на имота – ток, вода, и други, както и таксите за поддържането на етажната собственост;
• Наемателят е задължен да изпълнява наредбите по реда и управлението на етажната собственост. В противен случай, той може да бъде отстранен от наетия апартамент по искане на управата на етажната собственост;
• Поддръжката на имота, както и разноските по дребни поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено ползване (например замърсяване на стени, разяждане на кранове и др.), са за сметка на наемателя;
• Наемателят се задължава незабавно да уведомява наемодателя за повреди и посегателства върху имота;
• Ако в договора за наем няма забрана за пренаемане освен с изрично писмено разрешение на наемодателя, наемателят може да пренаеме части от наетия имот или целия имот без съгласието на наемодателя. В този случай, обаче, наемателят не се освобождава от задълженията си по договора;
• След приключване на договора за наем, наемателят е длъжен да върне имота в състоянието, в което го е наел. Наемателят дължи обезщетение за всички щети по апартамента, причинени по време на ползването, освен ако не докаже, че те са настъпили по независещи от него причини;
• Наемателят има право да прекрати договора, ако някоя от клаузите бъде нарушена от наемодателя;
• Наемателят има право да получи обезщетение, ако се наложи да напусне жилището по-рано от упоменатия в договора срок.

В какво състояние се предоставя наетото жилище?

При сключване на договор за наем, предаването на имота се извършва с протокол за опис на недвижимото имущество. В този протокол се описва състоянието на жилището към момента на наемането му, наличните мебели и принадлежности, изправността на уредите и инсталациите, и т.н.

Много е важно да се направи внимателен оглед на жилището преди подписване на договора за наем и да се състави подробен и верен протокол за опис, в който да се отрази реалното състояние на апартамента и да се обърне внимание на всички повреди и нередности (ако има такива). Добра идея е към протокола да се приложат и снимки на апартамента и вещите в него.

В интерес и на двете страни е протоколът за опис да бъде възможно най-изчерпателен, тъй като при освобождаване на квартирата и наемодателят и наемателят могат да предявяват претенции въз основа на този протокол - описът се използва, за да се докаже дали всички вещи са налице и дали имота е в същото състояние, в което е бил при нанасянето на наемателя.

Правилно изготвеният протокол за опис на недвижимото имущество, подписан от наемодателя и наемателя, създава сигурност и за двете страни:

1. Наемателят получава гаранция, че няма да му бъде търсена отговорност за повреждане или изчезване на имущество, което му е било предадено в лошо състояние или изобщо не е получил;
2. Наемодателят получава доказателство за състоянието на имота, въз основа на което може да изисква обезщетение от наемателя за всякакви причинени щети или липсващо имущество.

Важно при подписване на договор за наем: Ако при огледа на жилището, наемателят установи проблеми, като например счупени плочки в банята или наличие на мухъл по стените, и наеме апартамента, знаейки за тези проблеми, хазяинът няма да има задължение да ги отстрани, освен ако в договора не е изрично посочено, че ще го направи. Възможно е да се постигне споразумение наемателят да направи ремонт на жилището срещу намаляване на цената на наема или освобождаване от задължението да плаща наем за определен период от време.

Как се прекратява договор за наем

Начинът за прекратяване на договор за наем на апартамент зависи от това дали договорът е сключен за определен срок или е безсрочен.

Прекратяване на срочен договор за наем

Когато договорът за наем е сключен за определен срок, той се прекратява с изтичането на предвидения в него срок.

Ако страните по договора искат да продължат наемните си отношения след изтичане на срока на договора, договорът може да бъде подновен. При подновяване на договор за наем условията по него могат да бъдат променяни.

В случай, че след изтичането на договора наемателят продължи да ползва имота със знанието и без противопоставянето на наемодателя, договорът се счита за продължен за неопределен срок.

Предсрочно прекратяване на договор за наем

Възможно е договор за наем да се прекрати предсрочно при нарушение на някои от клаузите в него (с едностранно писмено предизвестие) или по взаимно съгласие на страните (със сключване на споразумение за прекратяване на договор за наем).

Препоръчително е при сключване на договор за наем за апартамент в него да се уговорят обстоятелствата, при които е възможно предсрочното му прекратяване (като например неплащане на един или два месечни наеми, неплащане на комунални разходи, недобро стопанисване на имота, увеличаване на наемната цена, и други). В противен случай, при предсрочно прекратяване на договора ще се дължи неустойка.

Неустойка се дължи и във всички случаи, когато договор за наем се прекрати безсрочно по причина, която не е упомената в него, и без взаимно съгласие на страните.

Прекратяване на безсрочен договор за наем

Когато в договора за наем няма посочен срок, всяка от страните може да го прекрати с едномесечно предизвестие в писмена форма до другата страна (освен ако в договора не е уговорено друго).

Стандартното предизвестие за прекратяване на договор за наем съдържа:

• данните на двете страни по договора;
• датата, от която предизвестието ще влезе в сила;
• датата, на която е отправено предизвестието;
• подпис на страната, която отправя предизвестието.

За да няма недоразумения и неприятности при наемане на жилище е желателно всички уговорки между наемодателя и наемателя да се запишат в договора за наем.Колкото по-подробен и изчерпателен е договора, толкова по-малка е вероятността да възникнат проблеми между страните.

За по-голяма сигурност е препоръчително да се използват услугите на професионален брокер, който има опит в изготвянето на наемната документацията и ще може да защити правата и интересите и на двете страни по най-добрия начин.

Ето и нашето кратко видео на тема: Съвети при търсене на жилище под наем:

По темата вижте и Данък върху наема на имот.

Още по темата

Публикувана на 13.08.2021 г.

Какъв апартамент да наемете - обзаведен или необзаведен? Предимства и недостатъци

Публикувана на 21.02.2024 г.

Краткосрочно отдаване на ваканционен имот за нощувки - всичко което трябва да знаете

Публикувана на 21.05.2024 г.

Покупка на имот с наематели с договор за наем

Публикувана на 1.10.2026 г.

Данък върху наема на имот