Как се изчислява квадратура на апартамент

Съдържание

Как се изчислява квадратура на апартамент
Ето какво влиза в застроената площ
Ето какво не влиза в застроената площ
Защо това е така
Kой е най-надеждният източник при изчисляване квадратурата на апартамента

Първото, което трябва да знаем, когато купуваме или продаваме жилище е колко квадратни метра всъщност купуваме или продаваме? Без тази изначална информация няма да знаем нито колко можем да получим, нито колко следва да платим. Ако не знаете как се смята квадратурата на жилище, то вие най-вероятно ще бъдете ощетен или като продавач, или като купувач. А при цената на имотите в последните години, малки грешки се измерват в хиляди евро, които, естествено, не са безразлични на никого.

Как се изчислява квадратура на апартамент

Най-лесният начин е за измерване на квадратура на стая е с рулетка.

Ако стаята Ви е с правилна форма то следва:

Измервате първо дължината на едната стена и след това на съседната такава;
Вече сте измерили дължината и широчината на стаята (двете съседни стени);
Последно остава да умножите двете измерени стойности за да получите квадратите на стаята.

Пример: 5.50м (едната стена) х 4.50м (съседната стена) = 24.75м2

Ако стаята Ви е със сложна форма, има изпъкнали части (навътре и/или навън) то формулата е следната:

Измервате квадратурата (дължината на стените) на стаята без изпъкналите части;
Умножавате и получавате квадратурата на стаята без изпъкналите части;
Измервате и квадратурата (дължината на стените) на изпъкналите части (независимо дали са навътре или навън);
Умножавате и получавате квадратурата само на изпъкналите части;
И последно следва да добавите квадратурата на стаята без изпъкналите части към квадратурата на (само) изпъкналите части.

Пример: Имате стая с обща квадратура 36м2- квадратурата на стаята без изпъкналата част е 30м2 (5м х 6м), а квадратурата на изпъкналите части са 6м2 (2м х 3м).

Нормативни актове

Нормативните актове, които трябва да се познават за целта са Законът за устройство на територията (ЗУТ) и Наредба № 7 от 22 декември 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии. Винаги може да проверите в тях, ако се колебаете за някоя информация, но все пак ето ги основните правила за измерване квадратурата на апартамент или жилище.

Когато изчисляваме цената на апартамент, умножаваме цената за квадратен метър по т.нар. застроена площ (ЗП) на имота.

Ето какво влиза в застроената площ

Площта на всички помещения в апартамента, заедно с площта на вътрешните стени, които разделят отделните стаи.
50 на сто от площта на външните стени, ако на тях няма разположени прозорци или ако не са свързани с балкони или с лоджии (разликата между балкон и лоджия е, че балконът е издаден напред извън конструкцията на сградата, а лоджията е разположена навътре). Останалите 50 на сто от площта на външни стени без прозорци и балкони се причислява към общите части на сградата.
100 % от външните стени, ако на тях има прозорци или балкони.
50 на сто от стените, които разделят апартамента от съседни жилища, както и от общите части като външни коридори на сградата, стълби и др. (Възможно е да има и сгради без общи части. Такива са например редовите къщи.)
Пълната площ на балкони, лоджии и тераси. (По определение терасата представлява открита площ, която е разположена върху терена или върху други помещения. Формално тя не е описана в нормативните актове като площ, която се причислява към ЗП, но това вече се е наложило в практиката и се е превърнало в неписано правило.)

Освен, че е задължително да знаете какво влиза в застроената площ, не по-малко важно е да знаете какво не влиза в ЗП, когато изчислявате квадратурата на апартамент. Една от най-честите злоупотреби при обявяване квадратурата на жилище при новопостроените сгради е включването в общата ЗП на прилежащи мазета, тавани, гаражи или идеални части. По този начин цената може да се надуе с десетки хиляди лева, така че информирайте се за законовите условия, въпреки че при всяка сделка за покупко-продажба, в т.ч. и на апартамент, е важно това, за което са се съгласили и двете страни най-накрая.

Ето какво не влиза в застроената площ

Идеалните части от общите части на съответната сграда, в която е разположено жилището.
Мазета.
Тавани.
Гаражи.
Топлоизолация.

Непознаването на тази информация за изчисляване квадратурата на апартамент от страна особено на купувачите на жилище, може да доведе до заблуждение и пропускане на по-добри възможности при сравняване цените на отделните имоти. Това важи в случаите, когато едни продавачи са коректни при обявяване квадратурата на апартамента, а други се опитват да пришият към нея площи, които не би следвало да са в ЗП и така намаляват средната цена на 1 квадратен метър за на практика едни и същи по площ жилища.

По отношение на топлоизолацията има спорове дали да се включва в застроената площ при изчисляване квадратура на жилище или не, но трябва да знаете, че законово тя е изключена от ЗП. Границата на стените според нормативната уредба е външната конструкция на сградата, а топлоизолацията определено е извън нея. И ако допреди 10 години тя беше стандартно около 5 см., то днес е минимум 10 см. и общият й обем може да окаже осезаемо влияние върху ЗП. Да, изолацията има значение за качеството на имота и съответно за цената му, но чисто формално тя не би трябвало да е част от застроената площ при изчисляване квадратурата на жилището.

Ако сте собственик на по-стар жилищен имот, който се каните да продадете, за вас е изключително важно да знаете точната квадратура на имота си според съвременните строителни стандарти и актуалното законодателство в страната. Всеизвестно е, че апартаментите старо строителство (строени преди 30 и повече години) на практика са с по-голяма площ, отколкото тази, посочена в нотариалните им актове, ако се сравняват с апартаментите ново строителство. За един двустаен апартамент например разликата може да бъде до 10-15 кв. м. в ущърб на старото строителство. Т.е. един апартамент от 65 кв.м. старо строителство може да се равнява на 75-78 кв.м. ново строителство при аналогична застроена площ.

Защо това е така

Причината е, че нотариалните актове на тези апартаменти са писани при условията на различно законодателство. До 1991 г. дебелината на стените е влизала в квадратурата, но тераси, балкони и лоджии са били вписвани с по-малко от 50 на сто от площта си в застроената площ на жилищата (според някои източници с 25, а според други с 40 на сто от площта им). Има и случаи, при които балконите изобщо не са били смятани към ЗП.

Kой е най-надеждният източник при изчисляване квадратурата на апартамента

Най-надеждният източник при изчисляване квадратурата на имота е архитектурният му проект. В него архитектите са посочили точните квадратни метри на всички отдени помещения, в т.ч. стаи, балкони, стълбища и т.н. Ако при новото строителство обаче това не представлява трудност, то при вече съществуващите жилища може да се окажe проблем. Някои от старите блокове може изобщо да нямат запазени архитектурни планове. Мястото, където това трябва да се провери по принцип, е общината по местоживеене. Ако и там липсва архитектурният план на вашия блок, можете да вземете за сравнение проекта на подобна сграда – както знаем еднаквите сгради са патент на социалистическото строителство и може да се окаже, че плановете на сграда точно като вашата са запазени.

В случай че и това не помогне, най-добре се обърнете към независим оценител на недвижими имоти, който да изчисли точната квадратура на апартамента ви. Независимите оценители на недвижими имоти са сертифицирани лица, чиито имена са поместени в публичен регистър, поддържан от професионална организация, а именно от Камарата на независимите оценители в България.

Ако сте изчислили и се интересувате от продажба на имота си, то тук ще открите как да оцените имота си правилно.